Τα ξένα κερδοσκοπικά funds κυνηγούν ελληνικά ακίνητα

Μια εξήγηση για τις επιθετικές κινήσεις ξένων επενδυτικών οίκων (κυρίως hedge funds), που καταθέτουν υψηλές προσφορές για την αγορά χαρτοφυλακίων ακινήτων ή μεμονωμένων κτιρίων γραφείων, αφήνοντας εκτός παιχνιδιού τις εγχώριες ΑΕΕΑΠ σε αρκετούς διαγωνισμούς π.χ. τραπεζών, έδωσε χθες ο Στ. Ζαββός, επικεφαλής της Zeus Capital Management και πρόεδρος της Orilina ΑΕΕΑΠ.

Κατά τη διάρκεια συζήτησης στο συνέδριο για τα ακίνητα «RED Business Forum», ο κ. Ζαββός υποστήριξε πως τα ξένα funds εκτιμούν πως η Ελλάδα θα καταγράψει τις υψηλότερες αποδόσεις (στα επίπεδα του 7,3%-7,5%) στην αγορά κτιρίων γραφείων για την περίοδο 2019-2023. Επιπλέον, ενώ πανευρωπαϊκά η αγορά λιανικής θα δεχθεί πιέσεις από την κάμψη των ρυθμών ανάπτυξης και τη μείωση του τουριστικού ρεύματος, στην Ελλάδα προβλέπεται διπλάσιος ρυθμός ενίσχυσης της οικονομίας (1,9% με την Ε.Ε. στο 1%) και αύξηση των ενοικίων στα καταστήματα για το 2019 και το 2020. Η ελληνική αγορά λιανικής υφίσταται, επίσης, με χρονική υστέρηση τις πιέσεις από την ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου.

Υψηλές αποδόσεις που φτάνουν το 9,5%-10% προσφέρουν και οι αποθηκευτικοί χώροι, με τα στελέχη της αγοράς real estate να βλέπουν, πάντως, κινδύνους στην αγορά τουριστικών ακινήτων. Ειδικά επειδή η Ελλάδα στηρίζεται στον ευρωπαϊκό τουρισμό που προβλέπεται πως θα κινηθεί πτωτικά.

Οι επιθετικές προσφορές που έχουν καταθέσει τα ξένα funds σε αρκετούς διαγωνισμούς για την πώληση χαρτοφυλακίων ή μεμονωμένων ακινήτων από τράπεζες προκαλούν, πάντως, αντιδράσεις από τις διοικήσεις των ΑΕΕΑΠ. Οι συγκεκριμένες κινήσεις αναμένεται να συνεχιστούν, με τις προβλέψεις στελεχών της αγοράς να ανεβάζουν τα ποσά που περιμένουν να τοποθετηθούν στο εγχώριο real estate από τέτοια funds στο ένα δισ. ευρώ.

Εξαιρετικά καυστικός ήταν για άλλη μια φορά ο διευθύνων σύμβουλος της Εθνική Πανγαία ΑΕΕΑΠ Αρ. Καρυτινός. Όπως είπε, προς το παρόν «η οικονομία δεν ακολουθεί τις προσδοκίες που δημιουργούνται» και «στο exit ξυρίζουν τον γαμπρό» (σ.σ. στην αξία που θα πωληθούν τα ακίνητα που αγοράζουν τα funds). Κατά τον κ. Καρυτινό, «δεν ακολουθούμε τέτοιου είδους κινήσεις. Δεν μπορούμε να θεωρούμε πως η οικονομία θα έχει απογειωθεί για να έχουμε ενοίκια 30% πάνω και να πληρώσουμε αποδόσεις 6-7%. Πολλοί από εμάς δεν μπορούμε να ακολουθήσουμε διαγωνισμούς με τέτοιους παίκτες».

