Πίεση SSM στις τράπεζες να ξεφορτωθούν ακίνητα

Ψηλά στην ατζέντα φέρνει ο Ενιαίος Εποπτικός Μηχανισμός το θέμα των ανακτηθέντων ακινήτων, που διακρατούν οι εγχώριες συστημικές τράπεζες, ξεκινώντας πίεση για μείωση του υψηλού ακόμη αποθέματος.

Πρόκειται για χιλιάδες ακίνητα, τα οποία περιήλθαν στην κυριότητα των τραπεζών, ως αποτέλεσμα πλειστηριασμών και δευτερευόντως οριστικών διακανονισμών χρέους. Η αξία τους στα βιβλία των τεσσάρων συστημικών τραπεζών ξεπερνά τα 4 δισ. ευρώ και το βασικότερο πρόβλημα που αντιμετωπίζουν τα πιστωτικά ιδρύματα είναι οι χρονοβόρες και κοστοβόρες διαδικασίες τακτοποίησής τους, προκειμένου να τα βγάλουν προς πώληση.

Η διατήρηση σημαντικού αποθέματος ανακτηθέντων ακινήτων (REOs), ως ποσοστό του ενεργητικού, αναλώνει κεφάλαια. Δεν είναι τυχαίο ότι ο SSM κατά τη φετινή διαβούλευση, που προηγήθηκε των εγκρίσεων μερισμάτων/επαναγορών από τα κέρδη χρήσης 2023, έθεσε το θέμα και οι τράπεζες δεσμεύτηκαν ότι θα επιταχύνουν τις προσπάθειες μείωσής τους, προκειμένου να ανεβάσουν τα payouts σε ευρωπαϊκά επίπεδα (σ.σ. 50%) σε βάθος διετίας.

Έχοντας αντιμετωπίσει το θέμα των μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων (Non Performing Exposures - NPEs) στις συστημικές τράπεζες και δρομολογήσει την οριστική επίλυση του προβλήματος των μη εξυπηρετούμενων δανείων με εγγύηση Δημοσίου, ο επόπτης άνοιξε, σύμφωνα με τραπεζικά στελέχη, το τελευταίο απομεινάρι της 10ετούς κρίσης, καθοδηγώντας τις διοικήσεις για δρομολόγηση κινήσεων σταδιακής του επίλυσης.

Άλλωστε, η συμπεριφορά της κτηματαγοράς πανευρωπαϊκά και ιδιαίτερα των εμπορικών ακίνητων αποτελεί πεδίο υψηλής προσοχής, υπό την πίεση που δημιουργεί το διετές περιβάλλον υψηλών επιτοκίων.

Η Εθνική διατηρεί το μικρότερο απόθεμα ανακτηθέντων ακινήτων, λόγω σειράς παραγόντων και κινήσεων που δρομολόγησε. Στο τέλος του 2023, τα περιουσιακά στοιχεία (σ.σ. κυρίως ακίνητα) που είχαν περιέλθει στην κατοχή του ομίλου Εθνικής, ως αποτέλεσμα ανάκτησης εξασφαλίσεων, ανερχόταν σε αξία σε 450 εκατ. ευρώ. Εξ αυτών, μόλις 25 εκατ. ευρώ εντός του 2023.

Κατά τη διάρκεια της περσινής χρονιάς, η τράπεζα πώλησε 455 ανακτηθέντα ακίνητα εισπράττοντας 76 εκατ. ευρώ, επίδοση που αποτελεί ιστορικό ρεκόρ. Σε αυτά δεν περιλαμβάνεται η πώληση στο υπουργείο Πολιτισμού ακινήτου επί της οδού Πειραιώς. Στις 31/12/2023 υπήρχαν αναρτημένα προς πώληση στη σχετική ιστοσελίδα, που διαθέτει η τράπεζα, 1.766 ακίνητα, αξίας 209 εκατ. ευρώ, ενώ εντός της φετινής χρονιάς αναμένεται να αναρτηθούν πωλητήρια για άλλα 850 ακίνητα, αξίας 102 εκατ. ευρώ.

