Τι κερδίζει η Alpha από το ντιλ με Dimand-Premia για 573 ακίνητα

Την πρώτη μεγάλη συναλλαγή μεταβίβασης ανακτηθέντων ακινήτων από πλειστηριασμούς ή διακανονισμούς με οικειοθελή παράδοση ακινήτου έκλεισε ο όμιλος Alpha Services&Holdings, υπογράφοντας δεσμευτική συμφωνία με την κοινοπραξία Dimand-Premia για το χαρτοφυλάκιο Skyline.

Βάσει της δεσμευτικής συμφωνίας (SPA), η κοινοπραξία Dimand-Premia θα εξαγοράσει από την Alpha Group Investments Ltd το 65% της εταιρείας Skyline Real Estate, στην οποία θα μεταβιβαστούν, σταδιακά, 573 ανακτηθέντα και ιδιοχρησιμοποιούμενα από τον όμιλο Alpha ακίνητα, που αποτελούν το αντικείμενο της συμφωνίας. Η πρώτη μεταφορά ακινήτων έχει ήδη διενεργηθεί. Το υπόλοιπο 35% της Skyline θα παραμείνει στην κατοχή της Alpha.

Συνολικά, στη Skyline Real Estate θα μεταβιβαστούν 573 ακίνητα, συνολικής μικτής επιφάνειας 500 χιλ. τ.μ. και συμφωνημένης, μεταξύ των δύο πλευρών, αξίας 438 εκατ. ευρώ. Το χαρτοφυλάκιο περιλαμβάνει τις εξής τρεις βασικές κατηγορίες ακινήτων: περίπου 50 ακίνητα υψηλής προβολής (prime assets), περίπου 320 ακίνητα τα οποία χρειάζονται εργασίες ανακαίνισης/αναβάθμισης, προκειμένου να επανατοποθετηθούν στην αγορά με την ίδια ή άλλη χρήση και πάνω από 200 κατοικίες/διαμερίσματα, τα οποία πρόκειται να πωληθούν σταδιακά (Trading χαρτοφυλάκιο).

Για τις επενδύσεις αγοράς ακινήτων και ανακαίνισης/αναβάθμισης, η συμφωνία προβλέπει τη χορήγηση από την Alpha Βank δανείου 200+40 εκατ. ευρώ στη Skyline Real Estate. Για τον ίδιο σκοπό θα διατεθούν και τα έσοδα από την πώληση της «φέτας» trading, που ενέχει το χαρτοφυλάκιο. Το πρώτο μέρος του δανείου (200 εκατ. ευρώ) αναμένεται να εκταμιευθεί στη Skyline Real Estate, πριν την ολοκλήρωση της συναλλαγής, κίνηση που θα ενισχύσει την προσπάθεια της τράπεζας να διατηρήσει υψηλό ρυθμό πιστωτικής επέκτασης, κατά τη φετινή χρονιά.

Επιπρόσθετα, μεταβιβάζοντας αξιοσημείωτο χαρτοφυλάκιο ανακτηθέντων ακινήτων, ο όμιλος αναμένεται να εξοικονομήσει δαπάνες της τάξης των 10 εκατ. ευρώ ετησίως, μετά και την αφαίρεση του κόστους ενοικίου, που θα καταβάλει για ακίνητα στα οποία στεγάζονται θυγατρικές ή υπηρεσίες.

Τα προς μεταβίβαση ανακτηθέντα ακίνητα όχι μόνο δεν παράγουν εισόδημα, αλλά επιβαρύνουν τον ιδιοκτήτη με φόρους και έξοδα διαχείρισης/συντήρησης. Η εξοικονόμηση δαπανών θα αποσβέσει σε βάθος διετίας-τριετίας τους φόρους μεταβίβασης καθώς και τα έξοδα συναλλαγής, που επιβαρύνουν, βάσει της συμφωνίας, τον πωλητή.

Υπενθυμίζεται ότι στις 30/9/2022 η Alpha σχημάτισε πρόσθετες προβλέψεις 24,4 εκατ. ευρώ για τα έξοδα πώλησης. Είχε προηγηθεί στις 30 Ιουνίου ο σχηματισμός πρόβλεψης 24 εκατ. ευρώ, μετά την αποδοχή της προσφοράς των Dimand-Premia και την είσοδο σε περίοδο αποκλειστικών διαπραγματεύσεων.

Ο σχηματισμός πρόβλεψης στις 30/06/2022 υποδείκνυε ότι η προσφορά των Dimand-Premia ενείχε discount 5,5%. Σε αυτά τα επίπεδα (σ.σ. χωρίς να συνυπολογίζονται έξοδα πώλησης) θα διενεργηθεί, σύμφωνα με κύκλους της Alpha Βank η συναλλαγή. Εφόσον αυτό επιβεβαιωθεί, η Alpha «κλείδωσε» την τιμή πώλησης σε επίπεδα προ της ανόδου του κόστους χρήματος.

Από τα στοιχεία που ανακοινώθηκαν δεν προκύπτει σαφής εικόνα για το τίμημα της συναλλαγής. Βάσει της συμφωνίας, η επιχειρηματική αξία (Enterprise Value) της Skyline Real Estate προσδιορίζεται σε 438 εκατ. ευρώ. Εξ αυτών, σύμφωνα με πληροφορίες, τα 200 εκατ. ευρώ αποτελούν δανεισμό, που όπως προαναφέρθηκε θα λάβει η Skyline Real Estate από την Alpha πριν την ολοκλήρωση της μεταβίβασης. Δεν έχει διευκρινισθεί αν ο παραπάνω δανεισμός χρησιμοποιηθεί, εν μέρει ή εν συνόλω, για την αγορά ακινήτων του χαρτοφυλακίου.

Όπως προαναφέρθηκε, η Alpha έχει ήδη εισφέρει στη Skyline ακίνητα αξίας 113,4 εκατ. ευρώ και έχει βάλει μετρητά 8,58 εκατ. ευρώ. Επομένως, το αρχικό μετοχικό κεφάλαιο διαμορφώνεται σε 122 εκατ. ευρώ. Βάσει της ανακοίνωσης, το 65% της Skyline θα μεταβιβαστεί, εντός Β’ τριμήνου, στην «P&E Investments», μικτή εταιρεία των Dimand (75%) και Premia (25%), στην οποία σε δεύτερο χρόνο θα εισέλθει ως «παθητικός» επενδυτής η EBRD.

Τέλος, η Alpha «κλείδωσε» για λογαριασμό της θυγατρικής της Alpha Αστικά Ακίνητα το πρώτο μεγάλο συμβόλαιο διαχείρισης ακινήτων για τρίτους (σ.σ. εκτός εταιρειών ομίλου Alpha).

Με αυτό τον τρόπο η Alpha Αστικά Ακίνητα θα αυξήσει και θα διαφοροποιήσει τις πηγές εσόδων της. Υπενθυμίζεται ότι η εταιρεία μεταβίβασε στον όμιλο Alpha τα εναπομείναντα ακίνητά της, έναντι τιμήματος άνω των 43 εκατ. ευρώ. Αφού ολοκληρωθεί η μόχλευση κεφαλαίων, μέσω επιστροφής, θα ολοκληρωθεί ο μετασχηματισμός της σε εταιρεία διαχείρισης ακινήτων.