Οι παράγοντες που κρίνουν το μέλλον της αγοράς ακινήτων

Η πορεία της ελληνικής αγοράς ακινήτων, που βγαίνει από το πολυετές τέλμα, θα εξαρτηθεί όχι μόνο από την εικόνα της οικονομίας, αλλά και σειρά παραγόντων που πολλές φορές δεν βρίσκονται στο ραντάρ των αναλυτών. Αυτό είναι το συμπέρασμα από τη συζήτηση που είχαν στο Οικονομικό Φόρουμ των Δελφών στελέχη του real estate.

Ενας τέτοιος παράγοντας είναι η στροφή της Αθήνας προς το παραλιακό μέτωπο, στο οποίο προωθούνται επενδύσεις εκατοντάδων εκατομμυρίων, παράλληλα με έργα υποδομής, όπως τόνισε ο διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας ανάπτυξης ακινήτων Dimand Δημήτρης Ανδριόπουλος. Ενας άλλος παράγοντας είναι οι τεχνολογικές αλλαγές, οι οποίες οδηγούν σε σημαντική μεταβολή των απαιτήσεων που έχουν οι χρήστες από ένα κτίριο, όπως είπε ο διευθύνων σύμβουλος της Εθνική Πανγαία ΑΕΕΑΠ Άρης Καρυτινός.

Η ενίσχυση των ρυθμών ανάπτυξης της οικονομίας, ώστε «η αγορά ακινήτων να μη συνεχίσει να φυτοζωεί», είναι ένας ακόμα παράγοντας, κατά τον Ανώτερο Γενικό Διευθυντή, αντιπρόεδρο και διευθύνων σύμβουλο της Πειραιως Real Estate Γ. Κορμά.

Ο Πωλ Γομόπουλος, επικεφαλής της αμερικανικής Hines για την Ελλάδα, επισήμανε την απουσία επενδυτικού προϊόντος που να στηρίζει μεγάλα deals, αλλά και την απουσία εταιρειών ανάπτυξης ακινήτων (developers). Ο ίδιος άφησε ανοικτό το ενδεχόμενο να επεκταθεί ο αμερικανικός όμιλος στη συγκεκριμένη αγορά στο προσεχές μέλλον. Τη συζήτηση στους Δελφούς συντόνισε ο Τάσος Γκοτζαναστάσης, πρόεδρος της ULI Ελλάδας και Κύπρου και διευθύνων σύμβουλος της 8G Capital Partners.

Ο κ. Καρυτινός υποστήριξε πως η ελληνική αγορά ακινήτων υπέστη τη μεγαλύτερη καθίζηση από τις άλλες αγορές της Ευρωζώνης, οι αποδόσεις παραμένουν υψηλές και γι’ αυτό τον λόγο έρχονται αρκετά ξένα funds. Ο επικεφαλής της μεγαλύτερης ελληνικής ΑΕΕΑΠ επανέλαβε, πάντως, πως έχει αμφιβολίες για το «εάν θα απογειωθούμε όπως νομίζουν κάποιοι από αυτούς που έρχονται στην αγορά real estate». Ο ίδιος είπε πως προς το παρόν βλέπουμε κυρίως κερδοσκοπικά κεφάλαια, όπως φαίνεται και στους διαγωνισμούς που γίνονται για πώληση χαρτοφυλακίων, «αφού οι αποτιμήσεις είναι πολύ καλά νέα για τις τράπεζες και κακά νέα για τους επενδυτές αυτών των εταιρειών. Πιστεύουν πως ξαφνικά θα υπάρξει μια πολύ μεγάλη ανάπτυξη μισθωμάτων, λόγω της ανάπτυξης της οικονομίας. Είναι ένα στοίχημα που θα δούμε αν θα βγει».

Κατά τον κ. Καρυτινό, «αυτό που πρέπει κάποιος να λάβει σοβαρά υπόψη είναι η εξέλιξη του αποθέματος. Αν πιστεύουμε πως θα αλλάξει η δομή της οικονομίας, θα υπάρξουν μεγάλες εταιρείες μέσα από συγχωνεύσεις, τότε τα ενοίκια θα πάνε ψηλά. Αυτή είναι η ερώτηση του ενός εκατομμυρίου». Ο διευθύνων σύμβουλος της Εθνική Πανγαία τόνισε, επίσης, πως «για πρώτη φορά είμαστε σε τέτοια μετάβαση στην αγορά ακινήτων, λόγω της τεχνολογίας και των περιβαλλοντικών απαιτήσεων. Πρέπει να δούμε και πού θα πάνε οι ποιότητες του real estate».

