ICI ΑΕΕΑΠ: Ενδιαφέρον από ξένους για ελληνικά ακίνητα

«Ενώ σε γενικές γραμμές υπάρχουν πολλοί επενδυτές ακίνητης περιουσίας που δείχνουν υψηλό ενδιαφέρον για την Ελλάδα - προερχόμενοι κυρίως από το εξωτερικό - παράγοντες όπως ο περιορισμός στην κίνηση κεφαλαίων και το υψηλό κόστος του τραπεζικού δανεισμού λειτουργούν ανασταλτικά για την πραγματοποίηση αγοραπωλησιών». 

Πρόκειται για διαπίστωση που περιλαμβάνεται στο ενημερωτικό δελτίο της επενδυτικής εταιρείας ακινήτων (ΑΕΑΑΠ) Intercontinental International, της οικογένειας Χαλικιά, που εγκρίθηκε προ ημερών από την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς. Η εταιρεία εισάγεται σήμερα για διαπραγμάτευση.

Σύμφωνα με τη διοίκηση της ICI ΑΕΑΑΠ, «οι αποδόσεις γραφειακών χώρων κινήθηκαν ελαφρώς πτωτικά το δεύτερο εξάμηνο. Αξίζει να σημειωθεί πως το επίπεδο ενοικίων γραφείων πρώτης κατηγορίας, είναι περίπου το μισό από τα επίπεδα του 2008. Τα προηγούμενα χρόνια υπήρξε τάση γραφειακής μετεγκατάστασης, οι χρήστες μετακόμιζαν σε κτήρια ίδιας ή ακόμη και υψηλότερης ποιότητας με χαμηλότερα ενοίκια. Για το 2016 τα αγοραία ενοίκια ποιοτικών γραφείων δεν αναμένεται να μεταβληθούν».

Ταυτόχρονα, «στις πρωτογενείς αγορές καταστημάτων πολλοί προχωρούν στο άνοιγμα νέων σημείων πώλησης, επωφελούμενοι από τις χαμηλές μισθωτικές αξίες. Ως αποτέλεσμα, τα κενά καταστήματα έχουν περιοριστεί και μάλιστα σε δρόμους όπως η Ερμού, έχουν παρατηρηθεί σημαντικές μισθώσεις σε υψηλότερες τιμές».

Στην ICI ΑΕΕΑΠ εκτιμούν πως «η αγορά επαγγελματικών ακινήτων (γραφεία/καταστήματα/αποθήκες) αναμένεται να ανακάμψει σταδιακά, με την προϋπόθεση ότι θα σταματήσει το κλίμα αβεβαιότητας και η Ελλάδα θα ξεφύγει σταδιακά από τον κύκλο της ύφεσης». Το ενδιαφέρον των περισσοτέρων επενδυτών επαγγελματικής ακίνητης περιουσίας στρέφεται σήμερα σε υψηλής ποιότητας, εν λειτουργία ακίνητα εισοδήματος για τα οποία «στην παρούσα φάση υπάρχουν αρκετές διαπραγματεύσεις». Αν οι διαπραγματεύσεις ολοκληρωθούν μέσα στο 2016 «ενδεχομένως να πιέσουν σε χαμηλότερα επίπεδα τις μισθωτικές αποδόσεις για τα καλύτερα (‘prime’) επαγγελματικά ακίνητα».

Επισημαίνεται, επίσης, πως υπάρχει «αξιοσημείωτο ενδιαφέρον για τουριστικά ακίνητα, κλάδος ο οποίος επωφελήθηκε από μια σημαντική αύξηση στον αριθμό ξένων τουριστών και βελτίωση των εσόδων».

Μέχρι στιγμής, πάντως, οι μέτοχοι και η διοίκηση της ICI ΑΕΕΑΠ υπήρξαν εξαιρετικά συντηρητικοί στις τοποθετήσεις τους. Με εξαίρεση το χαρτοφυλάκιο ακινήτων της (πρώην) Εμπορικής Τράπεζας, τα τελευταία χρόνια πραγματοποίησαν ελάχιστες συναλλαγές (μόλις τέσσερις).

Στο ενημερωτικό δελτίο υποστηρίζουν πως η εταιρεία «αξιολογεί αδιάλειπτα νέες επενδυτικές ευκαιρίες κυρίως σε επαγγελματικά ακίνητα τα οποία πρέπει να πληρούν μια σειρά από προϋποθέσεις: υψηλή ποιότητας κατασκευής, ιδανικά σε τιμές κάτω του κόστους αντικατάστασης, σε καλές τοποθεσίες, μισθώσεις με αξιόπιστους μισθωτές με όσο το δυνατό μακροχρόνια συμβόλαια». Παράλληλα, «σε μικρότερη κλίμακα, εξετάζονται επιλεκτικές τοποθετήσεις σε ξενοδοχειακά ακίνητα. Οι πολύ μικρές δανειακές υποχρεώσεις και η μεγάλη ρευστότητα της Εταιρείας της δίνουν τη δυνατότητα να εκμεταλλευτεί τις ελκυστικές αναδυόμενες επενδυτικές ευκαιρίες».

