Θετικά μηνύματα και προκλήσεις για τα ξενοδοχεία της Αττικής

Προορισμός «must see» η Αθήνα, αλλά οι εγγενείς αδυναμίες της, δεν της επιτρέπουν «εξίσωση» με τις ανταγωνίστριες διεθνείς πόλεις, σύμφωνα με την Ενωση Ξενοδόχων Αθηνών-Αττικής & Αργοσαρωνικού (ΕΞΑΑΑ).

Αναλυτικά:

Τα στοιχεία Κίνησης και Απόδοσης των ξενοδοχείων της Αθήνας το 2023 καθώς και μια σειρά από συμπεράσματα που προκύπτουν τόσο για την δυναμικότητα της Αττικής σε μονάδες και κλίνες, όσο και για την συνολική πορεία του προορισμού μεσοπρόθεσμα - σε όλη του την επικράτεια - ήταν το βασικό πλαίσιο της 53ης Ετήσιας Τακτικής Γενικής Συνέλευσης Μελών ΕΞΑΑΑ, η οποία πραγματοποιήθηκε την Πέμπτη 14.12.2023 στο ξενοδοχείο N.J.V. Athens Plaza.

Η Γ.Σ. έγινε παρουσία της Υπουργού Τουρισμού κας Όλγας Κεφαλογιάννη, των Προέδρων ΞΕΕ & HOTREC κ. Αλέξανδρου Βασιλικού και ΠΟΞ κ. Ιωάννη Χατζή, του Εντεταλμένου Συμβούλου ΣΕΤΕ κ. Αλέξανδρου Θάνου, της Προέδρου ΙΤΕΠ κας Κωνσταντίνας Σβύνου, Προέδρων κλαδικών Ενώσεων και Επαγγελματικών Φορέων της Αθήνας, εκπροσώπων ΜΜΕ, των ξενοδόχων της Αθήνας και πλήθους εκλεκτών προσκεκλημένων, ενώ την έναρξη των εργασιών χαιρέτησε η Πρόεδρος του ΕΟΤ κα Άντζελα Γκερέκου, εξαίροντας το πολύχρονο έργο και τις δράσεις της Ένωσης.

Στην εκδήλωση, παρουσιάσθηκαν από τον κ. Stefan Merkenhof - managing Consultant / GBR Consulting τα έως σήμερα βασικά συμπεράσματα της ετήσιας Έρευνας ‘benchmarking’ που διενεργεί η ΕΞΑΑΑ σχεδόν επί 20ετία, συγκεντρώνοντας στοιχεία κίνησης και απόδοσης (μέση πληρότητα, μέση τιμή δωματίου, έσοδο ανά διαθέσιμο δωμάτιο, κ.ά.) σε συνδυασμό με τα στοιχεία δυναμικότητας σε μονάδες και κλίνες, τις αφίξεις στον προορισμό, τον ανταγωνισμό αλλά και την βαθμολογία των ίδιων των επισκεπτών για τα ξενοδοχεία διαμονής και τις εμπειρίες τους από την Αθήνα.

Συγκεκριμένα, όπως επισημάνθηκε από τον κ. Merkenhof κατά την παρουσίαση του (*) η πληρότητα ακολουθεί σε μεγάλο βαθμό την τάση του 2019.

• Τον Νοέμβριο η πληρότητα μειώθηκε 2% σε σύγκριση με το 2019, σε ένα περιβάλλον αυξημένης ζήτησης και αυξημένης προσφοράς.
• Η Μέση Τιμή Δωματίου (το ADR), αυξήθηκε σημαντικά, σε ένα περιβάλλον υψηλού πληθωρισμού.
• Συνολικά, το Έσοδο ανά Διαθέσιμο Δωμάτιο (το RevPAR), αυξήθηκε 27% με βάση τα στοιχεία μέχρι και τον Νοέμβριο σε σύγκριση με το 2019.

Σε ό,τι αφορά τις ανταγωνίστριες πόλεις στη Μεσόγειο, η Αθήνα έχει καλή θέση σε πληρότητα σε σύγκριση με τις πόλεις του ανταγωνισμού και είναι κοντά από πλευράς ADR στην Κωνσταντινούπολη και στη Μαδρίτη, αλλά πολύ φθηνότερη από τη Βαρκελώνη και τη Ρώμη.

