Lamda Development: Οι 9+1 εκκρεμότητες για το Ελληνικό

Τις δέκα βασικές προϋποθέσεις, με βάση τη συμφωνία μεταξύ δημοσίου και επενδυτικού σχήματος, που πρέπει να καλυφθούν ώστε να ξεκινήσει η επένδυση στο Ελληνικό, παρουσιάζει σε ενημερωτικό σημείωμα το επενδυτικό σχήμα υπό την Lamda Development.

Μέχρι σήμερα έχει ολοκληρωθεί μόνο μία από τις δέκα προϋποθέσεις και συγκεκριμένα η ψήφιση της σύμβασης από τη Βουλή. Δεν χρειαζόταν, βεβαίως, το σημείωμα προκειμένου να διαπιστώσει κάποιος πως δεν μπορεί να επιτευχθεί το οικονομικό κλείσιμο μέσα στο έτος, ενώ το πιθανότερο είναι πως πάμε για το τέλος του πρώτου εξαμήνου του 2018. Από το σημείωμα φαίνεται, όμως, το μέγεθος της πρόκλησης που καλούνται να αντιμετωπίσουν η κυβέρνηση και ο κρατικός μηχανισμός, προκειμένου να ξεκινήσει η επένδυση στον χώρο του πρώην αεροδρομίου και στην παραλιακή ζώνη του Αγίου Κοσμά.

Από το επενδυτικό σχήμα στέλνουν και προειδοποιητικές βολές προς την κυβέρνηση για εκκρεμή θέματα όπως το ύψος των κτιρίων, θέμα για το οποίο είχε ζητήσει αλλαγές το Κεντρικό Αρχαιολογικό Συμβούλιο (ΚΑΣ).

Οπως επισημαίνεται, «για να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση, το ΣΟΑ (σ.σ. το Στρατηγικό Σχέδιο Ανάπτυξης) που εντέλει θα εγκριθεί, οφείλει να μην έχει ουσιαστικές διαφοροποιήσεις με το πολεοδομικό σχέδιο των επενδυτών, καθότι διαφορετικά δεν θα συμβάδιζε με το αντίστοιχο επιχειρηματικό σχέδιο», με τους επενδυτές να υπενθυμίζουν τις συμβατικές δεσμεύσεις που έχουν υπογραφεί και ψηφιστεί από τη Βουλή.

Από τον κατάλογο που αναφέρεται στο σημείωμα προκύπτει, πάντως, βουνό εκκρεμοτήτων. Οι εννέα σημαντικότερες που αναφέρονται αναλυτικά είναι:

1. Η έγκριση του Σχεδίου Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης με Προεδρικό Διάταγμα

Επισημαίνεται πως κομβικής σημασίας για την επιτυχή έναρξη των εργασιών είναι η πολεοδομική ωρίμανση του ακινήτου, ώστε να είναι εξαρχής γνωστές οι δυνατότητες αξιοποίησής του αλλά και οι περιορισμοί αυτού.

Το πρώτο βήμα για την ωρίμανση αυτή είναι η έγκριση του Σχεδίου Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης (ΣΟΑ) με Προεδρικό Διάταγμα, το οποίο προηγουμένως θα έχει επεξεργαστεί το Συμβούλιο της Επικρατείας. Μεταξύ των εγγράφων που συνοδεύουν το εν λόγω Σχέδιο είναι και η Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων, η οποία σύμφωνα με το νόμο δημοσιεύεται και τίθεται σε δημόσια διαβούλευση. Παράλληλα, γνώμη επί του Σχεδίου υποβάλλουν η Ειδική Επιτροπή Εμπειρογνωμόνων, που προβλέπει ο Ν. 4062/2012 και το Κεντρικό Συμβούλιο Διοίκησης για την Αξιοποίηση της Δημόσιας Περιουσίας, αποτελούμενο από τους Γενικούς Γραμματείς όλων των εμπλεκόμενων υπουργείων.

Συνεπώς, της έγκρισης του ΣΟΑ προηγείται ένας εκτεταμένος έλεγχος όλων των παραμέτρων του, τόσο από τη διοίκηση όσο και από τη δικαστική εξουσία. Σημειώνεται ωστόσο ότι, όπως προβλέπεται στη σύμβαση, για να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση, το ΣΟΑ που εντέλει θα εγκριθεί, οφείλει να μην έχει ουσιαστικές διαφοροποιήσεις με το πολεοδομικό σχέδιο των επενδυτών, καθότι διαφορετικά δεν θα συμβάδιζε με το αντίστοιχο επιχειρηματικό σχέδιο.