Από την αύξηση κεφαλαίου με ιδιωτική τοποθέτηση, που πραγματοποιήθηκε για την εισαγωγή των μετοχών της ICI ΑΕΕΑΠ στο Χ.Α. συγκεντρώθηκαν 14.490.000 ευρώ τα οποία θα επενδυθούν για αγορές ακινήτων. Όπως αναφέρεται στο ενημερωτικό, «η εταιρία στοχεύει να επενδύσει κατά κύριο λόγο σε ακίνητα που βρίσκονται σε πληθυσμιακά μεγάλες πόλεις της Ελλάδας και της Κύπρου (τουλάχιστον 80% του χαρτοφυλακίου), καθώς και κατά περίπτωση σε ακίνητα που βρίσκονται στην Βουλγαρία, την Κροατία, τη Ρουμανία και τη Σερβία (έως 20% του χαρτοφυλακίου το μέγιστο)».

Όπως προκύπτει από την Κατάσταση Επενδύσεων της εταιρίας της 31.12.2015, «το ποσοστό συμμετοχής των επενδύσεων σε ακίνητα επί του συνόλου του ενεργητικού της ανέρχεται σε 68,43% και η εταιρία έχει δεσμευθεί ότι θα καταβάλει κάθε δυνατή προσπάθεια για την ικανοποίηση του προβλεπόμενου ελάχιστου ποσοστού επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία ήτοι 80%, και αναμένεται ότι το εν λόγω ποσοστό θα επιτευχθεί μετά από νέες αγορές μέχρι το τέλος της χρήσης 2016». Η Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς αποδέχθηκε την έγγραφη δέσμευση της διοίκησης πως θα καλυφθούν οι απαιτήσεις του νόμου μέχρι το τέλος του έτους.

Το χαρτοφυλάκιο ακινήτων

Ήδη, η εταιρία τον προηγούμενου μήνα προχώρησε στην απόκτηση ακινήτου στο Ηράκλειο Κρήτης. Συγκεκριμένα, υπέγραψε με την εταιρία «Βιομηχανική και Εμπορική Επιχείρηση Κρήτης Ανώνυμη Εταιρεία» συμβόλαιο αγοραπωλησίας κτιριακού συγκροτήματος στο Ηράκλειο Κρήτης, εμβαδού οριζόντιων ιδιοκτησιών 2.650,4 τ.μ., έναντι τιμήματος 5.000.000 ευρώ. Χώροι του ως άνω ακινήτου είναι μισθωμένοι στην εταιρία «ΑΛΦΑ ΒΗΤΑ ΒΑΣΙΛΟΠΟΥΛΟΣ Α.Ε.», στη Στατιστική Υπηρεσία Ηρακλείου, στον Οργανισμό Ελληνικών Γεωργικών Ασφαλίσεων (ΕΛ.Γ.Α.), καθώς και σε τοπική επιχείρηση (κατάστημα φούρνου).

Στα τέλη Δεκεμβρίου 2015, το χαρτοφυλάκιο ακινήτων της Εταιρίας αποτελείτο από 17 ακίνητα στην Ελλάδα, τα οποία χρησιμοποιούνται κυρίως ως καταστήματα και γραφειακοί χώροι, με Μικτή Εκμισθώσιμη Επιφάνεια περίπου 19.715,0 τ.μ. και συνολική εκτιμηθείσα αξία ύψους 54.413.000 ευρώ. Η Alpha (που απορρόφησε την Εμπορική Τράπεζα) αποτελεί τον βασικότερο μισθωτή της εταιρείας «καθώς τα έσοδα από μισθώματα που προήλθαν από αυτήν για τις χρήσεις 2013, 2014 και 2015 αντιπροσώπευαν το 99,5%, 98,8% και 85,9% των συνολικών εσόδων, αντίστοιχα».

Οι συμβάσεις μίσθωσης με την Alpha έχουν 20ετή διάρκεια από την έναρξή τους, με δικαίωμα παράτασης (από την πλευρά της Alpha) για δύο 6ετίες κατόπιν έγγραφης συμφωνίας με την Εταιρία. Η Alpha Bank έχει παραιτηθεί από το δικαίωμα να καταγγείλει τις ως άνω μισθώσεις, για οποιονδήποτε λόγο, για τα πρώτα 15 χρόνια από την έναρξη αυτών, ήτοι μέχρι την 27.03.2027, και η μεσοσταθμική αύξηση των εσόδων από μισθώματα είναι 3,05% ετησίως, βάσει των ετήσιων ποσοστών αναπροσαρμογής που ορίζονται από τις μισθωτικές συμβάσεις.

Μετά την ολοκλήρωση της αύξησης κεφαλαίου με ιδιωτική τοποθέτηση, βασικός μέτοχος της εταιρείας είναι η κυπριακή εταιρεία Ajolico Trading Limited (71,4%) που ελέγχεται από τρία μέλη της οικογένειας Χαλικιά. Ο κ. Αριστείδης Χαλικιάς ελέγχει προσωπικά το 3,6% των μετοχών ενώ οι λοιποί μέτοχοι το 25%.

Στο ενημερωτικό δελτίο αναφέρεται, τέλος, πως «το Διοικητικό Συμβούλιο προτίθεται να προτείνει τη μη διανομή μερίσματος στην παρούσα χρήση με σκοπό τη διακράτηση των κερδών για σχηματισμό ισόποσου αποθεματικού, στα πλαίσια της συνετής κεφαλαιακής διαχείρισης της εταιρείας».