Με το σχέδιο του Ταμείου Ιδιωτικοποιήσεων (ΤΑΙΠΕΔ) για τη δημιουργία επενδυτικής εταιρείας ακινήτων στην οποία θα εισφερθεί τμήμα της κρατικής περιουσίας, αλλά και με τις διεργασίες για συμμετοχή μεγάλων ξένων επενδυτών (όπως της Fairfax στη Eurobank Properties) συνδέονται οι αλλαγές στο καθεστώς λειτουργίας των Ανωνύμων Εταιρειών Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ), που φέρνει το σχέδιο νόμου του υπουργείου Οικονομικών για την κεφαλαιαγορά.

Οι αλλαγές κυοφορούνταν εδώ και μήνες και σχετίζονται άμεσα με τις προσπάθειες της κυβέρνησης να προχωρήσει την αξιοποίηση ακινήτων, όπως είχε αποκαλύψει το Euro2day.gr, τον περασμένο Απρίλιο. Προχωρούν τώρα σε μια περίοδο όπου πλησιάζει η αξιοποίηση σημαντικών κρατικών ακινήτων (από το Ελληνικό μέχρι το Τατόι) και αυξάνονται οι επισκέψεις ξένων επενδυτών στο Μέγαρο Μαξίμου.

Ορισμένοι εξ αυτών, όπως ο Prem Watsa της καναδικής Fairfax, που συναντήθηκε προ ημερών με τον πρωθυπουργό Αντ. Σαμαρά, φαίνονται διατεθειμένοι να συνεχίσουν τις τοποθετήσεις στην ελληνική αγορά ακινήτων (κάποιες πληροφορίες μιλούν για ενδιαφέρον των Καναδών για τα 28 ακίνητα που στεγάζουν υπηρεσίες του Δημοσίου).

Οι ΑΕΕΑΠ προσφέρουν ένα σημαντικό εργαλείο προς αυτήν την κατεύθυνση, εν όψει και της σημαντικής περιουσίας που ετοιμάζεται να διαθέσει στην αγορά το Δημόσιο. Η κινητικότητα του... Καναδού Μπάφετ, όπως αποκαλείται ο ινδικής καταγωγής ιδιοκτήτης της Fairfax, δείχνει πως αρκετοί ξένοι μπορεί να μη θέλουν να αγοράσουν κατευθείαν ακίνητα που πωλεί το ΤΑΙΠΕΔ, αλλά θα συμμετείχαν σε μια επενδυτική εταιρεία ακινήτων (ΑΕΕΑΠ).

Η τελευταία, με τις αλλαγές που φέρνει το σχέδιο νόμου του ΥΠΟΙΚ, έχει πλέον μεγάλο περιθώριο κινήσεων στο μέτωπο της παραχώρησης, αξιοποίησης και εκμετάλλευσης κρατικών ακινήτων.

Είναι, δε, ένα τυποποιημένο εργαλείο που είναι περισσότερο ελκυστικό στους ξένους, αλλά και σε εγχώριους, επενδυτές οι οποίοι θέλουν να τοποθετηθούν σε ακίνητα.

Με το σχέδιο νόμου οι επενδυτικές έχουν για πρώτη φορά τη δυνατότητα να τοποθετηθούν σε τουριστικές εγκαταστάσεις (σε μαρίνες, ξενοδοχεία και σε άλλες αναπτύξεις), αλλά και σε οικιστικά συγκροτήματα ή παραθεριστικές κατοικίες.

Ειδικά για τις κατοικίες, όμως, προβλέπεται πως «το σύνολο των επενδύσεων της εταιρίας σε ακίνητα οικιστικού σκοπού, κατά τον χρόνο κτήσεως, πρέπει να είναι κατώτερο του 25% του συνόλου των επενδύσεών της».

Οι ΑΕΕΑΠ είναι υποχρεωμένες να εισαγάγουν τις μετοχές τους στο χρηματιστήριο εντός δύο ετών και όχι εντός 12 μηνών που προβλεπόταν μέχρι σήμερα. Η Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς έχει, επίσης, τη δυνατότητα να παρατείνει το συγκεκριμένο διάστημα (δηλαδή μέχρι την εισαγωγή στο χρηματιστήριο) κατά 18 μήνες.


Επενδύσεις από τα... μπετά

Στις ΑΕΕΑΠ παρέχεται επίσης η δυνατότητα να επενδύουν σε υπό αξιοποίηση ακίνητα για τα οποία θα χρειαστεί μεγάλο διάστημα μέχρι να ολοκληρωθούν τα έργα.

Η συγκεκριμένη δυνατότητα υπήρχε μεν στον προηγούμενο νόμο, αλλά μόνο για οικόπεδα που  «η αποπεράτωση ή επισκευή τους είναι δυνατόν να ολοκληρωθεί εντός εύλογου, ανάλογα με τις περιστάσεις, χρόνου και τα έξοδα αποπεράτωσης ή επισκευής δεν υπερβαίνουν, στο σύνολό τους, ποσοστό είκοσι πέντε τοις εκατό (25%) επί της συνολικής αξίας του ακινήτου, όπως θα υφίσταται μετά την αποπεράτωση ή επισκευή».

Το σχέδιο νόμου του ΥΠΟΙΚ προβλέπει τώρα πως οι επενδυτικές εταιρείες ακινήτων έχουν διάστημα 36 μηνών να ολοκληρώσουν τις εργασίες.