Το πολεοδομικό σχέδιο των επενδυτών είχε κατατεθεί στο ΤΑΙΠΕΔ και είχε εγκριθεί απ’ αυτό ήδη κατά τον διαγωνισμό. Όμως το Ελληνικό Δημόσιο, μετά την υπογραφή της σύμβασης, ζήτησε την τροποποίησή της σε επιμέρους σημεία και για επιμέρους ζητήματα που άπτονταν και πολεοδομικών θεμάτων. Έτσι, μετά την υπογραφή της τροποποιητικής σύμβασης τον Ιούλιο του 2016, χρειάστηκε μερικός επανασχεδιασμός. Εντέλει, το ΣΟΑ υποβλήθηκε στο ΤΑΙΠΕΔ για έλεγχο πληρότητας τον Δεκέμβριο του 2016 και επανεγκρίθηκε τον Φεβρουάριο του 2017. Οριστική υποβολή ωστόσο δεν ήταν δυνατή, αν πρώτα δεν επιλύονταν οι διοικητικές εκκρεμότητες που ακόμη υφίσταντο κατά τον χρόνο εκείνο.

Εντέλει, προς επιτάχυνση της διαδικασίας και παρότι συγκεκριμένες εκκρεμότητες δεν είχαν επιλυθεί οριστικά, γεγονός που είναι εξαιρετικά πιθανό να έχει επιπτώσεις στη συνολική δυνατότητα υλοποίησης του προγράμματος ανάπτυξης, το ΣΟΑ κατατέθηκε προς έγκριση τον Ιούνιο του 2017, ο δε νόμος προβλέπει ότι όφειλε να εγκριθεί εντός έξι μηνών από την υποβολή του.

Έκτοτε έχει ολοκληρωθεί η δημόσια διαβούλευση επί της Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων όπως και η διατύπωση απόψεων από τις αρμόδιες Υπηρεσίες. Ωστόσο εκκρεμούν ακόμη τόσο οι γνώμες που προαναφέρθηκαν όσο και πρόταση των αρμόδιων υπουργών και η επεξεργασία από το Συμβούλιο της Επικρατείας.

2. Η έγκριση των πολεοδομικών μελετών δια Κοινών Υπουργικών Αποφάσεων

Θεωρείται το δεύτερο αναγκαίο βήμα προς την πολεοδομική ωρίμανση του ακινήτου. Με την έγκριση των πολεοδομικών μελετών πλέον το Ακίνητο θα έχει πολεοδομηθεί πλήρως (σε επίπεδο Οικοδομικού Τετραγώνου) και θα είναι γνωστές όλες οι παράμετροι ανάπτυξης αλλά και οι περιορισμοί του. Για παράδειγμα, με τις πολεοδομικές μελέτες ολοκληρώνεται ο σχεδιασμός του πάρκου (καθορίζονται οι περιοχές πρασίνου, αλσών, υδάτινων στοιχείων, το δίκτυο πεζοδρόμων και ποδηλατοδρόμων κ.α.), αποτυπώνονται οι χώροι που θα περιέλθουν σε κοινή χρήση, οι κοινωφελείς χώροι, τα οικοδομικά τετράγωνα, το οδικό δίκτυο κ.α. και όλες οι πολεοδομικές ρυθμίσεις επ’ αυτών.

Σύμφωνα με τη νομοθεσία, η προϋπόθεση αυτή οφείλει να έχει ολοκληρωθεί εντός έξι μηνών από την υποβολή των σχετικών μελετών, η οποία είναι αυτονόητο ότι δεν μπορεί να ξεκινήσει, αν πρώτα δεν έχει εγκριθεί το ΣΟΑ κατά τα προαναφερθέντα.

3. Η διανομή του δικαιώματος κυριότητας μεταξύ των συνιδιοκτητών

Η αίρεση αυτή αποτελεί ένα από τα δύο βήματα για την ιδιοκτησιακή ωρίμανση του Μητροπολιτικού Πόλου, ο οποίος σήμερα ανήκει στο Ελληνικό Δημόσιο, με την ΕΛΛΗΝΙΚΟ να έχει μόνο το δικαίωμα χρήσης, διοίκησης, διαχείρισης και εκμετάλλευσής του.

