Συναγερμός έχει σημάνει στα τραπεζικά επιτελεία για την κατάσταση στην αγορά ακινήτων εξαιτίας της άπνοιας στις πωλήσεις, των προβλημάτων άμεσης ρευστότητας που εμφανίζουν επιχειρήσεις και της εντεινόμενης πίεσης για καταβολή καθυστερούμενων οφειλών από προμηθευτές και υπεργολάβους.

Το παράδειγμα της Ektasis Development είναι χαρακτηριστικό. Η εταιρία οδηγήθηκε, σύμφωνα με τραπεζικές πηγές, στην υποβολή αίτησης υπαγωγής στο άρθρο 99, δηλαδή συνδιαλλαγής με τους πιστωτές της, όχι από τις τράπεζες αλλά από συνεργαζόμενους υπεργολάβους της.

H ίδια η εταιρία με ανακοίνωσή της δικαιολόγησε την αίτηση υπαγωγής στη διαδικασία συνδιαλλαγής του άρθρου 99 Ν. 3588/2007, επικαλούμενη την ακύρωση projects που προκάλεσε η κρίση. Αυτή η ακύρωση στέρησε από τα ταμεία της 55 εκατ. ευρώ και προκάλεσε πρόβλημα ρευστότητας.

Το σύνολο του τραπεζικού δανεισμού της επιχείρησης, συμπεριλαμβανομένου και του leasing, ανέρχεται στα 252 εκατ. ευρώ. Η αξία των 36 ακινήτων που βρίσκονται στο χαρτοφυλάκιό της εκτιμήθηκε πρόσφατα από την Colliers στα 332 εκατ. ευρώ. Ωστόσο, τραπεζίτες επικαλούμενοι τα τρέχοντα yields και παράγοντες της κτηματαγοράς υπολογίζουν πως η πραγματική αξία του εν λόγω χαρτοφυλακίου κινείται στο επίπεδο των 230 εκατ. ευρώ.

Σύμφωνα με κύκλους της εταιρίας, οι συνολικές της οφειλές προς προμηθευτές και συναλλασσομένους, πλην τραπεζών, ανέρχονται σε 15 εκατ. ευρώ, ενώ τραπεζικοί κύκλοι εκτιμούν ότι οι συνολικές υποχρεώσεις της προς τρίτους είναι σημαντικά υψηλότερες.

Προκειμένου να μειώσει άμεσα την πίεση από προμηθευτές και υπεργολάβους η Ektasis επιδιώκει να λάβει βραχυπρόθεσμο δάνειο 10 εκατ. ευρώ από τις τράπεζες.

Η εταιρία, εκτιμά, όπως έχει γράψει ήδη το Euro2day, πως με τη συνδρομή των τραπεζών από τη μία πλευρά και την πώληση ορισμένων ακινήτων από την άλλη θα καταφέρει να τους εξοφλήσει.

Προβλήματα άμεσης ρευστότητας δεν αντιμετωπίζει όμως μόνο η Ektasis. Η κάθετη μείωση της ζήτησης για -επαγγελματικά κυρίως- ακίνητα, σε συνδυασμό με το γενικότερο στέγνωμα ρευστότητας στην αγορά των κατασκευών, απειλεί με ασφυξία και άλλες εταιρίες του κλάδου real estate.

Στις περισσότερες περιπτώσεις, όπως και η Ektasis, τα προβλήματα είχαν αρχίσει να εμφανίζονται από τον Οκτώβριο όταν οι τράπεζες έκλεισαν τη στρόφιγγα των χορηγήσεων, αυξάνοντας και σημαντικά το περιθώριο επιτοκίου με το οποίο χρεώνουν πελάτες με μη εξυπηρετούμενα δάνεια ή με ορατό πρόβλημα στη σχέση καθαρός δανεισμός προς EBITDA.

"Κοινή συνισταμένη των επίφοβων εταιριών είναι η άρνηση των ιδιοκτητών τους να μικρύνουν τις εταιρίες πουλώντας περιουσιακά στοιχεία προκειμένου να τις σώσουν", σχολιάζει έμπειρο τραπεζικό στέλεχος στις χορηγήσεις επιχειρηματικών δανείων.

Αν η κατάσταση συνεχιστεί, τότε θα υπάρξουν "κανόνια" τόσο στην Αθήνα όσο και σε περιοχές της χώρας με υψηλή δραστηριότητα στο real estate όπως οι Κυκλάδες, η Κρήτη, η Λάρισα κ.ά.

Η λύση που προτείνουν οι τράπεζες για να αντιμετωπιστούν τα προβλήματα άμεσης ρευστότητας πολλών εταιριών ανάπτυξης και εκμετάλλευσης ακινήτων είναι η πώληση περιουσιακών στοιχείων.

Επιχειρήσεις όπως ο Βωβός και η Εktasis διαθέτουν επαγγελματικά ακίνητα με μακροχρόνιες μισθώσεις τα οποία θα μπορούσαν να αγοραστούν από εταιρίες επενδύσεων ακινήτων (ΑΕΕΑΠ) ή από τις ίδιες τις τράπεζες ή ακόμη και από funds. Οι τράπεζες πιέζουν προς τη λύση της πώλησης ακινήτων, προθυμοποιούμενες να είναι οι ίδιες αγοραστές ώστε να αποπληρωθούν δάνεια και να μην αναγκαστούν να προχωρήσουν στον σχηματισμό επιπλέον προβλέψεων.

Η Βωβός δεν έχει προχωρήσει ακόμα στην πώληση ακινήτου της, το οποίο διαθέτει μακροχρόνια σύμβαση ενοικίασης και σύμβαση leasing, ενώ αντιστάθηκε στην πίεση των τραπεζών να συσταθεί εταιρία ειδικού σκοπού συμφερόντων της οικογένειας Βωβός στην οποία θα μεταβιβαζόταν ο Βοτανικός μαζί με την πιθανή δικαστική απαίτηση.

Από την πλευρά της, η Ektasis Development γίνεται, όπως έχει ήδη γράψει το Euro2day, αποδέκτης προτάσεων για την πώληση ακινήτων, αλλά τα τιμήματα που προσφέρονται είναι χαμηλότερα κατά 30% - 50% σε σχέση με τις εύλογες αξίες.

Αυτές οι προτάσεις προέρχονται κυρίως από άλλες εταιρίες του ευρύτερου κλάδου του real estate και απορρίπτονται προς το παρόν από την επιχείρηση καθώς δεν θέλει να εκποιήσει το χαρτοφυλάκιο ιδιόκτητων ακινήτων της σε σημαντικό discount σε σχέση με την εσωτερική του αξία.