Ένα όπλο που αξιοποιούν τα hedge funds για να προσφέρουν πολύ υψηλότερα τιμήματα, κατά τον κ. Καρυτινό, είναι το χαμηλότερο κόστος χρηματοδότησης καθώς «μπορούν να δανείζονται με 1%». Την ίδια στιγμή, «οι ΑΕΕΑΠ αντιμετωπίζονται ως ελληνικές εταιρείες και βρίσκονται αντιμέτωπες με κόστος δανεισμού πολύ υψηλότερο. Δεν νομίζω πως σήμερα παίζουν κάτω από 3%-3,5%, με τους ξένους στο 1%-1,7%».

Ο διευθύνων σύμβουλος της Εθνικής Πανγαία είπε πως αρκετά funds παίζουν «στοιχήματα πολύ υψηλού κινδύνου», καθώς αν δεν υπάρξει ουσιαστική ανάκαμψη της οικονομίας, δύσκολα θα μεταπωλήσουν με κέρδος σε 4-5 χρόνια τα ακίνητα που αποκτούν σήμερα. Ο ίδιος έβαλε, για πολλοστή φορά, και την παράμετρο της τεχνολογίας, επισημαίνοντας πως σε τέσσερα-πέντε χρόνια δύσκολα θα βρίσκονται ενοικιαστές σε κτίρια που δεν είναι «πράσινα».

«Δεν θα έχουν καμία τύχη κτίρια γραφείων που δεν θα είναι πράσινα ή δεν θα μπορείς να περιγράψεις το συνολικό κόστος χρήσης στον ενοικιαστή», συμπλήρωσε ο ιδρυτής και επικεφαλής της εταιρείας ανάπτυξης ακινήτων Dimand Δημήτρης Ανδριόπουλος. Κατά τον κ. Ανδριόπουλο, «η πραγματική οικονομία και η πραγματική αγορά που καθορίζουν τα ενοίκια είναι σε μακροχρόνια στασιμότητα», με τους ενοικιαστές να είναι εντελώς δυσκίνητοι και αρνητικοί σε αύξηση των τιμών για συμφωνίες που αφορούν επιφάνειες άνω των 3.000 τετραγωνικών μέτρων (τ.μ.). Όμως, «υπάρχει άνοδος προσδοκιών που τροφοδοτείται από διάφορες πηγές όπως, για παράδειγμα, από τις ΑΕΕΑΠ». Πάντως, «υπάρχει μικρή βελτίωση σε πολύ συγκεκριμένες γεωγραφικές περιοχές».

Ο επικεφαλής της Dimand επισήμανε πως «το 2019 είναι μια πολύ περίεργη και ύπουλη χρονιά με τέσσερις εκλογικές αναμετρήσεις» καθώς θα υπάρξουν καθυστερήσεις στην έγκριση επενδυτικών σχεδίων.

«Όσα μολύβια δούλευαν στο σύστημα που παράγει άδειες και εγκρίνει διαδικασίες έχουν προσγειωθεί στα γραφεία», τόνισε, με αποτέλεσμα «η παραγωγή προϊόντος να επιβραδυνθεί, κάτι που η αγορά θα το ζήσει». Ο ίδιος προβλέπει πως η αγορά γραφείων θα κινηθεί με τη διάθεση περίπου 50.000 τ.μ. ετησίως, με το 80% να αφορά μετεγκατάσταση επιχειρήσεων.

«Τέσσερις ΑΕΕΑΠ χωράει η ελληνική αγορά»

Οι συγχωνεύσεις θα έρθουν αργά ή γρήγορα στις ελληνικές ΑΕΕΑΠ, που συνεχίζουν να ιδρύονται (προς το παρόν οι περισσότερες είναι εκτός Χρηματιστηρίου!), υποστήριξε ο διευθύνων σύμβουλος της Trastor Τάσος Καζίνος. Όπως είπε, «θα χρειαστεί και συγκέντρωση, αν και είναι νωρίς, καθώς στις ΑΕΕΑΠ έχει σημασία το μέγεθος, πρέπει να είσαι στα επίπεδα της Πανγαία και να έχεις μεγάλη διασπορά και εμπορευσιμότητα στη μετοχή». Ο ίδιος προέβλεψε πως για την εγχώρια αγορά «οι τέσσερις ΑΕΕΑΠ είναι το maximum».