Με βάση τον διαγωνισμό, το Δημόσιο έχει αναλάβει να μεταβιβάσει στο ΤΑΙΠΕΔ κατά πλήρη κυριότητα ποσοστό 30% εξ αδιαιρέτου του Μητροπολιτικού Πόλου (εξαιρουμένων του αιγιαλού και της παραλίας), προκειμένου στη συνέχεια να ακολουθήσει διανομή μεταξύ των εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτητών, ώστε τελικά αυτό το εξ αδιαιρέτου 30% να «μετατραπεί» σε πλήρες δικαίωμα κυριότητας επί αντίστοιχης έκτασης του Μητροπολιτικού Πόλου, ήτοι σε περίπου 1.575 στρέμματα στο πρώην αεροδρόμιο και 227 στρέμματα στην παράκτια ζώνη (εξαιρουμένων πάντοτε του αιγιαλού και της παραλίας).

Τονίζεται ότι, όπως αναφέρεται και στη σύμβαση, η διανομή αυτή οφείλει να γίνει βάσει διαγράμματος που θα συμφωνηθεί μεταξύ των επενδυτών, του ΤΑΙΠΕΔ και του Ελληνικού Δημοσίου και αφού έχει προηγηθεί η πολεοδομική ωρίμανση του ακινήτου κατά τα ανωτέρω.

4. Η μεταβίβαση στην ΕΛΛΗΝΙΚΟ Α.Ε. των εμπράγματων δικαιωμάτων επί του ακινήτου

Πρόκειται για το δεύτερο βήμα για την ιδιοκτησιακή ωρίμανση του Μητροπολιτικού Πόλου. Όπως και παραπάνω, το Ελληνικό Δημόσιο έχει αναλάβει να μεταβιβάσει στο ΤΑΙΠΕΔ, με τη σύμφωνη γνώμη των Επενδυτών, δικαίωμα επιφανείας επί του συνόλου του Μητροπολιτικού Πόλου. Αφού συμβεί αυτό, το ΤΑΙΠΕΔ θα πρέπει με τη σειρά του να μεταβιβάσει όλα τα εμπράγματα δικαιώματα που πλέον θα έχει αποκτήσει, δηλαδή και το δικαίωμα επιφανείας επί του Μητροπολιτικού Πόλου και το δικαίωμα πλήρους κυριότητας στην ΕΛΛΗΝΙΚΟ Α.Ε.

Λαμβάνοντας υπόψη το πλήθος των εμπλεκομένων στις αλλεπάλληλες αυτές συναλλαγές, τη φύση τους αλλά και τις ιδιαιτερότητές τους, όπως και τις εν γένει ιδιαιτερότητες του ακινήτου, η ιδιοκτησιακή ωρίμανση του ακινήτου εκτιμάται ως μια ιδιαίτερα απαιτητική και περίπλοκη διαδικασία, η οποία πιθανόν να απαιτήσει και περαιτέρω ενέργειες, πέραν των όσων συνοπτικά αναφέρονται εν προκειμένω.

5. Η σύσταση ειδικού φορέα για διαχείριση και λειτουργία των κοινόχρηστων χώρων

Με την αίρεση αυτή επιτυγχάνεται και η διοικητική ωρίμανση του ακινήτου, το οποίο σήμερα «μοιράζεται» ανισομερώς σε τρεις διαφορετικούς δήμους (Αλίμου, Γλυφάδας και Ελληνικού - Αργυρούπολης).

Η επιτυχία ωστόσο ενός τόσο απαιτητικού, πολύπλοκου και πολυετούς έργου, όπως αναφέρουν οι επενδυτές, απαιτεί τον διαρκή και αποτελεσματικό συντονισμό όλων των εμπλεκομένων με αυτό, τόσο κατά το στάδιο της υλοποίησης όσο και κατά το στάδιο της λειτουργίας της ανάπτυξης. Πρωταρχικής σημασίας δε για την αποτελεσματική και αποδοτική λειτουργία του ακινήτου δεν είναι μόνο η ορθή, ταχεία και συνετή διαχείριση και συντήρηση όλων των κοινόχρηστων χώρων και υποδομών, που είναι το αυτονόητο ζητούμενο, αλλά και το ενιαίο αυτής, ώστε να μην υπάρχουν επιμέρους ή κατά τόπους διαφοροποιήσεις, διακρίσεις ή αβελτηρίες.

Προς τον σκοπό αυτό έχει συμφωνηθεί να συσταθεί προ της μεταβίβασης ειδικός φορέας με το συγκεκριμένο αντικείμενο. Για να αντιμετωπισθεί δε και το συχνό φαινόμενο της έλλειψης πόρων ανάλογων φορέων, προβλέπεται ρητά ότι μεταξύ των αντικειμένων αυτού θα είναι και η αποκλειστική είσπραξη και διαχείριση οποιωνδήποτε ανταποδοτικών τελών και ανάλογων χρεώσεων.

