Ντιλς 300 εκατ. ευρώ στα ακίνητα, πώς κινούνται οι τιμές

Σταδιακή ανάκαμψη μετά το «μούδιασμα» που επέφερε η πανδημία στην εγχώρια αγορά ακινήτων καταγράφεται στο α’ εξάμηνο του 2021, με τις σημαντικές συναλλαγές εμπορικής χρήσης ακινήτων που έχουν ήδη πραγματοποιηθεί να αγγίζουν τα 300 εκατ. ευρώ. 

Παρά τις προκλήσεις της εποχής και το μετασχηματισμό της εγχώριας αγοράς ακινήτων, πρόσφατη έκθεση αποτίμησης του α’ εξαμήνου του 2021  της εταιρείας συμβούλων ακινήτων Δανός - η οποία συνεργάζεται με την BNP Paribas Real Estate – καταδεικνύει την ανθεκτικότητα του κλάδου real estate. 

Στην αναλυτική έκθεση γίνεται λόγος τόσο για τη διατήρηση του ενδιαφέροντος σε επιμέρους κατηγορίες ακινήτων όσο και για το απόθεμα και τις τιμές αυτών όπως διαμορφώθηκαν μέσα στη χρονιά της πανδημίας.

Ειδικότερα, και σε ό,τι αφορά τους γραφειακούς χώρους, επισημαίνεται ότι η ζήτηση για καλά γραφεία υψηλών προδιαγραφών παραμένει υψηλή και πολλοί από τους υποψήφιους επενδυτές εστιάζουν το ενδιαφέρον τους σε τέτοιου είδους projects. H αγορά γραφειακών χώρων στην Αθήνα παραμένει σε ανοδική τροχιά, ενώ οι αποδόσεις και οι μισθωτικές αξίες δεν φαίνεται να έχουν επηρεαστεί ιδιαίτερα λόγω της πανδημίας, ενδεχομένως λόγω της έλλειψης καλού ποιοτικού προϊόντος. 

Σύμφωνα με την έκθεση το μέσο ενοίκιο ανά τετραγωνικό διατηρήθηκε σταθερό (18 ευρώ/τμ) για σύγχρονους γραφειακούς χώρους (Grade A) σε καλές τοποθεσίες, ενώ η μέση απόδοση (yield) διαμορφώθηκε μεταξύ 6%-6,5%. Πίεση αντιθέτως ασκείται στους παλαιούς γραφειακούς χώρους που βρίσκονται σε δευτερεύουσες αγορές με αποτέλεσμα η μέση απόδοση να κινείται μεταξύ 8%-8,5%.

Σημαντική παράμετρος είναι η «απορρόφηση» των γραφειακών χώρων που διατίθενται, καθώς φαίνεται πως παρά την τηλεργασία που επέβαλλε η πανδημία, η ζήτηση συνεχίζει να είναι ισχυρή τουλάχιστον για γραφειακούς χώρους υψηλών προδιαγραφών. Στην έκθεση καταγράφεται πως στο α’ εξάμηνο του 2021 προστέθηκαν στην αγορά γραφείων επιπλέον 42.000 τ.μ., ενώ υπό κατασκευή βρίσκονται επιπλέον 70.000 τ.μ.. Οι αναλυτές σημειώνουν πως παρά την αβεβαιότητα, διατηρούνται προβλέψεις για σημαντική ανάπτυξη της αγοράς γραφειακών χώρων την προσεχή 5ετία.

Το retail αντιστέκεται

Η άνθηση του ηλεκτρονικού εμπορίου και τα διαδοχικά lockdown επηρέασαν ευθέως την αγορά των καταστημάτων, ωστόσο, σύμφωνα με τα στοιχεία που αθροίζονται στην ανάλυση της Δανός/ BNP Paribas, τόσο τα εμπορικά κέντρα όσο και τα καταστήματα σε προβεβλημένες εμπορικές πιάτσες (Ερμού, Κηφισιά, Κολωνάκι, Γλυφάδα κ.α.)

Έτσι, οι αποδόσεις στους μεγάλους δρόμους της πρωτεύσουσας παρέμειναν σταθερές για το πρώτο εξάμηνο του 2021, με τα υψηλότερα ποσοστά στα εμπορικά κέντρα (6,75% -7,75% με μέση τιμή ενοικίασης τα 30 ευρώ ανά τ.μ.) και τα χαμηλότερα ποσοστά στην οδό Ερμού 5,75% -6%. 