Σε σύγκριση με το 2019, όλες αυτές οι πόλεις είχαν χαμηλότερα επίπεδα πληρότητας το 2023, αλλά σημαντικά υψηλότερες τιμές δωματίων:

• Η Κωνσταντινούπολη σημείωσε μείωση πληρότητας συγκρίνοντας το 2023 με το 2022 / YTD Οκτώβριος, αλλά με αύξηση 9% στο ADR.
• Η Ρώμη ξεπέρασε όλες τις ανταγωνιστικές πόλεις της Μεσογείου με αύξηση 22% στο ADR το 2023 έναντι του 2022 και 61% το 2023 έναντι του 2019. Αυτό οφείλεται κυρίως στα διεθνή ‘luxury brands’.
• Η Βαρκελώνη σημείωσε πιο μέτρια αύξηση πληρότητας και ADR και το ίδιο ισχύει και για τη Μαδρίτη

Προσφορά & Ικανοποίηση

Στο ξενοδοχειακό δυναμικό της Αττικής παρατηρούμε συνεχή αύξηση ξενοδοχείων φτάνοντας τις 697 μονάδες και 34.686 δωμάτια βάσει των στοιχείων Οκτωβρίου 2023 του ΙΤΕΠ. Η αύξηση αφορά κυρίως στα ξενοδοχεία 4 και 5 αστέρων. Όσον αφορά στα δωμάτια 1 και 3 αστέρων, αυτά παραμένουν σταθερά ενώ τα 2 αστέρων μειώνονται.

Οι περισσότερες νέες ξενοδοχειακές μονάδες βρίσκονται στον κεντρικό τομέα της Αθήνας, όπου υπάρχουν 294 ξενοδοχεία που προσφέρουν 18.254 δωμάτια, ενώ υπάρχουν πολλά ξενοδοχεία στο κέντρο της Αθήνα και φυσικά και εκτός κέντρου. Οι ξενοδόχοι της Αθήνας επενδύουν και αναβαθμίζουν τις μονάδες τους, βλέπουμε νέα concepts, τοπικές και εθνικές αλυσίδες να επεκτείνονται και επίσης διεθνείς επενδυτές να μπαίνουν στην αγορά, συχνά σε συνδυασμό με διεθνή ξενοδοχειακά brands.

Tο 82% των δωματίων ξενοδοχείων 5 αστέρων της Αττικής είναι μέρος μιας τοπικής, εθνικής και / ή διεθνούς αλυσίδας. Τα 4 αστέρων έχουν μερίδιο 40%. Στην Αττική επί του παρόντος έχουμε 18 διεθνείς ξενοδοχειακές αλυσίδες με 34 brands, χωρίς τις μονάδες που είναι σε εξέλιξη.

Οι επισκέπτες είναι πολύ ικανοποιημένοι από τις ξενοδοχειακές εγκαταστάσεις με βαθμό 8,8. Η σχέση ποιότητας / τιμής είναι 8,4 στα 10.

Συγκρίνοντας τα δεδομένα με όσα λαμβάνουν χώρα στην βραχυχρόνια μίσθωση, αυτή από μια ανύπαρκτη αγορά το 2009/2010, έχει εξελιχθεί αυξητικά μέσα σε 13 χρόνια σε περισσότερες από 14.000 ενεργές μονάδες μόνο στο κέντρο, (σε σύγκριση με τα 18.000 δωμάτια ξενοδοχείων στο κέντρο). Η αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης έχει γίνει ένας ώριμος τομέας με σημαντικό μέγεθος, ο οποίος θα πρέπει να ρυθμίζεται και να ελέγχεται όπως κάθε άλλος κλάδος της τουριστικής βιομηχανίας.

Η Αθήνα είναι μια ελκυστική πόλη, ένας must see προορισμός με ικανοποιημένους τουρίστες. Η πόλη έχει όλα τα στοιχεία: αρχαιολογικούς χώρους, μουσεία, εμπορικά καταστήματα, ελκυστικές γειτονίες, εστιατόρια και bars, εκδηλώσεις, συναυλίες, εκθέσεις και συνέδρια, δραστηριότητες, παραλίες & κοντινά νησιά και πολιτισμό. Ρεκόρ επισκεψιμότητας καταγράφηκε στην Ακρόπολη.