Πρόκειται για συμβόλαια που θα υπογραφούν το 2025 και η τράπεζα θα εισπράξει το τίμημα έξι περίπου μήνες μετά τις υπογραφές, ενδεικτικό της αργής διαδικασίας που υπάρχει ακόμη, παρά τις θετικές παρεμβάσεις επί θητείας Πιερρακάκη.

Επαναγόρασε 43 ακίνητα η Εθνική

Χάρη στο μικρό απόθεμα REOs και το κεφαλαιακό της πλεόνασμα, η Εθνική έλαβε έγκριση από τον επόπτη για να επαναγοράσει σειρά ακινήτων ( σ.σ. 43), τα οποία μίσθωνε από τις Prodea, Dromeus και Παπαλέκα, έναντι αθροιστικού τιμήματος που ξεπέρασε τα 330 εκατ. ευρώ.

Με τη συγκεκριμένη αγορά η Εθνική πέτυχε εξοικονόμηση δαπανών της τάξης των 25 εκατ. ευρώ ετησίως καθώς το φορολογικό πλαίσιο παρέχει ευνοϊκότερη μεταχείριση αποσβέσεων, έναντι των μισθώσεων. Επιπρόσθετα, ο όμιλος επαναδιαπραγματεύτηκε με την Prodea 87 μισθώσεις, με αποτέλεσμα να μειωθεί το δικαίωμα χρήσης κτηρίων κατά 88 εκατ. ευρώ για τον όμιλο και κατά 24 εκατ. ευρώ για τη μητρική.

Στη δεύτερη καλύτερη θέση βρίσκεται η Eurobank, η οποία διαθέτει το μεγαλύτερο χαρτοφυλάκιο επενδυτικών ακινήτων, ως αποτέλεσμα της απορρόφησης της Grivalia ΑΕΕΑΠ, κίνηση που της προσέδωσε κεφάλαια, δυναμική εξυγίανσης για το χαρτοφυλάκιο μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων, περιορισμό κόστους (σ.σ. μια σειρά από ακίνητα της Grivalia μισθωνόταν από την ίδια) και περαιτέρω διαφοροποίηση πηγών εσόδων.

Η τράπεζα προχωρά σε σταδιακή μείωση του χαρτοφυλακίου ανακτηθέντων και επενδυτικών ακινήτων, ενώ ανανεώνει το χαρτοφυλάκιο των ιδιοχρησιμοποιούμενων. Τον Ιούνιο του 2023 αγόρασε, έναντι 50,8 εκατ. ευρώ, την εταιρεία ΑΔΕΞΑ ΜΑΕ, η οποία έχει στην ιδιοκτησία της το ακίνητο στη γωνία Κολοκοτρώνη και Σταδίου. Στόχος, αφού ανακαινίσει το κτήριο, να στεγάσει υπηρεσίες της τράπεζας.

Η στρατηγική της Πειραιώς

Στα χνάρια της Eurobank κινείται και η Πειραιώς. Από τη μια, δρομολογεί κινήσεις ωρίμανσης ανακτηθέντων ακινήτων, προκειμένου να τα πωλήσει/αξιοποιήσει, υπογράφοντας συμβάσεις με Resolute, Brook Lane και στρατηγική συνεργασία με Dimand, από την άλλη, διευρύνει το χαρτοφυλάκιο επενδυτικών ακινήτων και επομένως τις πηγές εσόδων της, μέσω της Trastοr ΑΕΕΑΠ.

Η τράπεζα αγόρασε το 2022 την Trastor ΑΕΕΑΠ από τη Varde. Υπό τον έλεγχό της, η ΑΕΕΑΠ υπερδιπλασίασε το χαρτοφυλάκιο ακινήτων (σ.σ. συνέβαλε και η αύξηση της εύλογης αξίας των παλαιών ακινήτων), ενισχύοντας τα έσοδα από μισθώματα που συνυπολογίζονται στα έσοδα από προμήθειες του ομίλου.

