Παράγοντες της αγοράς αισιοδοξούν, παρά τη δυσμενή συγκυρία, ότι οι εκτιμητές θα προχωρήσουν σε περιορισμένες μειώσεις στις αποτιμήσεις των ακινήτων, κυρίως λόγω εμπορικών κέντρων και μακροπρόθεσμων ενοικιάσεων σε ισχυρούς μισθωτές.

Σε υψηλά επίπεδα αναμένεται να διατηρηθούν τα discount των εισηγμένων εταιριών του κλάδου ακινήτων και μετά την 1η Ιανουαρίου 2009, καθώς σύμφωνα με τις μέχρι τώρα ενδείξεις, οι όποιες μειώσεις στις αποτιμήσεις από τους εκτιμητές φαίνεται ότι θα είναι περιορισμένες.

Με βάση τις τρέχουσες αποτιμήσεις των εισηγμένων και τις λογιστικές καταστάσεις της 30ής πτεμβρίου, οι μετοχές των εταιριών real estate και των ΑΕΕΑΠ διαπραγματεύονται με discount που ξεκινά από το 44% (Reds) και προσεγγίζει ακόμη και το 60% (Βωβός, Lamda Development, Pasal).

Παράγοντες της αγοράς πιθανολογούν ότι -σε αντίθεση με τα όσα συμβαίνουν στο εξωτερικό- οι εγχώριες αποτιμήσεις των ακινήτων θα παραμείνουν αρκετά ισχυρές.

Ένας από τους λόγους είναι ότι δεν έχουμε δει φέτος στην Ελλάδα να γίνονται συναλλαγές σε χαμηλά επίπεδα.

Αυτό με τη σειρά του οφείλεται στο ότι:  α) οι όποιες συναλλαγές σε μεγάλα εμπορικά ακίνητα και κτίρια γραφείων ήταν από πολύ περιορισμένες έως και μηδενικές, β) στο εξωτερικό προκλήθηκε μεγάλη ζημιά στην αγορά των μεγάλων ακινήτων από την κρίση σε τράπεζες και άλλους μεγάλους επιχειρηματικούς ομίλους, πράγματα που δεν έχουμε δει μέχρι σήμερα στην Ελλάδα.

Ένας δεύτερος λόγος για τον οποίο δεν αναμένεται μεγάλη υποχώρηση στις εύλογες αξίες των ακινήτων στις 31/12/2008 είναι ότι μέχρι σήμερα, οι εταιρίες του κλάδου -σε γενικές γραμμές τουλάχιστον- δεν φαίνεται να έχουν "φουσκώσει" τις αποτιμήσεις των ακινήτων τους, ακολουθώντας αρκετά συντηρητική πολιτική.

Στην Eurobank Properties για παράδειγμα τα ακίνητά της είναι αποτιμημένα με μέσο yield γύρω στο 7%. Η Lamda Development επίσης στις 30/9/2008 είχε αποτιμημένα τα δύο εμπορικά της κέντρα (Mall και Mediterranean Cosmos) με μέσο yield 6,4% και τα γραφεία της με μέσο yield 6,6%.

Με yield αρκετά γύρω στο 6,2%-6,5% αναμένεται να αποτιμηθεί στις 31/12/2008 και το Athens Heart, το νέο εμπορικό κέντρο της Pasal Development, το ξεκίνημα του οποίου έχει αφήσει ικανοποιημένα τα στελέχη της εισηγμένης.

---«Στήριγμα» τα εμπορικά κέντρα

Το επίπεδο των αποτιμήσεων επίσης αναμένεται να στηριχτεί για τις εισηγμένες του κλάδου, στο ότι έχουν μεγάλες θέσεις είτε σε ακίνητα που ενοικιάζουν σε ισχυρούς επιχειρηματικούς ομίλους με μακροπρόθεσμες συμβάσεις (κυρίως οι ΑΕΕΑΠ), είτε σε εμπορικά κέντρα (κυρίως οι εταιρίες real estate).

Και στις δύο περιπτώσεις αναμένεται σταθερή (ή και αυξανόμενη) ροή ενοικίων, ενώ σε ότι αφορά τα εμπορικά κέντρα, αυτά φαίνεται να κερδίζουν μερίδια αγοράς σε βάρος του ανταγωνισμού.

Επιπλέον, οι εταιρίες που διαχειρίζονται τα εμπορικά κέντρα –σύμφωνα με κύκλους της αγοράς- πολύ πιο δύσκολα από τον ανταγωνισμό θα δεχτούν πιέσεις για μειώσεις ενοικίων, καθώς δεν χρεώνουν χαμηλότερα ενοίκια ανά τετραγωνικό μέτρο και χωρίς να έχουν επιβάλλει «αέρα».

---Μειωμένη Ορατότητα

Σε κάθε περίπτωση πάντως, οι παράγοντες της αγοράς παραδέχονται ότι η ορατότητα στον κλάδο των ακινήτων είναι πολύ χαμηλή και γενικότερα ότι, σε περίπτωση που ενταθεί η κρίση στην πραγματική οικονομία, τότε και η αγορά ακινήτων κάθε άλλο παρά αλώβητη θα μείνει.

Η τελευταία διαφαινόμενη καθίζηση στο λιανικό όγκο των πωλήσεων, καθώς και στις κερδοφορίες των εταιριών προκαλεί πονοκέφαλο στους παράγοντες του κλάδου και επίσης η στενότητα κεφαλαίων αναστέλλει αρκετά από τα επιδιωκόμενα projects.

Έτσι, η μελλοντική πορεία των μετοχών των εισηγμένων εταιριών δεν θα επηρεαστεί μόνο από τα discount σε σχέση με την αξία των ακινήτων που θα προκύψει στις 31/12/08, αλλά κυρίως από τις μεσοπρόθεσμες προοπτικές των τιμών των ακινήτων και των ενοικίων.

* Ο αναλυτικός πίνακας με οικονομικά στοιχεία των εισηγμένων εταιριών ακινήτων επισυνάπτεται στη διπλανή στήλη «Συνοδευτικό Υλικό».