Το mega deal της Alpha Bank για ακίνητα 500 εκατ. ευρώ

Στις 22 Οκτωβρίου προβλέπεται να πάρει ο όμιλος Alpha Bank μια πρώτη γεύση του ενδιαφέροντος και της εξέλιξης που θα έχει η διαδικασία αναζήτησης στρατηγικού εταίρου, για την από κοινού ανάπτυξη, μέσω ΑΕΕΑΠ ή άλλου επενδυτικού σχήματος, χαρτοφυλακίου 573 ανακτηθέντων και ιδιοχρησιμοποιούμενων ακινήτων.

Η διαγωνιστική διαδικασία (project Skyline) ξεκίνησε τον προηγούμενο μήνα, με την υπογραφή συμβάσεων εμπιστευτικότητας και το άνοιγμα του Virtual Data Room (VDR). Οι επενδυτές καλούνται να αξιολογήσουν το business plan, το οποίο εκπόνησε η Alpha, για το πώς θα αναπτυχθεί και θα διαφοροποιηθεί το χαρτοφυλάκιο ακινήτων, βγάζοντας υπεραξία για τους μετόχους.

Σύμφωνα με τις πρώτες πληροφορίες, το χαρτοφυλάκιο περιλαμβάνει τις εξής τρεις βασικές κατηγορίες ακινήτων:

• περίπου 50 ακίνητα υψηλής προβολής (prime assets), που εκτιμάται ότι αξίζουν περίπου 280 εκατ. ευρώ.
• περίπου 320 ακίνητα αξίας πέριξ των 180 εκατ. ευρώ, τα οποία χρειάζονται εργασίες ανακαίνισης/αναβάθμισης, προκειμένου να επανατοποθετηθούν στην αγορά με την ίδια ή άλλη χρήση. Πρόκειται για το επονομαζόμενο value-add χαρτοφυλάκιο.  
• τέλος, υποχαρτοφυλάκιο 205 κατοικιών/διαμερισμάτων, αξίας περίπου 75 εκατ. ευρώ, τα οποία πρόκειται να πωληθούν σταδιακά (Trading χαρτοφυλάκιο).

Το πλάνο προβλέπει, σε γενικές γραμμές, τη σταδιακή πώληση του χαρτοφυλακίου Trading εντός της πρώτης τριετίας. Τα έσοδα που θα αντληθούν, μαζί με ξένα και ίδια κεφάλαια, θα χρηματοδοτήσουν τις αγορές νέων ακινήτων και την αναβάθμιση/ανακαίνιση ακινήτων του υφιστάμενου χαρτοφυλακίου. Το σύνολο των κεφαλαίων που θα διατεθούν για εξαγορές εκτιμάται ότι θα ξεπεράσουν τα 100 εκατ. ευρώ.

Στόχος είναι στο τέλος της πενταετίας, στην οποία εκτείνεται το business plan, να έχει εκμισθωθεί σχεδόν το σύνολο (σ.σ. περίπου το 96%) των περίπου 800 ακινήτων, που προβλέπεται να περιλαμβάνει το χαρτοφυλάκιο. Σήμερα το ποσοστό των ακινήτων που παράγουν εισόδημα κινείται στο 46%.

Η δομή του προτεινόμενου deal

Ο όμιλος Alpha θα εισφέρει τα παραπάνω ακίνητα στην Alpha Αστικά Ακίνητα (ΑΣΤΑΚ), η οποία προηγουμένως θα έχει μεταβιβάσει τη δραστηριότητα παροχής υπηρεσιών σε ακίνητα και το προσωπικό της στην 100% θυγατρική της Alpha Βank, Alpha Διαχειρίσεως Ακινήτων και Επενδύσεων Α.Ε. (AREM-I). Έτσι, η Alpha Αστικά Ακίνητα θα μετασχηματισθεί σε επενδυτική πλατφόρμα ακινήτων.

Εν συνεχεία, η Alpha θα πωλήσει στον προτιμητέο επενδυτή πλειοψηφικό ποσοστό της Alpha Αστικά Ακίνητα (σ.σ. πάνω από 50%). Με αυτόν τον τρόπο, θα επιτύχει μείωση του σταθμισμένου σε κίνδυνο ενεργητικού. Στη διακριτική ευχέρεια του επενδυτή θα είναι η διατήρηση ή μη της Alpha Αστικά Ακίνητα  στο Χ.Α.

Αν αποφασίσει ότι δεν θέλει να μετασχηματισθεί η ΑΣΤΑΚ σε ΑΕΕΑΠ, απολαμβάνοντας ευνοϊκό φορολογικό καθεστώς, θα ζητήσει την έξοδο της εταιρείας από το ταμπλό, πριν την ολοκλήρωση της συναλλαγής. Σημειώνεται ότι η Alpha κατέχει το 93% της εταιρείας.

Πρόθεση του ομίλου είναι η «νέα» Alpha Αστικά Ακίνητα να συνάψει μακροπρόθεσμη σύμβαση με την AREM-I, για τη διαχείριση του χαρτοφυλακίου ακινήτων της. Με αυτό τον τρόπο ο όμιλος Alpha επιδιώκει να αυξήσει και να διαφοροποιήσει τις πηγές εσόδων του. Η κοινοπραξία, μεταξύ Αlpha Bank και προτιμητέου επενδυτή θα έχει τη δυνατότητα να αξιολογεί, κατά προτεραιότητα, τα ακίνητα που ανακτά ο όμιλος μέσω πλειστηριασμών και οριστικών διακανονισμών.

Δεν έχει διευκρινισθεί αν θα δοθεί στον προτιμητέο επενδυτή η δυνατότητα να συμμετάσχει μετοχικά και στην AREM-I, η οποία απορροφώντας την υφιστάμενη δραστηριότητα της ΑΣΤΑΚ, θα μεταμορφωθεί σε εταιρεία που θα παρέχει υπηρεσίες για όλο τον κύκλο ζωής των ακινήτων (π.χ. εκτιμήσεις, advisory, διαχείριση κ.λπ.) τόσο εσωτερικά στον όμιλο όσο και σε τρίτους.

Τα προνόμια του joint venture

Η κοινοπραξία μεταξύ Αlpha Bank και προτιμητέου επενδυτή θα έχει τη δυνατότητα να αξιολογεί, κατά προτεραιότητα, τα ακίνητα που ανακτά ο όμιλος μέσω πλειστηριασμών και οριστικών διακανονισμών.

Η υποβολή μη δεσμευτικών προσφορών ορίστηκε για τις 22 Οκτωβρίου, ενώ η επιλογή από την Αlpha Bank του προτιμητέου επενδυτή αναμένεται να πραγματοποιηθεί έως το τέλος του έτους. Η μεταβίβαση της δραστηριότητας παροχής υπηρεσιών σε ακίνητα της ΑΣΤΑΚ στην AREM-I αναμένεται να ολοκληρωθεί εντός του δεύτερου εξαμήνου του 2021.