Είναι προφανές ότι μόνο η συμφωνία μεταξύ όλων των εμπλεκομένων στον εν λόγω φορέα, ήτοι των επενδυτών, του ελληνικού Δημοσίου και του ΤΑΙΠΕΔ, αλλά και όλων των αρμόδιων Οργανισμών Τοπικής Αυτοδιοίκησης (Περιφέρεια Αττικής, Δήμοι Αλίμου, Γλυφάδας, Ελληνικού - Αργυρούπολης) και των λοιπών σχετικών φορέων, μπορεί να οδηγήσει σε επιτυχία το συγκεκριμένο εγχείρημα. Ως εκ τούτου απαιτείται όχι απλώς η ενεργός συμμετοχή όλων των ανωτέρω, αλλά και η βαθιά κατανόηση των στόχων του έργου και των απαιτήσεων αυτού, η δίκαιη κατανομή δικαιωμάτων και υποχρεώσεων και κοινό όραμα για το προσδοκώμενο αποτέλεσμα.

6. Η χορήγηση άδειας λειτουργίας καζίνο εντός του ακινήτου

Μέρος του Σχεδίου των επενδυτών αποτελεί και η δημιουργία του πρώτου στην Ελλάδα Ολοκληρωμένου Τουριστικού Συγκροτήματος, το οποίο προβλέπεται να αποτελείται από ξενοδοχείο 5 αστέρων και να διαθέτει υποδομές για την υποδοχή επαγγελματικού τουρισμού υψηλών απαιτήσεων (εκθέσεις, συνέδρια, επαγγελματικές συναντήσεις και τουρισμός κινήτρων εν γένει, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνεται και το καζίνο), με στόχο την προσέλκυση νέων επισκεπτών στην Αθήνα.

Με δεδομένο ωστόσο ότι οι άδειες λειτουργίας καζίνο διέπονται από ειδικό καθεστώς, για να χορηγηθεί η εν λόγω άδεια απαιτείται η διενέργεια σχετικού δημόσιου διαγωνισμού, η ολοκλήρωση του οποίου αποτελεί μια ακόμη προϋπόθεση για τη μεταβίβαση της ΕΛΛΗΝΙΚΟ Α.Ε. Προκειμένου ο εν λόγω διαγωνισμός να είναι ελκυστικός για τους συμμετέχοντες και να μπορεί να οδηγήσει σε ένα επιτυχές αποτέλεσμα, το οποίο όμως θα διασφαλίζει συγχρόνως, αφενός, την αναγκαία διεθνή προβολή και αξία του Τουριστικού Συγκροτήματος και αφετέρου, τη συμμόρφωση με το εν γένει Επιχειρηματικό Σχέδιο των Επενδυτών και το πλαίσιο ανάπτυξης του Μητροπολιτικού Πόλου, προβλέπεται ως επιπρόσθετη προϋπόθεση η αναμόρφωση του σχετικού νομοθετικού πλαισίου.

Σημειωτέον ότι από τον ως άνω διαγωνισμό το Ελληνικό Δημόσιο θα εισπράξει περαιτέρω τίμημα και έσοδα, καθότι ο διαγωνισμός προκηρύσσεται από το Υπουργείο Οικονομικών και δεν σχετίζεται με την ΕΛΛΗΝΙΚΟ Α.Ε. ή τους επενδυτές.

Προς το παρόν, με τον Ν. 4446/2016 επιτράπηκε η χορήγηση της σχετικής άδειας εντός του Πόλου. Εκκρεμούν ωστόσο τόσο η αναμόρφωση του νομοθετικού πλαισίου όσο και η χορήγηση της άδειας μέσω του δημόσιου διαγωνισμού.

7. Η παράδοση του ακινήτου ελεύθερου

Ουσιαστικά πρόκειται για την ωρίμανση της πραγματικής κατάστασης του Ακινήτου. Κατά τη διενέργεια του διαγωνισμού, στο Ακίνητο στεγάζονταν 69 διαφορετικοί φορείς, από τους οποίους 44 ήταν του δημόσιου τομέα και 25 του ιδιωτικού. Μάλιστα κάποιοι απ’ αυτούς είχαν καταλάβει τους χώρους, στους οποίους βρίσκονταν, αυθαίρετα. Είναι προφανές ότι ανυπαρξία ρύθμισης της συγκεκριμένης κατάστασης θα οδηγούσε σε ουσιαστική αδυναμία υλοποίησης της ανάπτυξης.

