Πώς θα ευημερήσουν όλοι οι... αριθμοί στην αγορά κατοικίας

Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ) σύμφωνα με τα οποία επιταχύνεται ο ρυθμός ανόδου των τιμών στις κατοικίες, φτάνοντας το 7,7% στο δεύτερο τρίμηνο του 2019, δείχνουν άνθηση στην κτηματαγορά. Όπως και το συνεχιζόμενο ενδιαφέρον ξένων επενδυτών για την αγορά ακινήτου με στόχο τη «Χρυσή Βίζα», αλλά και οι αυξημένες συναλλαγές στα εμπορικά ακίνητα.

Όμως, όπως υποστηρίζουν οι μεσίτες, δεν ευημερούν όλοι οι αριθμοί στην ελληνική κτηματαγορά. Πρώτον, παρά τη δειλή εκκίνηση της οικοδομικής δραστηριότητας σε ορισμένες περιοχές, παραμένει περιορισμένη και πάρα πολύ μακριά από την περίοδο προ της κρίσης. Έπειτα από δέκα χρόνια κρίσης, είναι λογικό να ανεβάζει ταχύτητα, έστω και με μικρό ρυθμό, η οικοδομή, λένε στην αγορά.

Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, το επτάμηνο Ιανουαρίου - Ιουλίου η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα εμφανίζει στο σύνολο της χώρας αύξηση κατά 4,9% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, μείωση κατά 0,4% στην επιφάνεια και κατά 1,4% στον όγκο, σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο Ιανουαρίου - Ιουλίου 2018. Στην Αττική καταγράφεται αύξηση κατά 14% με βάση τον αριθμό των αδειών (2.068 από 1.810) και 23% με βάση την επιφάνεια.

Όπως υποστηρίζει ο πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates Θέμης Μπάκας, μετά την ανοδική κίνηση των τιμών, «η ιδία συμμετοχή 20%-30% επί της τιμής αγοράς ενός οικιστικού ακινήτου που απαιτείται πλέον για τη χορήγηση στεγαστικού δανείου αποτελεί ανασταλτικό παράγοντα ακόμη και γι’ αυτούς που έχουν την πιστοληπτική ικανότητα». Ο ίδιος τονίζει πως εκτός από τη γνωστή στενότητα στις χορηγήσεις στεγαστικών δανείων, «ελάχιστοι είναι οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές που κατάφεραν να προχωρήσουν σε αποταμίευση εν μέσω οικονομικής κρίσης δέκα ετών».

Η ρηχή αγορά, ειδικά στα οικιστικά ακίνητα, καταγράφεται από τον αριθμό συναλλαγών σε περιοχές με μεγάλη πυκνότητα και αυξημένη κινητικότητα όπως η Καλλιθέα. «Μόλις τσίμπησαν οι τιμές, βούτηξαν οι συναλλαγές» λένε οι μεσίτες.

Τα στοιχεία από τον αριθμό των συναλλαγών, αν και εκφράζονται αμφιβολίες για την ακρίβειά τους, το αποδεικνύουν. «Από τον Φεβρουάριο του 2017 έως και τους πρώτους μήνες του 2019 στο μητρώο συναλλαγών ακινήτων της ΑΑΔΕ είχαν καταχωρηθεί σχεδόν 40.000 πράξεις μεταβίβασης κατοικιών (13.249 το 2017, 21.201 το 2018 και 5.418 μέχρι και τον φετινό Απρίλιο)», λέει ο κ. Μπάκας. Για λόγους σύγκρισης, είχαν πραγματοποιηθεί 165.988 συναλλαγές το 2005, 172.897 το 2006, 167.699 το 2007 και 157.978 το 2008, την τελευταία χρονιά πριν την κρίση.

Οι αριθμοί θα ήταν ακόμα πιο δυσάρεστοι αν δεν υπήρχε η «Χρυσή Βίζα», που στήριξε τις συναλλαγές σε συγκεκριμένες περιοχές της χώρας (όπως το κέντρο της Αθήνας), καθώς και οι πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων όπως το Airbnb. Η «Χρυσή Βίζα» «προσέθεσε 1.399 αγοραπωλησίες ακινήτων το 2018, 961 το 2017, 583 το 2016, 505 το 2015, 423 το 2014 και 21 το 2013, που ήταν το πρώτο έτος εφαρμογής του προγράμματος».