Παράμετρος που στήριξε τον υποκλάδο των καταστημάτων λιανικής ήταν τα big boxes και ειδικότερα τα σούπερ μάρκετ, όπου διατηρείται υψηλή η ζήτηση. Σύμφωνα με την εκτίμηση της Δανός/BNP Paribas, η μέση τιμή ενοικίασης κυμαίνεται στα 12 ευρώ ανά τ.μ. για καταστήματα οργανωμένου λιανεμπορίου. Ακόμη και καταστήματα σε δευτερογενής αγορές (πέρα από τις μεγάλες εμπορικές πιάτσες) διατηρούν μισθώματα της τάξης των 22 ευρώ ανά τ.μ., αν και εκεί σημειώνεται η σημαντικότερη πίεση με αρκετές ξενοίκιαστες ιδιοκτησίες. Όσον αφορά τις συναλλαγές, καταγράφεται επιβράδυνση στις μισθώσεις, καθώς οι έμποροι λιανικής θα περιμένουν το τέλος της πανδημίας πριν επανατοποθετηθούν ή επεκταθούν. Είναι επίσης σαφής η επιβράδυνση από το ύψος των επενδύσεων που περιορίστηκαν στα 12 εκατ.ευρώ στο α’ εξάμηνο της χρονιάς.

Υψηλή ζήτηση για logistics

Αντίθετα, με την αγορά retail, ο τομέας των logistics γνωρίζει εντυπωσιακή αύξηση τόσο του όγκου των συναλλαγών όσο και σε σχέση με τα επίπεδα ενοικίασης τα τελευταία χρόνια. Οι περιοχές στις οποίες συγκεντρώνεται η ζήτηση είναι ο Ασπρόπυργος και η Μαγούλα, ωστόσο η υψηλή ζήτηση ωθεί και τις δευτερεύουσες τοποθεσίες όπως τα Οινόφυτα και το Μαρκόπουλο. 

Το μέσο ενοίκιο για προβεβλημένα αποθηκευτικά και βιομηχανικά ακίνητα διαμορφώνεται στα 4,25 ευρώ/τ.μ. ενώ για εκείνα στις δευτερεύουσες αγορές στα 2 ευρώ ανά τ.μ. Είναι δε ενδεικτικό ότι η διαθεσιμότητα χώρων έχει περιοριστεί στο 8%, σύμφωνα με τα στοιχεία της Δανός/BNP Paribas. Στο α’ εξάμηνο του 2021 ολοκληρώθηκαν επενδύσεις 30 εκατ.ευρώ, ενώ υπό κατασκευή βρίσκονται ήδη 80.000 τ.μ. αποθηκών.

Η κατοικία

Σε ότι αφορά τα οικιστικά ακίνητα, δεδομένου ότι η βραχυχρόνια μίσθωση αλλά και οι συναλλαγές Golden Visa παρουσίασαν θεαματική κάμψη, υπήρξε εύλογη μείωση συναλλαγών. Ωστόσο, σύμφωνα με την ανάλυση, τόσο οι τιμές αγοράς όσο και ενοικίασης στην πρωτεύουσα παρουσίασαν σημαντική «ανθεκτικότητα» πέρα από τις περιοχές του αθηναϊκού κέντρου – που ως χώροι υποδοχής τουριστών- επλήγησαν περισσότερο. Στο α’ εξάμηνο του 2021, παρατηρείται μικρή πτώση στις τιμές ενοικίασης (-4.10%) στο κέντρο της Αθήνας, αν και η τιμή πώλησης καταγράφει μικρή αύξηση κατά 1,40% ανά τ.μ.

Παρόλα αυτά οι τιμές ενοικίασης ή αγοράς πήραν την «ανηφόρα» στους πρώτους έξι μήνες της χρονιάς τόσο στα Βόρεια Προάστια όσο και στα Νότια της Αθήνας, καθώς και σε όλες τις περιοχές του Πειραιά.

Στην έκθεση γίνεται δε ειδική μνεία για το project του Ελληνικού και για το γεγονός του ότι θα επηρεάσει δραστικά τις τιμές ακινήτων στην περιοχή των Νοτίων προαστείων.