Το story της Trade Estates πριν την εισαγωγή στο χρηματιστήριο

Άντληση κεφαλαίων για «καθαρά αναπτυξιακούς σκοπούς» επιδιώκει η Trade Estates ΑΕΕΑΠ μέσω της επικείμενης δημόσιας εγγραφής για την εισαγωγή της στο ΧΑ, σύμφωνα με τον πρόεδρο της εταιρείας, Βασίλη Φουρλή (φωτ).

Πέραν της χρηματοδότησης εξαγοράς του Smart Park, η ρευστότητα κεφαλαίων θα δημιουργήσει χώρο περαιτέρω μόχλευσης δανειακών κεφαλαίων (έως το 55% του χαρτοφυλακίου της) για την εξυπηρέτηση του ήδη προδιαγεγραμμένου επενδυτικού της προγράμματος ύψους 180 εκατ. ευρώ για Greenfield επενδύσεις σε νέα εμπορικά πάρκα και για βελτιώσεις σε υφιστάμενες υποδομές logistics, προϊόντα στα οποία η ΑΕΕΑΠ έχει εξειδίκευση.

Κατά τον κ. Φουρλή, η Trade Estates διαθέτει σημαντικό πλεονέκτημα ως επενδυτική πρόταση, αφενός λόγω των υπολογισμένων σταθερών εσόδων της σε βάθος χρόνου, των «κρυμμένων» αξιών, όπως το γεγονός του ότι τα pro forma αδιανέμητα κέρδη του ομίλου Trade Estates ενισχύθηκαν κατά 17 εκατ. ευρώ περίπου από τη διαφορά μεταξύ εύλογης αξίας του Smart Park (129,5 εκατ. ευρώ) και του πραγματικού τιμήματος εξαγοράς ύψους 111,5 εκατ. ευρώ, αφετέρου της μερισματικής πολιτικής που αναμένεται να ακολουθήσει.

Ειδικότερα, η εταιρεία δεσμεύεται να διανέμει το 80%-90% των κερδών από λειτουργική δραστηριότητα (η νομοθεσία απαιτεί το 50%) σε δύο δόσεις (Ιούλιο-Δεκέμβριο), με τη διοίκηση του ομίλου να εκτιμά ότι η μερισματική απόδοση της πρώτης διανομής μετά την ενσωμάτωση του Smart Park θα ανέλθει στο 5%.

Σημειώνεται δε ότι η εταιρεία θα διαθέτει ελεύθερη διασπορά της τάξης του 26,5% (υψηλότερη του απαιτούμενου εκ του νόμου για τις ΑΕΕΑΠ). Σύμφωνα δε με την απάντηση του κ. Φουρλή σε ερώτηση του Euro2day.gr, το ποσοστό των υφιστάμενων μετόχων της Φουρλής στην ΑΕΕΠ από το 63,8% θα υποχωρήσει στο 50% «σε βάθος διετίας», και πάντως μετά την πάροδο των 6 μηνών δέσμευσης μη πώλησης (lock up) από τους βασικούς μετόχους (συμπεριλαμβάνονται στη δέσμευση και οι μέτοχοι μειοψηφίας Autohellas και Latsco).

Οι άμυνες

Πέραν της αναπτυξιακής στρατηγικής, η διοίκηση της εταιρείας και συγκεκριμένα ο CEO Δ. Παπούλης αναφέρθηκε και στα αμυντικά της πλεονεκτήματα, λέγοντας ότι το 70% των συμβάσεων με τους υφιστάμενους tenants προβλέπουν πρόσθετο έσοδο στην περίπτωση υπέρβασης συγκεκριμένου επιπέδου πωλήσεων στις «καλές εποχές», αλλά και ρήτρες αναπροσαρμογής ενοικίων βάσει πληθωρισμού στις εποχές όπως η τρέχουσα, διασφαλίζοντας το επίπεδο εσόδων της.

Η εταιρεία μετά και την ένταξη του Smart Park εμφανίζει απόδοση επενδυτικών ακινήτων που ξεπερνά το 7%, έχοντας επίσης αντισταθμίσει τον επιτοκιακό της κίνδυνο. Σύμφωνα με τον CFO του ομίλου Φουρλή και μέλος του δ.σ. της Trade Estates, Γ. Αλεβίζο, εκτός από το hedging στον υφιστάμενο δανεισμό της και την έκδοση ομολογιακού δανείου 120 εκατ. ευρώ για την υποκατάσταση δανειακών συμβάσεων, η εταιρεία έχει ήδη εντάξει νέα επενδυτικά projects, όπως τα εμπορικά πάρκα σε Πάτρα και Ηράκλειο Κρήτης, στις δανειοδοτήσεις του ΤΑΑ. Το μείγμα των κινήσεών της συγκρατεί έτσι το μέσο επιτόκιο δανεισμού, δημιουργώντας «χώρο» πραγματικών και βιώσιμων αποδόσεων.

Το πλάνο τριετίας και το μέλλον 

Στόχος της ΑΕΕΑΠ είναι την προσεχή τριετία να αυξήσει περαιτέρω την αξία του χαρτοφυλακίου της, που σήμερα με την προσθήκη του Smart Park ανέρχεται από τα 456 εκατ. ευρώ στα 650-700 εκατ. ευρώ.

Ήδη στο pipeline έργων βρίσκονται τα εμπορικά πάρκα σε Πάτρα και Ηράκλειο Κρήτης, το project στο Ελληνικό, για το οποίο οι οικοδομικές άδειες αναμένονται πριν το τέλος του 2023, και η ουσιαστική επένδυση των 70 εκατ. ευρώ της ΑΕΕΑΠ να εκκινεί το 2025, όταν έχουν ολοκληρωθεί οι διαδικασίες κατασκευής υποδομών από τη Lamda Development, η δημιουργία του τρίτου logistics center της εταιρείας με μισθωτή την Κωτσόβολος, αλλά και βελτιώσεις στο υφιστάμενο logistics center και στο εμπορικό πάρκο στα Γιάννενα. 

Μετά το ορόσημο του 2027, η εταιρεία, σύμφωνα με τον κ. Παπούλη, σχεδιάζει την πιθανή ανάπτυξη σε άλλες περιοχές της Ελλάδας, της Βουλγαρίας και της Κύπρου με μεσαίου μεγέθους εμπορικά πάρκα (10.000-12.000 τ.μ.) , αλλά και τη δημιουργία logistics hub στη Βόρεια Ελλάδα.