Ο ειδικός νόμος για το Ακίνητο, ο οποίος έχει ψηφιστεί ήδη από το 2012, προβλέπει ρητά τη μετεγκατάσταση των φορέων που βρίσκονται στο Ελληνικό, με τη συνδρομή μάλιστα ειδικής επιτροπής που θα ρυθμίσει την ομαλή μετεγκατάσταση αλλά και την παραμονή συγκεκριμένων φορέων, όπου προφανώς ο νομοθέτης έκρινε ότι η μετεγκατάσταση θα ήταν πράγματι ασύμφορη (αμαξοστάσιο Τραμ, Κέντρο Ελέγχου ΥΠΑ). Εξάλλου στη Σύμβαση προβλέφθηκαν κι άλλοι φορείς που δικαιούνται να παραμείνουν στο Ακίνητο μετά τη μεταβίβαση, όπως. π.χ. διάφορα σωματεία ΑΜΕΑ, όπου μάλιστα αναλήφθηκε και η υποχρέωση στέγασής τους, οι αθλητικές εγκαταστάσεις του Αγίου Κοσμά, οι οποίες έχει συμφωνηθεί να παραμείνουν μέχρις ολοκληρώσεως αντίστοιχων εγκαταστάσεων εντός του Πάρκου, η ΕΜΥ και προσωρινά (για δέκα ακόμη μήνες) συγκεκριμένες υπηρεσίες του Λιμενικού Σώματος.

Παρότι έχουν παρέλθει πέντε έτη από τη νομοθέτηση του 4062/2012 και σχεδόν τρία έτη από την υπογραφή της Σύμβασης, στο Ακίνητο παραμένει πλήθος φορέων, πολλοί από τους οποίους καταλαμβάνουν εκτεταμένους χώρους (π.χ. αμαξοστάσιο ΟΑΣΑ, Υπηρεσίες ΥΠΑ), χωρίς να είναι γνωστό αν έχουν εκπονηθεί σχέδια μετεγκατάστασής τους και υπό ποιες προϋποθέσεις.

8. Η δικαστική ωρίμανση του ακινήτου

Ένα από τα σοβαρότερα προβλήματα που εμφανίζονται σε όλα τα μεγάλα έργα είναι οι δικαστικές εκκρεμότητες που τα ακολουθούν, πολλές φορές για χρόνια. Οι εκκρεμότητες αυτές είτε καθυστερούν σημαντικά την ολοκλήρωση των έργων είτε εμποδίζουν την προσέλκυση αυξημένου επενδυτικού ενδιαφέροντος, λόγω του κινδύνου που συνεπάγονται.

Για τον λόγο αυτό, ήδη από τον διαγωνισμό είχε προβλεφθεί ότι πριν την έναρξη του έργου θα πρέπει:

- Να έχουν εκδοθεί από το Συμβούλιο της Επικρατείας απορριπτικές αποφάσεις επί συγκεκριμένων αιτήσεων ακύρωσης, που εκκρεμούσαν κατά τη διενέργεια του Διαγωνισμού και στρέφονταν κατά των αποφάσεων της Διυπουργικής Επιτροπής Αναδιαρθρώσεων και Αποκρατικοποιήσεων που οδήγησαν στην διενέργεια του Διαγωνισμού και

- να μην υπάρχουν εκκρεμείς αιτήσεις ακύρωσης οποιασδήποτε διοικητικής πράξης που σχετίζεται με τις προϋποθέσεις των παρ. 3-5 πιο πάνω.

Πράγματι, ήδη από το 2014 έχουν απορριφθεί από το Συμβούλιο της Επικρατείας όλες οι αιτήσεις ακύρωσης που είχαν στραφεί κατά των ως άνω αποφάσεων της ΔΕΑΑ. Το δεύτερο τμήμα της συγκεκριμένης αίρεσης θα μπορεί να κριθεί μετά την έκδοση των εν λόγω διοικητικών πράξεων.

9. Η μη βλαπτική μεταβολή των συνθηκών

Τελευταία αλλά σημαντική προϋπόθεση, ώστε να υπογραφεί η τελική συμφωνία, είναι να μην έχουν συντρέξει μέχρι τη μεταβίβαση συγκεκριμένα γεγονότα (π.χ. γεγονότα ανωτέρας βίας), που να έχουν ως αποτέλεσμα τη μείωση κατά ποσοστό άνω του 5% της δομήσιμης εντός του Μητροπολιτικού Πόλου επιφάνειας, όπως αυτή θα έχει προκύψει κατά την πολεοδομική ωρίμανση.