Κατά τον κ. Καζίνο, το 2019 θα είναι έτος-ρεκόρ από πλευράς συναλλαγών από θεσμικά χαρτοφυλάκια. Όπως είπε, «το 2017 είχαμε καταγράψει συναλλαγές 560 εκατ. ευρώ, με τις μισές να έχουν γίνει από τις ΑΕΕΑΠ, το 2018 το νούμερο ήταν 490 εκατ. ευρώ πάλι με το 50% από τις ΑΕΕΑΠ, ενώ το 2019 έχουν γίνει μέχρι σήμερα επενδύσεις 350 εκατ. ευρώ από θεσμικούς».

Ο επικεφαλής της Τrastor είπε πως «σαφώς βλέπουμε αύξηση των τιμών σε ακίνητα πρώτης κατηγορίας, αλλά οι αποδώσεις πάνε πίσω στο 2010». Πρόσθεσε πως «στην Τrastor δεν μπαίνουμε στη λογική να ακολουθήσουμε τις υψηλές προσφορές. Για τα ακίνητα που θέλαμε να αγοράσουμε, είμαστε, όμως, εξίσου επιθετικοί και κερδίσαμε. Δεν μας προβληματίζει τόσο η είσοδος των funds για την ανάπτυξη, αλλά κυρίως το κλίμα και οι προσδοκίες των πωλητών που θα επιβραδύνουν κάποια στιγμή την ανάπτυξη της αγοράς. Όλοι πληρώνουν και ένα εισιτήριο εισόδου και γι’ αυτό δίνουν κάτι περισσότερο σε μια αρχική αγορά. Με την πάροδο κάποιων μηνών, η κατάσταση θα ηρεμήσει».

Ο κ. Καζίνος θεωρεί πως πρέπει να αναζητήσουμε άλλους τρόπους ανάπτυξης, καθώς σήμερα «παίζουμε Monopoly, αφού το ίδιο απόθεμα γυρίζει γύρω γύρω χωρίς να δημιουργείται κάτι καινούργιο. Αυτό θα γίνει με κατασκευή και δημιουργία νέου προϊόντος». Όμως για να υπάρξουν νέοι τομείς δραστηριότητας των εταιρειών ακινήτων, χρειάζονται πολιτικές παρεμβάσεις, είπε ο διευθύνων σύμβουλος της Τrastor, όπως για παράδειγμα «για τη δημιουργία ιδιωτικών πανεπιστημίων, για την ενίσχυση της ιδιωτικής υγείας κ.α.».

Η διευθύνουσα σύμβουλος της BriQ ΑΕΕΑΠ Αννα Αποστολίδου τόνισε πως «υπάρχει αρκετά περιορισμένο καλό επενδυτικό προϊόν και γι’ αυτό υπάρχει άνοδος των τιμών και των ενοικίων». Για τα ξένα funds, η κα Αποστολίδου είπε πως «δεν είναι μόνο το κόστος του δανεισμού, το στρατηγικό τους σχέδιο είναι για διατήρηση των ακινήτων από 3-5 χρόνια, χωρίς κόστος μερισμάτων. Λειτουργούν με άλλο μοντέλο». Οσο για τις συγχωνεύσεις στις ΑΕΕΑΠ, είπε πως «αυτή τη στιγμή είναι νωρίς αφού οι εισηγμένες είναι τέσσερις, που δεν είναι μεγάλος αριθμός. Πιστεύω πως θα υπάρξουν συγχωνεύσεις αλλά όχι στα επόμενα ένα ή δύο χρόνια».