του Στέφανου Κοτζαμάνη



”Πηγαίνετε πολύ καλά, η μετοχή σας είναι υποτιμημένη, ωστόσο θα πρέπει να επενδύσετε με ταχύτερους ρυθμούς σε νέα projects και να διευρύνετε το free float της μετοχής”. Αυτό με λίγα λόγια είναι το μήνυμα που στέλνει στη Eurobank Properties η Citigroup μέσω της πρόσφατης έκθεσής της, στην οποία έδωσε τιμή-στόχο τα 19,4 ευρώ και σύσταση ”buy-medium risk”.

Ωστόσο, δεν είναι μόνο η Citigroup που κατά καιρούς έχει εκφράσει παράπονα προς τη διοίκηση της εισηγμένης εταιρείας για ”συντηρητισμό”. Όταν για παράδειγμα πριν από δέκα περίπου μήνες η Eurobank Properties προχωρούσε σε δημόσια εγγραφή, θεσμικοί του εξωτερικού είχαν επισημάνει ότι η έκδοση των 80 εκατ. ευρώ θα έπρεπε να ήταν αρκετά μεγαλύτερη.

Το αποτέλεσμα είναι ότι το free float της εισηγμένης παραμένει σχετικά μικρό και ότι κατά το συγκεκριμένο αυτό δεκάμηνο οι επενδύσεις που έγιναν κυμάνθηκαν γύρω στα 40 εκατ. ευρώ, μόλις το 50% της δημόσιας εγγραφής.

Η Citigroup, για παράδειγμα, πιστεύει ότι η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα είναι ισχυρή και ότι θα πρέπει να επενδυθούν μεγαλύτερα ποσά από την εταιρεία.

Από την πλευρά της, η Eurobank Properties έχει μεν καταρτίσει έναν κατάλογο έργων που υπερβαίνει κατά πολύ τα 100 εκατ. ευρώ, αλλά φυσικά δεν είναι σε θέση να τα υλοποιήσει όλα.

--- Η κατάσταση και τα σχέδια

Επί του παρόντος, θα είχε τη δυνατότητα να διαθέσει από το ταμείο της γύρω στα 35 - 40 εκατ. ευρώ. Και αυτό παρά το γεγονός ότι το ταμείο της στο τέλος του 2006 ανερχόταν στα 73 εκατ. ευρώ.

Ωστόσο, η νομοθεσία επιβάλλει στις εταιρείες επενδύσεων ακίνητης περιουσίας να διατηρούν σε μετρητά το ποσό που αντιστοιχεί στο 10% της λογιστικής τους αξίας, που για τη Eurobank Properties στο τέλος του 2006 ήταν ελαφρά χαμηλότερο των 350 εκατ. ευρώ.

Η σημερινή νομοθεσία επιτρέπει στην εισηγμένη να εκμεταλλευτεί και ορισμένες άλλες πηγές χρηματοδότησης, όμως τα πράγματα θα μπορούσαν να γίνουν πολύ πιο εύκολα αν μέσα στους επόμενους μήνες ψηφιζόταν τελικά η διάταξη με την οποία να επιτρέπεται στις εταιρείες επενδύσεων ακινήτων να δανείζονται έως και το 55% του επενδυτικού τους χαρτοφυλακίου, έναντι του 25% που ισχύει σήμερα.

Οι πληροφορίες λένε ότι ο νόμος θα ψηφιστεί μέσα στο έτος και ότι αυτό θα δώσει τη δυνατότητα στη Eurobank Properties να επενδύσει επιπλέον 100 εκατ. ευρώ.

Αν αυτό γίνει σύντομα, τότε η θυγατρική της Eurobank θα μπορεί με αρκετή άνεση να χρηματοδοτήσει το σύνολο σχεδόν των σχεδιαζόμενων επενδύσεών της αντλώντας 40 εκατ. από το ταμείο της και άλλα 100 από δανεισμό.

Τι θα γίνει όμως εάν η ψήφιση του συγκεκριμένου νόμου δεν προχωρήσει, ή έστω καθυστερήσει για μεγάλο χρονικό διάστημα; Υπό αυτές τις συνθήκες έχει ”πέσει στο τραπέζι” η ιδέα για αύξηση του μετοχικού κεφαλαίου με καταβολή μετρητών, παραίτηση των παλαιών μετόχων και συμμετοχή θεσμικών χαρτοφυλακίων.

Μέσω αυτής της επιλογής όχι μόνο θα αντληθούν πρόσθετα κεφάλαια προκειμένου να χρηματοδοτηθούν με άνεση και ασφάλεια οι επόμενες επενδύσεις, αλλά επιπλέον θα διευρυνθούν τόσο το free float όσο και η εμπορευσιμότητα της μετοχής, ικανοποιώντας έτσι και το αίτημα των θεσμικών επενδυτών του εξωτερικού.

--- Ελκυστική αποτίμηση

Η Citigroup συνιστά την αγορά της μετοχής της Eurobank Properties επισημαίνοντας ότι διαπραγματεύεται με ελκυστικότερους δείκτες σε σχέση με τις συγκρινόμενες εταιρείες του κλάδου της.

Με βάση το κλείσιμο της 28ης Φεβρουαρίου (17,74 ευρώ) το premium της μετοχής σε σχέση με την καθαρή αξία του ενεργητικού της (16,9 ευρώ ανά μετοχή) ήταν περίπου 5%, ποσοστό που είναι χαμηλότερο σε σχέση με άλλων εταιρειών του κλάδου στην Ευρώπη και που δικαιολογείται λόγω των ισχυρών φορολογικών κινήτρων που καρπώνονται οι εταιρείες επενδύσεων ακίνητης περιουσίας, σε σύγκριση με τους ιδιώτες και τις επιχειρήσεις άλλων νομικών κατηγοριών που επενδύουν σε ακίνητα.

Σύμφωνα με τις προβλέψεις της Citigroup η μερισματική απόδοση για το 2006 προσεγγίζει το 3,5% και αναμένεται ακόμη υψηλότερη για το 2007 (4,2%).