Τα μέτρα

Αρκετοί ελπίζουν πως τα μέτρα που έχει ανακοινώσει η κυβέρνηση θα στηρίξουν την οικοδομική δραστηριότητα και την κτηματαγορά, με την επισήμανση πως θα βρεθούν και αγοραστές… Στα κυβερνητικά μέτρα περιλαμβάνεται η αναστολή του ΦΠΑ (24%) στην παράδοση νεόδμητων ακινήτων για τρία έτη, δηλαδή έως και το 2022, η αναστολή της εφαρμογής του φόρου υπεραξίας στα ακίνητα για άλλα τρία χρόνια, η μείωση του ΕΝΦΙΑ. Στο πακέτο περιλαμβάνονται και φορολογικά κίνητρα για στην επισκευή ή ανακαίνιση των ακινήτων τους, με έκπτωση φόρου επί της δαπάνης για ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθμιση κτιρίων.

Στελέχη της κτηματαγοράς θεωρούν πως η αναστολή της εφαρμογής του φόρου υπεραξίας είναι «και σωστή, και λάθος»! Σωστή, επειδή θα εφαρμοζόταν «με βάση τις αντικειμενικές αξίες και άρα το κράτος και όχι η αγορά, τελικά προσδιόριζε το ποσό του φόρου», όπως λέει ο Θ. Μπάκας. Λάθος, επειδή τελικά «τη γλιτώνουν» και όσοι βγάζουν γρήγορα κέρδος από συναλλαγές ακινήτων».

Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η δράση ελληνικών ή ξένων εταιρειών στην Ελλάδα που εμπορεύονται τη «Χρυσή Βίζα». Αγοράζουν ακίνητα αξίας 100.000 - 150.000 ευρώ και τα μεταπωλούν, σε χρόνο μηδέν, σε ομοεθνείς τους σε ποσά τουλάχιστον 250.000 ευρώ. «Το ποσοστό του φόρου υπεραξίας θα πρέπει να μειώνεται σταδιακά και να μηδενίζεται μετά από 5 χρόνια» προτείνουν όσοι θεωρούν πως πρέπει να εφαρμοστεί με διορθώσεις.

Κάποιοι άλλοι θεωρούν πως και η επούλωση της «πληγής» που λέγεται «κόκκινα δάνεια» θα συμβάλει στη βελτίωση της κτηματαγοράς. Ειδικά τώρα που οι τιμές αρχίζουν να ευνοούν τη διάθεσή τους στην αγορά. Ο κ. Μπάκας υποστηρίζει πως «θα πρέπει να είμαστε περισσότερο συγκρατημένοι και να προχωρήσουμε άμεσα σε διαρθρωτικές αλλαγές που θα μας οδηγήσουν πραγματικά σε μια δομημένη κτηματαγορά, που θα λειτουργεί ορθά με αυξητικούς ρυθμούς και δεν θα αποτελέσει μια στιγμιαία "ψυχολογική" φούσκα ή ένα ωραίο marketing plan που δυστυχώς δεν επετεύχθη».

Τέτοια μέτρα μπορεί να είναι οι αλλαγές στο πρόγραμμα «Χρυσή Βίζα» (π.χ. με χαμηλότερο όριο από τα σημερινά 250.000 ευρώ) ώστε να επεκταθεί και σε άλλες περιοχές της χώρας, «πέρα από τα στενά όρια του κέντρου της Αθήνας και των Νοτίων Προαστίων». Η εξίσωση των εμπορικών τιμών με τις αντικειμενικές αξίες, ώστε η περιουσία ενός ιδιοκτήτη να αποτελεί asset που θα μπορεί να χρησιμοποιηθεί χωρίς αμφιβολία ή επανεκτίμηση τόσο σε τραπεζικό ίδρυμα όσο και σε κάθε οικονομική του συναλλαγή. Επιπλέον, ο πολίτης φορολογείται για τις αντικειμενικές - πραγματικές αξίες που έχει στην ιδιοκτησία του». Θετικά θα λειτουργήσει και η «απλοποίηση των μεταβιβάσεων και μείωση των δικαιολογητικών για τη μεταβίβαση ακινήτων: Σήμερα απαιτούνται 23 δικαιολογητικά, ο στόχος είναι να μειωθούν άμεσα στο ένα τρίτο και σταδιακά να είναι διαθέσιμα όλα ηλεκτρονικά».

Για την προσέλκυση ξένων επενδυτών θα συμβάλει και η επιτάχυνση επίλυσης διαφορών, δηλαδή η βελτίωση της αποτελεσματικότητας του δικαστικού συστήματος και άλλα μέτρα όπως η λειτουργία του Κτηματολογίου, που δυστυχώς πήρε παράταση για το 2025. Θετικά αναμένεται να λειτουργήσει και η ένταξη στο σχέδιο πόλης μη δασικών περιοχών που έχουν εκτεταμένη οικιστική ανάπτυξη.