Ακίνητα: Μισθοί 12 ετών για να αγοραστεί ένα δυάρι στην Αθήνα!

Σημαντική ανάκαμψη τιμών πώλησης ακινήτων κοντά στο υψηλό επίπεδο του 2008 καταγράφει έρευνα της Cerved Property Services, η οποία παρουσιάστηκε χθες στο συνέδριο του 17ου RED MEETING POINT.

Σύμφωνα με την ανάλυση στοιχείων που πραγματοποιήθηκε σε συνεργασία με το Πανεπιστήμιο Αθηνών και το Πανεπιστήμιο Μακεδονίας, η μέση τιμή ακινήτων πανελλαδικά υπολειπόταν μόλις κατά 3,4% στο γ’ τρίμηνο του 2023 έναντι του αντίστοιχου τριμήνου του 2008, υποδεικνύοντας πως η υπερδεκαετής κρίση τουλάχιστον σε ό,τι αφορά στις τιμές ακινήτων έχει ξεπεραστεί.

Ασφαλώς οι επιδόσεις ποικίλλουν ανά περιοχή και γεωγραφική επικράτεια, καθώς κάποιες αγορές υπολείπονται ακόμη και κάποιες έχουν υπεραποδώσει. Σύμφωνα με τα στοιχεία, στο επισκοπούμενο διάστημα και έως το γ’ τρίμηνο του 2023 στην Αττική καταγράφεται οριακή αύξηση τιμών κατά 1,8% σε σχέση με το 2008. Ωστόσο, οι τιμές στα Νότια Προάστια εμφανίζονται αυξημένες κατά 8,4%, κατά 7,6% στο κέντρο της Αθήνας, κατά 0,8% στον Πειραιά και κατά 0,1% στα Δυτικά Προάστια, με την αγορά των Βορείων Προαστίων να είναι η μοναδική στην οποία καταγράφεται ακόμη χαμηλή μονοψήφια υστέρηση κατά 3,2%.

Στο νομό Θεσσαλονίκης, ο μέσος όρος τιμών συνεχίζει να κινείται χαμηλότερα από το 2008 κατά 10,9%, ενώ μικρή υστέρηση εμφανίζουν και οι τιμές ακινήτων σε Πελοπόννησο (-8%) και Κυκλάδες (-1,2%). Αντιθέτως στην Κρήτη εμφανίζεται οριακή αύξηση κατά 1%, ενώ στη Θεσσαλία κατά 5%.

Οι άμεσες ξένες επενδύσεις σε οικιστικά ακίνητα, υποκινούμενες και από το πρόγραμμα Golden Visa, ήταν σταθερά ανοδικές από το 2016 και μετά (πλην του πανδημικού 2020), καταλήγοντας το 2023 σε 2,1 δισ. ευρώ.

Είναι πάντως ενδεικτικό πως το 2008 το μέγεθος της αγοράς οικιστικών ακινήτων άγγιξε τα 22 δισ. ευρώ, με συναλλαγές που εξυπηρετήθηκαν κατά 80% από τραπεζικό δανεισμό και αφορούσαν κατά κύριο λόγο ιδιώτες αγοραστές. Αντιθέτως το 2023 το ύψος των συναλλαγών για οικιστικά ακίνητα ανήλθε σε κάτι λιγότερο από 9 δισ. ευρώ (εκ των οποίων όπως προαναφέρθηκε το 2,1 δισ. ευρώ αφορά ξένες επενδύσεις), καταδεικνύοντας τη δυσκολία απόκτησης ακινήτου από μέσο Ελληνα. Μάλιστα η έρευνα αναφέρει πως μόνο το 20% της αξίας των συναλλαγών του 2023 εξυπηρετήθηκε με τραπεζικό δανεισμό.

Σύμφωνα με τον διευθύνοντα σύμβουλο της Cerved Δημήτρη Ανδρίτσο, η παραπάνω σύγκριση καταδεικνύει τη δυσκολία απόκτησης κατοικίας πλέον από τον μέσο Έλληνα, παράγοντα που εκτίμησε πως θα δοκιμάσει και τη βιωσιμότητα της εγχώριας κτηματαγοράς.

Παρότι τα ακίνητα στην Ελλάδα παραμένουν φθηνότερα σε σχέση με τις περισσότερες χώρες της ΕΕ, εντούτοις η καθίζηση του εισοδήματος, η αδυναμία πρόσβασης σε δανεισμό ή ο φόβος εξυπηρέτησης αυτού δημιουργεί μεγάλες δυσκολίες στην απόκτηση στέγης.

Σύμφωνα με την έρευνα, ένας μέσος μισθωτός θα πρέπει να διαθέσει εξ ολοκλήρου το εισόδημά του για πάνω από 12 χρόνια προκειμένου να αγοράσει ένα δυάρι 60 τ.μ. στην Αθήνα.

Σύμφωνα με τα στοιχεία του Δείκτη ανθεκτικότητας τιμών (Sustainability Index) της CPS, το επίπεδο τιμών του 2021 είναι το ανώτερο όριο για τα ελληνικά νοικοκυριά. Με βάση τα δεδομένα προ διετίας, για ένα παλαιό ακίνητο (20-30 ετών) εμβαδού 60 τ.μ. για ιδιοκατοίκηση απαιτούσε εισοδήματα 8,5 ετών για την απόκτησή του, σε εναρμόνιση με τους ευρωπαϊκούς μέσους όρους.

Επιπλέον, υπάρχει περιορισμένη «πραγματική» δυνατότητα πρόσβασης σε τραπεζικό δανεισμό για τα ελληνικά νοικοκυριά. Οι τράπεζες «απευθύνονται» στο άνω 25% των ελληνικών νοικοκυριών, με βάση το διαθέσιμο εισόδημα. Όπως αποτύπωσε η έρευνα, το 42% των εγχώριων νοικοκυριών έχει μέσο εισόδημα κάτω από 20.000 ευρώ.

Χρησιμοποιώντας ένα ακόμη παράδειγμα, η έρευνα σύγκρινε το μέσο κόστος αγοράς μέσης κατοικίας το 2018, τοποθετώντας την στις 175.000 ευρώ ενώ σήμερα αποτιμάται στις 274.831 ευρώ, καταγράφοντας αύξηση κατά 57%, όταν ο μέσος μισθός αυξήθηκε μόλις 17% στην 5ετία.