Πρόσθεσε πως «δεν τίθεται θέμα χρημάτων, αλλά προϊόντος στη σωστή τιμή» και πως «εάν είχαμε αντί για έναν developer (σ.σ. την Dimand) τριάντα developers που μπορούσαν να παράγουν προϊόν, θα μπορούσε μια ΑΕΕΑΠ να διπλασιαστεί σε δύο χρόνια». Όπως είπε, «στη Σόφια αναπτύσσονται σήμερα περισσότερα ακίνητα, σε μαζικότερη κλίμακα, σε σχέση με την Αθήνα». Και ο κ. Γομόπουλος είπε πως «εμπόδιο για την ανάπτυξη της αγοράς είναι η ανυπαρξία προϊόντος που θα "κουμπώνει" στις απαιτήσεις των μεγάλων ξένων επενδυτών». Όπως εξήγησε, στο Δουβλίνο, που είναι πολύ μικρότερο από την Αθήνα, υπάρχουν ακίνητα αξίας 100 και 200 εκατ. ευρώ, με αποτέλεσμα η Hines να έχει επενδύσει πολλαπλάσια κεφάλαια έναντι της Αθήνας.

Επιπλέον, τα funds που επενδύουν σήμερα «θα πρέπει να ξεφορτώσουν το στοκ μέσα σε 4-5 χρόνια» και τα ακίνητά τους θα βγαίνουν από την αγορά μαζί με αυτά των τραπεζών. Είναι, λοιπόν, ένα ερώτημα ποιο ποσοστό από αυτό το απόθεμα θα είναι σε ικανοποιητική κατάσταση προς επένδυση (investment grade) με τις μελλοντικές συνθήκες.

Στοίχημα η διάθεση του στοκ που συνδέεται με «κόκκινα δάνεια»

«Η Ελλάδα είναι στο ευρώ και γι’ αυτό βλέπουμε αυτά τα funds να έρχονται στην ελληνική αγορά ακινήτων», είπε ο κ. Κορμάς. «Ουδείς θα εμφανιζόταν αν ήμασταν εκτός Ευρωζώνης». Οι ξένοι επενδυτές είναι από Ηπειρωτική Ευρώπη, Βρετανία, Ρωσία και Μέση Ανατολή. Ουσιαστικά «οι αποδόσεις είναι χαμηλές στην υπόλοιπη Ευρώπη ενώ εμείς είμαστε ακόμα στην αρχή. Βέβαια αυτά γρήγορα αλλάζουν. Αυτό το προφίλ μπορεί άμεσα να αλλάξει, αλλά προς το παρόν έχουμε το συγκριτικό πλεονέκτημα γιατί λειτουργούμε σε ασφαλές περιβάλλον Ευρωζώνης». Κατά τον κ. Κορμά, «οι επενδυτές ψάχνουν και μεγαλύτερης κλίμακας επενδύσεις, αλλά στην Ελλάδα δεν υπάρχει αυτή η δυνατότητα. Δεν μπορούν να γίνουν συναλλαγές του ενός δισεκατομμυρίου ή του μισού δισεκατομμυρίου». Ο επικεφαλής της Πειραιώς Real Estate τόνισε πως «οι ΑΕΕΑΠ έχουν σημαντικό ρόλο να παίξουν, γιατί είναι το προπύργιο ασφάλειας και οι ξένοι γνωρίζουν σε τι επενδύουν. Είναι σημαντικό να ενισχυθούν οι ΑΕΑΑΠ και θα πρέπει να έχουν και διάρκεια. Δεν θα ήταν ό,τι καλύτερο για αλλοδαπούς επενδυτές να βλέπουν τους φορείς σοβαρότητας και επαγγελματισμού στην αγορά real estate να αλλάζουν risk profile εν μία νυκτί».

Ο Γ. Κορμάς εξήγησε πως «οι τράπεζες είναι νομοτελειακά αποδέκτες ακινήτων λόγω της ύφεσης. Το στοκ είναι η αποτύπωση του δανειακού προφίλ των προηγούμενων ετών. Εμείς πλέον, κάνοντας active asset management, ανακτούμε στους πλειστηριασμούς μόνο ακίνητα που έχουν επόμενη ημέρα στο στρατηγικό σχέδιο. Εχουμε πλέον σταματήσει να σκουπίζουμε οποιοδήποτε ακίνητο. Επίσης έχουμε αποφασίσει να προχωρήσουμε σε πώληση NPLs και όχι ακινήτων. Κυρίως γιατί όταν το ακίνητο είναι σε μορφή collateral, είναι πιο εύκολο να γίνει η συναλλαγή. Γιατί μετά αρχίζουν τα προβλήματα (νομιμοποιήσεις κ.α.)».