Το 56% επέλεξε την Αθήνα για τους αρχαιολογικούς χώρους και το πολιτιστικό ενδιαφέρον και οι συγκεκριμένοι επισκέπτες ήταν πάρα πολύ ικανοποιημένοι με 9,1 στα 10. Όσον αφορά το θέμα ‘ασφάλεια’, τη κατάσταση στις πλατείες και τα πεζοδρόμια, και τη δημόσια καθαριότητα, η μελέτη έδειξε ότι τα ποσοστά ικανοποίησης έχουν βελτιωθεί τα τελευταία χρόνια.

Ωστόσο, αυτές οι αξιολογήσεις είναι ένας μέσος όρος και εξαρτάται σε ένα πολύ μεγάλο βαθμό πού βρίσκεται το ξενοδοχείο. Ορισμένες περιοχές στο κέντρο της Αθήνας έχουν σοβαρά προβλήματα που δείχνουν ότι πρέπει να γίνουν περισσότερα.

Αειφορία: την λαμβάνουν υπόψη τους οι επισκέπτες; Φέτος διερευνήθηκε και σε ποιο βαθμό οι επισκέπτες της Αθήνας κατά τον σχεδιασμό ενός ταξιδιού τους, λαμβάνουν υπόψη τους τα θέματα αειφορίας.  Τα αποτελέσματα έχουν ενδιαφέρον: το 43% δεν ασχολείται με θέματα αειφορίας όταν σχεδιάζει το ταξίδι του. Περίπου 34% σχεδιάζει με βάση την αειφορία, αλλά με την προϋπόθεση ότι δεν του δημιουργεί κάποια δυσκολία. Μόνο το 23%, ήτοι 1 στους 4 λαμβάνει σοβαρά υπόψη την αειφορία.

Ζήτηση & υπερτουρισμός (;) Η περίπτωση της Βαρκελώνης

Μέχρι και τον Οκτώβριο οι διεθνείς αφίξεις μη κατοίκων στο αεροδρόμιο της Αθήνας αυξήθηκαν 10,0% σε σύγκριση με το 2019 και 28,4% σε σύγκριση με το 2022 με βάση τα στοιχεία που δημοσίευσε το ΙΝΣΕΤΕ. Την περίοδο 2012 έως το 2019 αυξήθηκε η ζήτηση με σύνθετο μέσο ρυθμό ανάπτυξης 14%. Η Αθήνα λοιπόν είναι ένας ελκυστικός προορισμός με μεγάλη ζήτηση.

Με βάση αυτούς τους αριθμούς σημειώνουμε ότι κάποιοι μιλούν και για ‘υπερτουρισμό’ στην Αθήνα. Ωστόσο, συγκρίνοντας, το μέγεθος αγοράς της Αθήνας με της Βαρκελώνης, ένας συνεχώς αυξανόμενος αριθμός των κατοίκων της δεύτερης πιστεύει ότι ο τουρισμός είναι επιβλαβής (βέβαια το μέγεθος της τουριστικής αγοράς της Βαρκελώνης είναι πολύ μεγαλύτερο). Η πόλη της Βαρκελώνης διαθέτει, (2022), 454 ξενοδοχεία και 76.091 κλίνες σε σύγκριση με τον κεντρικό τομέα Αθήνας που διαθέτει 292 μονάδες και 34.165 κλίνες. Ο αριθμός των κλινών στον ευρύτερο προορισμό Βαρκελώνη (σε σύγκριση με την Αττική) ήταν αντίστοιχα 142.804 και 66.802 το 2022.

Όσον αφορά στις αφίξεις, η πόλη της Βαρκελώνης κατέγραψε 7 εκατομμύρια στα ξενοδοχεία της, (ενώ η Αθήνα 2,9) και 18 εκατομμύρια διανυκτερεύσεις (έναντι 6 εκατομμυρίων της Αθήνας). Το μήνυμα είναι το εξής: Για να μην φτάσουμε στο επίπεδο της Βαρκελώνης με παράπονα από κατοίκους, η Αθήνα χρειάζεται σχεδιασμό και στρατηγική, και να αποφασίζουμε τι θέλουμε και τι δεν θέλουμε.

Από πλευράς ΕΞΑΑΑ τονίσθηκε η αναγκαιότητα να διερευνηθεί σε βάθος το νέο περιβάλλον σε τουριστικά καταλύματα κάθε είδους καθώς επιδρά στο προφίλ του προορισμού, στη συνολική ζήτηση και στις τιμές των ξενοδοχείων στην βιωσιμότητα -κατ’ επέκταση- των επιχειρήσεων και φυσικά στην συνολική προσφερόμενη ποιότητα αλλά και στις προσδοκίες του τουριστικού κόσμου.