Όμως, σε περίπτωση μεγαλύτερων αναπτύξεων, «όπου το έργο προβλέπεται να ολοκληρωθεί σε διαδοχικές φάσεις λόγω του μεγέθους του, το ανωτέρω διάστημα θα αφορά την πρώτη φάση του έργου».

Τα έξοδα των ανωτέρω εργασιών για τα ακίνητα της κατηγορίας (οικόπεδα που βρίσκονται υπό ανάπτυξη) δεν επιτρέπεται να υπερβαίνουν, στο σύνολό τους, το σαράντα τοις εκατό (40%) επί του συνόλου των επενδύσεων της εταιρείας σε ακίνητη περιουσία, όπως αυτή θα έχει διαμορφωθεί μετά την ολοκλήρωση των εργασιών. Τα διαθέσιμα της ΑΕΕΑΠ επενδύονται πλέον κατά 80% σε ακίνητα (μέχρι σήμερα ήταν 70%).


Τοποθετήσεις και μέσω leasing

Αποκτούν τη δυνατότητα να επενδύουν σε δικαιώματα από χρηματοδοτική μίσθωση (leasing), δικαιώματα επιφανείας (όπως προβλέπει το πλαίσιο για την αξιοποίηση κρατικών ακινήτων) καθώς και «μακροχρόνιες παραχωρήσεις χρήσης ή εμπορικής εκμετάλλευσης ακινήτων των περιπτώσεων α΄ και β΄ της παραγράφου 2 όπως, ενδεικτικά, εκτάσεων για ανέγερση ξενοδοχειακών και εν γένει τουριστικού ενδιαφέροντος εγκαταστάσεων, μαρίνων ελλιμενισμού, εκτάσεων δυναμένων να υπαχθούν σε προνομιακό ή ιδιαίτερο καθεστώς δόμησης και οικιστικής ανάπτυξης, εκτάσεων ιστορικής σημασίας ή ιδιαίτερου φυσικού κάλλους, των οποίων η αξιοποίηση είναι επιτρεπτή υπό ιδιαίτερους όρους».

Στο σχέδιο νόμου προβλέπεται πως το μετοχικό κεφάλαιο της εταιρείας συγκροτείται εκτός από εισφορές μετρητών, κινητών αξιών και ακινήτων (όπως προβλεπόταν μέχρι σήμερα) και από μέσα χρηματαγοράς.

Σύμφωνα με τη σχετική νομοθεσία, «μέσα χρηματαγοράς» είναι «κατηγορίες μέσων που αποτελούν συνήθως αντικείμενο διαπραγμάτευσης στη χρηματαγορά, όπως τα έντοκα γραμμάτια, τα αποδεικτικά κατάθεσης (Certificates of Deposit) και τα εμπορικά γραμμάτια (Commercial Paper), εξαιρουμένων των μέσων πληρωμής».

Επιτρέπονται η σύναψη δανείων από την ΑΕΕΑΠ και η παροχή πιστώσεων σε αυτή για ποσά τα οποία, στο σύνολό τους, δεν θα υπερβαίνουν το εβδομήντα πέντε τοις εκατό (75%) του ενεργητικού της.

Ο προηγούμενος νόμος προέβλεπε πως τα δάνεια και οι πιστώσεις «στο σύνολό τους δεν θα υπερβαίνουν το ένα τέταρτο (1/4) των επενδύσεων της εταιρείας σε ακίνητη περιουσία». Η ΑΕΕΑΠ υποχρεούται να διανέμει ετησίως στους μετόχους της τουλάχιστον το 70% (ο προηγούμενος νόμος περιόριζε το ποσοστό σε 35%) των ετήσιων καθαρών προς διανομή κερδών της. Τα κέρδη που σχετίζονται με την υπεραξία από την πώληση ακινήτων δεν συμπεριλαμβάνονται στη διανομή.

Το σχέδιο νόμου προβλέπει, επίσης, πως πριν από την είσοδο των μετοχών της ΑΕΕΑΠ σε οργανωμένη αγορά πρόσωπο που επιθυμεί να αποκτήσει μετοχές ΑΕΕΑΠ ή δικαιώματα ψήφου που συνδέονται με αυτές, έτσι ώστε η συμμετοχή του στο μετοχικό κεφάλαιο ή στα δικαιώματα ψήφου της εταιρείας, άμεσα ή έμμεσα, να υπερβαίνει τα όρια του 10%, 20%, 33,3%, 50% και 66,6%, υποχρεούται να ανακοινώσει, τουλάχιστον έναν μήνα νωρίτερα, την πρόθεσή του αυτή στην Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς και να της παράσχει κάθε απαραίτητο στοιχείο «για να κρίνει η Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς την καταλληλότητά του για τη διασφάλιση της χρηστής διοίκησης και διαχείρισης της ΑΕΕΑΠ».


***To Εuro2day.gr ενθαρρύνει τον διάλογο και την έκφραση απόψεων από τους αναγνώστες. Σχολιάστε το άρθρο και πείτε την άποψή σας δημόσια για όσα συμβαίνουν και μας αφορούν όλους. Αν θεωρείτε το άρθρο σημαντικό, διαδώστε το με τα εργαλεία κοινωνικής δικτύωσης.