Σύμφωνα με τον Γενικό Διευθυντή της Πειραιώς, στο ασαφές νομικό/πολεοδομικό καθεστώς των ακινήτων που συνδέονται με τα «κόκκινα» δάνεια εντοπίζεται και το πρόβλημα της ανυπαρξίας επαρκούς αποθέματος προς πώληση. Ο ίδιος επανέλαβε μια πρόταση που είχε καταθέσει και στο παρελθόν: «Οι τράπεζες να μη θεωρούνται τελικός αποδέκτης των ακινήτων και να μπορούν να πωλούν ακίνητα back to back σε εταιρείες ή ιδιώτες που ενδιαφέρονται να τα αξιοποιήσουν. Ετσι θα επιλυθούν προβλήματα στη ροή των NPLs και δεν θα επιβαρύνονται οι ισολογισμοί των τραπεζών με ακίνητα που μένουν κατά μέσο όρο 18 μήνες στα χαρτιά των τραπεζών, μέχρι να τα ξαναπωλήσουν».

Η αισιόδοξη ματιά

«Βλέπω πολύ πιο αισιόδοξη την εικόνα για τη χώρα», είπε ο επικεφαλής της Dimand Δημήτρης Ανδριόπουλος. «Τα πράγματα γίνονται πιο σύνθετα αλλά μπροστά μας θα έχουμε πολύ πιο σαφείς επιλογές. Η παράμετρος της τεχνολογίας θα δημιουργήσει καινούργιες ανάγκες στο real estate, που δεν τις έχουμε δει. Ποιος συζητούσε το 2012 για το Airbnb και τα ακίνητα του κέντρου; Αν συζητούσε, θα είχε πάει να ψωνίσει χονδρική στα χρόνια της κρίσης». Ο κ. Ανδριόπουλος πρόσθεσε πως «στην Αττική δημιουργείται το παραλιακό μέτωπο, που θα είναι από το Στάδιο Ειρήνης και Φιλίας μέχρι το Σούνιο, δηλαδή μια ριβιέρα 70 χιλιομέτρων». Προέβλεψε πως «την επόμενη τριετία θα αντιμετωπίσουμε όχι πρόβλημα των τιμών, αλλά πρόβλημα υπερθέρμανσης σε συνεργεία κατασκευαστικών και για υλικά. Η πόλη στρέφεται προς το νερό...».

Ταυτόχρονα η χώρα μπορεί να αποκτήσει νέες υποδομές για αθλητισμό, υποδομές logistics με μεγάλες εγκαταστάσεις, κ.α. ενώ υπάρχουν και περιθώρια σε πολλούς τομείς. Για παράδειγμα, το τουριστικό έσοδο μπορεί να αυξηθεί με αναβάθμιση του υφιστάμενου τουριστικού αποθέματος. Κατά τον Δημ. Ανδριόπουλο, «η αδυναμία είναι πως η αγορά των χρηστών στην Ελλάδα είναι πολύ ρηχή» ενώ τόνισε πως «πρέπει να δημιουργήσουμε προϊόν που περιέχει έντονα την έννοια value for money».

«Οι επενδυτές που έρχονται πιο πολύ στην Ελλάδα είναι οι πιο κερδοσκοπικοί, δεν έρχονται ακόμα τα core funds», είπε ο Π. Γομόπουλος της Hines. «Οι επενδυτές που έρχονται ή που θέλουν να έρθουν, βλέπουν τον κίνδυνο της Ελλάδας σαν το κομμάτι που επενδύουν και συνήθως δεν θέλουν development». Ο αμερικανικός όμιλος, πρόσθεσε, εξετάζει και άλλες επενδύσεις στον χώρο των ξενοδοχείων τόσο στην Αθήνα (όπου ήδη επένδυσε στο ακίνητο που φιλοξενεί πλέον το Grant Hyatt), όσο και τουριστικά συγκροτήματα (resorts). Εξήγησε πως «κάποιοι τομείς έχουν καλές προοπτικές, ενώ στα γραφεία υπάρχουν διαφοροποιήσεις, με τις αξίες να έχουν περιθώρια ανόδου στο κέντρο (αλλού δεν το πιστεύουμε). Κάποια εμπορικά κέντρα, ένα ή δύο, μπορεί να γίνουν».