Ο Γενικός Γραμματέας ΕΞΑΑΑ Ευγένιος Βασιλικός επεσήμανε πως «βρισκόμαστε πραγματικά στο σημείο, που πρέπει να αποφασίσουμε για τη στρατηγική τουριστικής ανάπτυξης (και) σε νέα καταλύματα / νέες κλίνες - με βάση το μοντέλο που επιθυμούμε για την αυριανή Αθήνα, τους στόχους ποιότητας στην προσφορά, τις επιθυμητές τιμές στα καταλύματα και στον προορισμό κ.λπ. Οι ανισότητες, οι αδικίες, ο αθέμιτος ανταγωνισμός και η υποστήριξη των παρανόμων καταλυμάτων (ξενοδοχεία που δηλώνουν ξενοδοχεία χωρίς να είναι) μας βρίσκει διαχρονικά αντίθετους.

Και το εκφράζουμε συνεχώς... Το δε όραμα ενός ‘ενιαίου προορισμού’ που θα προβάλλεται διεθνώς, προϋποθέτει και καλές υποδομές παντού, ταχεία πρόσβαση στα τουριστικά σημεία και σίγουρα μια λογική «αποκέντρωσης» και «διάχυσης» των τουρ. επενδύσεων και των τουρ. δραστηριοτήτων (και των κλινών) και εκτός κέντρου».

Από την Πρόεδρο της Ένωσης Λαμπρινή Καρανάσιου Ζούλοβιτς προτάθηκε η δημιουργία ενός Ενιαίου φορέα για την διαχείριση των εγγενών αδυναμιών του προορισμού και τον συντονισμό ή την προώθηση των απαιτούμενων έργων που θα προωθήσουν την συνολική αναβάθμισή του αλλά και την ‘εξίσωση’ όλων των επιμέρους προορισμών σε κρίσιμα θέματα που επιδρούν στην τουριστική προσφορά, ενώ, έγινε αποδεκτή από την Υπουργό Τουρισμού κα Κεφαλογιάννη η πρόταση που εξέφρασε η Πρόεδρος ΕΞΑΑΑ να διερευνηθεί ο τρόπος που στο εξής η Αθήνα και τα νησιά της θα προβάλλονται ως ενιαίος προορισμός στις διεθνείς αγορές.

Συγκεκριμένα, όπως τόνισε χαρακτηριστικά η Πρόεδρος της ΕΞΑΑΑ κα Λαμπρινή Καρανάσιου Ζούλοβιτς «Εκτιμώ πως έχει έρθει η στιγμή να κάνουμε όλοι μαζί μια συζήτηση, μια κίνηση ‘προς τα εμπρός’ για την Αθήνα και για τον τρόπο με τον οποίο θα χειριστούμε αυτό το λεπτό θέμα της ονομασίας ή καλύτερα της προβολής του προορισμού με μια νέα ονομασία. Προσωπικά, έχω ήδη επιλέξει πως στο εξής θα χρησιμοποιώ την συγκεκριμένη έκφραση «Η Αθήνα και τα νησιά της», καθώς πιστεύω πως αντιπροσωπεύει και εκφράζει με τον καλύτερο δυνατό τρόπο, αυτή την ολότητα και τη διαχρονικότητα που εκπέμπει ο προορισμός ιστορικά, πολιτιστικά, τουριστικά - και την αντιλαμβάνεται καλύτερα πιστεύω ο επισκέπτης – ή ο υποψήφιος επισκέπτης.

Σίγουρα είναι στο χέρι των ειδικών τόσο από πλευράς του marketing, του ΕΟΤ, του Υπουργείου Τουρισμού κ.λπ. όσο και της πολιτείας- σε σχέση με τα όρια παρέμβασης του marketing - η εύρεση του ιδανικού λεκτικού με τα οποία θα μπορούσαμε να μεταφέρουμε αυτή την αίσθηση του ενιαίου προορισμού στους πολίτες όλου του κόσμου - προς όφελος φυσικά όλων των επιμέρους προορισμών».

(*) Δείτε όλη την παρουσίαση των στοιχείων κίνησης και απόδοσης στο link: https://we.tl/t-wUPVJuyHb9