BriQ Properties: Στην τελική ευθεία το deal με την ICI

Την πεποίθηση πως θα ολοκληρωθεί το τελευταίο σκέλος της συμφωνίας εξαγοράς μετοχών και ακινήτων της ICI ΑΕΕΑΠ, γεγονός που θα σηματοδοτήσει την υλοποίηση της σπονδυλωτής συμφωνίας των δύο πλευρών, εξέφρασε χθες από το βήμα της τακτικής γενικής συνέλευσης των μετόχων της BriQ Properties ΑΕΕΑΠ, ο πρόεδρος της εταιρείας Θ. Φέσσας.

Εξαιτίας της παραπάνω εκκρεμότητας, δε, η εταιρεία μετέθεσε για τις 20 Μαΐου 2024 την έγκριση διανομής μερίσματος για τη χρήση του 2023, καθώς εν πολλοίς το ύψος του εξαρτάται και από τον καθορισμό της σχέσης ανταλλαγής μετοχών με την ICI.

Υπενθυμίζεται πως μετά την πρώτη φάση της συμφωνίας, η οποία ολοκληρώθηκε τον Ιανουάριο του 2024 και περιελάμβανε την απόκτηση 17 ακινήτων της ICI από την BriQ έναντι 60,6 εκατ. ευρώ, το βάρος πέφτει στο δεύτερο σκέλος, που αφορά στην εξαγορά εκ μέρους της BriQ του 26% των μετοχών της ICI από τη βασική της μέτοχο, Ajolico, της οικογένειας Χαλικιά και, τέλος, την απορρόφηση της ICI με έκδοση νέων μετοχών, το πιθανότερο έως το τέλος του 2024.

Δεδομένης της μεγάλης καθυστέρησης ολοκλήρωσης της συμφωνίας, ωστόσο, η παραπάνω διαδικασία και η σχέση ανταλλαγής μετοχών πρέπει να επαναβεβαιωθεί από ανεξάρτητο εκτιμητή ακινήτων, καθώς η αρχική συμφωνία βασίστηκε σε οικονομικά δεδομένα του 2022. Σημειώνεται δε πως από αυτή τη βάση αποτίμησης αποκτήθηκαν και τα 17 ακίνητα της ICI.

Επιπλέον, κατά τη διοίκηση της εταιρείας, ενώ υπήρχε συμφωνία μεταξύ των δύο μερών ώστε να μη διανεμηθούν μερίσματα πέραν του 2022, εικάζοντας ότι η μερισματική πολιτική θα ασκηθεί από την BriQ μετά την ολοκλήρωση του deal, η καθυστέρηση υλοποίησης της σπονδυλωτής συμφωνίας απαιτεί νέο προγραμματισμό. Στο πλαίσιο αυτό, η BriQ προτίθεται να διανείμει μέρισμα για τη χρήση του 2023, ωστόσο το ύψος του τελεί υπό την αίρεση των παραπάνω παραμέτρων.

Σημαντική αύξηση εσόδων

Πέραν των παραπάνω, η BriQ, μετά την ολοκλήρωση της πρώτης φάσης της συμφωνίας ενισχύθηκε σημαντικά στο α’ τρίμηνο του 2024, εμφανίζοντας σημαντική αύξηση εσόδων από ενοίκια, μέρος των οποίων ασφαλώς αφορά την προσθήκη των μισθωμένων ακινήτων της ICI.

Tο μέσο yield των 16+1 ακινήτων (το τελευταίο αναμένεται να ενσωματωθεί σύντομα καθώς είχε πολεοδομικές εκκρεμότητες) ανέρχεται σε 10,36%, το οποίο ξεπερνά το μέσο yield των επενδυτικών ακινήτων της εταιρείας, αλλά το οποίο «δεν είναι διατηρήσιμο πέραν του 2027», όπως ανέφερε η CEO της εταιρείας Άννα Καρολίδου, καθώς κάποια μισθώματα λήγουν, ενώ αναμένεται και αλλαγή χρήσης για κάποια από αυτά. Σημειώνεται πως ο κύριος όγκος των εν λόγω ακινήτων είναι μισθωμένα ή επιμισθωμένα σε τρίτους από την Alpha Bank.

Από την άλλη πλευρά, η εξαγορά τους αύξησε τη δανειακή μόχλευση της BriQ (ο δείκτης LTV διαμορφώθηκε στο 46% και ο καθαρός δανεισμός στα 96 εκατ. ευρώ και αναμένεται να αυξηθεί  περαιτέρω, εφόσον ολοκληρωθεί η συγχώνευση με την ICI).

Στο πλαίσιο αυτό τόσο η κ. Αποστολίδου όσο και ο κ. Φέσσας ανέφεραν πως θα επιχειρηθεί απομόχλευση με πώληση ακινήτων, παρά το γεγονός  ότι η δανειακή επιβάρυνση της ΑΕΕΑΠ κινείται στον μέσο όρο του ανταγωνισμού.

Παράμετρος που θα κρίνει επίσης την ενεργή διαχείριση του χαρτοφυλακίου των 41 ακινήτων της εταιρείας είναι η πορεία των επιτοκίων Euribor, που έχουν επιβαρύνει δραματικά το χρηματοοικονομικό κόστος. Και αυτό παρότι η εταιρεία έχει εξασφαλίσει χαμηλότοκο δάνειο από το Ταμείο Ανάκαμψης για τις νέες επενδύσεις (κτίριο γραφείων στην Καλλιθέα), έχει εκμεταλλευτεί ταμειακές ροές και έχει επαναδιαπραγματευτεί τα spreads των δανείων της.

Τέλος, ειδική μνεία έγινε -για μια ακόμη φορά -από επικεφαλής ΑΕΕΑΠ για το φορολογικό καθεστώς, το οποίο για την BriQ Properties μεταφράστηκε σε εκτόξευση της υποχρέωσης από τις 200 χιλ. ευρώ σε 700 χιλ. ευρώ, αφενός λόγω σύνδεσης με τα επιτόκια και αφετέρου λόγω της ολιστικής φορολόγησης του συνόλου του ενεργητικού.