Στο σκέλος μείωσης δαπανών η Πειραιώς, αφού περιόρισε σημαντικά τους χώρους που μισθώνει στο Μέγαρο του Μετοχικού Ταμείου Στρατού, δρομολογεί τη μετακόμισή της σε ιδιόκτητα κτήρια, ανακατασκευάζοντας το Μέγαρο Σερπιέρη (πρώην κτήριο διοίκησης Αγροτικής), μαζί με το όμορο κτήριο, που διαθέτει επί της Πανεπιστημίου.

Ταυτόχρονα, έχει συμφωνήσει με την Dimand να αγοράσει «με το κλειδί στο χέρι» το ιστορικό κτήριο επί της Κοραή, που ήταν ιδιοκτησίας Εθνικής Ασφαλιστικής. Το ακίνητο περιήλθε στην κατοχή της εταιρείας ανάπτυξης ακινήτων μόλις προ μερικών μηνών. Στόχος είναι τα τρία κτήρια να ενωθούν, δημιουργώντας ένα κτηριακό σύμπλεγμα, που θα φιλοξενεί τις κεντρικές υπηρεσίες της τράπεζας.

Το Joint venture της Alpha

Η Alpha Bank επεξεργάστηκε ένα δικό της μοντέλο, προκειμένου να αναπτύξει/αξιοποιήσει ιδιοχρησιμοποιούμενα και ανακτηθέντα ακίνητα. Αφού οριοθέτησε την περίμετρο του χαρτοφυλακίου (Skyline), έτρεξε διαγωνιστική διαδικασία, μέσω της οποίας επελέγη η κοινοπραξία Dimand-Premia ως στρατηγικός εταίρος. Η κοινοπραξία θα αποκτήσει το 65% της Skyline Real Estate, με την Alpha να διατηρεί το υπόλοιπο 35%. Στην κοινοπραξία Dimand-Premia εισήλθε τον Οκτώβριο του 2023 και η EBRD, αποκτώντας το 9,75%.

Το joint venture προβλέπεται να προχωρήσει σε πωλήσεις μέρους των ακινήτων του χαρτοφυλακίου, επενδύσεις ανακαίνισης, αναβάθμισης του υπολοίπου και νέες αγορές. Η διαδικασία, όμως, ωρίμανσης των ακινήτων, προκειμένου να καταστούν έτοιμα προς μεταβίβαση, αποδείχθηκε πιο χρονοβόρος από όσο υπολόγιζαν τα δύο μέρη. Η συναλλαγή αναμένεται να ολοκληρωθεί κατά τη διάρκεια της φετινής χρονιάς.

Εν τω μεταξύ, η περίμετρος του χαρτοφυλακίου Skyline μειώθηκε, λόγω πώλησης ακινήτων που ήταν έτοιμα και αλλαγής μείγματος. Ειδικότερα, στο πλαίσιο εργασιών ανακαίνισης των κεντρικών γραφείων Alpha αποφασίστηκε το παλαιό κτήριο διοίκησης Εμπορικής (γωνία Σταδίου και Κοραή) να εξαιρεθεί από την περίμετρο του Skyline και να αξιοποιηθεί για τις ανάγκες στέγασης των κεντρικών υπηρεσιών Alpha.

Συμμετοχή 4,99% στην Prodea και αγορές ακινήτων

Τέλος, στην προσπάθεια να διευρύνει τις πηγές εσόδων της η Alpha Βank τοποθετήθηκε επενδυτικά στην Prodea, αποκτώντας θέση οριακά χαμηλότερη του 5% με discount έναντι του NAV. Η στρατηγική αποεπένδυσης από την Prodea, που δείχνει να ακολουθεί η Castlelake, ενδέχεται να οδηγήσει σε νέα πωλητήρια υποχαρτοφυλακίων με ακίνητα, κατά τη διάρκεια της φετινής και της επόμενης χρονιάς, για τα οποία ενδέχεται να ενδιαφερθούν τραπεζικοί όμιλοι.