Πώς θα μεταβιβάζει ακίνητο ιδιοκτήτης με χρέη στην Εφορία

Έως και το 100% της αξίας του μεταβιβαζόμενου ακινήτου μπορεί να απαιτήσει η εφορία εάν το τίμημα υπολείπεται του ύψους των ληξιπρόθεσμων οφειλών του φορολογούμενου. Αν το τίμημα είναι υψηλότερο, τότε η παρακράτηση μπορεί να φτάσει ακόμα και το 70%, απαλλάσσοντας τον φορολογούμενο από τα χρέη του, αφήνοντάς τον όμως μόλις με το 30% της αξίας του ακινήτου που μεταβιβάζει.

Όσοι έχουν επιχειρήσει να εκδώσουν ψηφιακά φορολογική ενημερότητα με όρο παρακράτησης για μεταβίβαση ακινήτου γνωρίζουν ότι αρκεί ακόμα και μια προσαύξηση μικρότερη του ενός ευρώ που έχει «ξεφύγει» από την προσοχή τους και τους κατατάσσει στη λίστα των εχόντων ληξιπρόθεσμες οφειλές για να μπλοκάρει την έκδοση φορολογικής ενημερότητας.

Το ίδιο ισχύει και σε περιπτώσεις όπου χρέη αποβιωσάντων συγγενών έχουν μεταφερθεί στους κληρονόμους, συχνά πυκνά χωρίς να το γνωρίζουν, ή στην περίπτωση συνεταίρων όταν το έτερο μέλος της επιχείρησης έχει ληξιπρόθεσμα χρέη. Σε αυτές –και άλλες- περιπτώσεις το πιθανότερο είναι ότι θα χρειαστεί να καταλήξουν στο Κέντρο Βεβαίωσης και Είσπραξης (ΚΕΒΕΙΣ), αν η έδρα τους βρίσκεται στην Αττική, ή στην εφορία τους αφού υποβάλουν ηλεκτρονικά το αίτημα στην ΑΑΔΕ μέσω της πλατφόρμας της.

Η διαδικασία έκδοσης φορολογικής ενημερότητας με τον όρο παρακράτησης έχει κωδικοποιηθεί και απλοποιηθεί αλλά και πάλι τα προβλήματα δεν λείπουν. Με εγκύκλιό του, ο διοικητής της ΑΑΔΕ Γιώργος Πιτσιλής δίνει νέες οδηγίες ώστε να περιοριστούν οι γκρίζες ζώνες και τα προβλήματα των φορολογουμένων.

Σύμφωνα με την εγκύκλιο, στην περίπτωση όπου αιτία χορήγησης του αποδεικτικού είναι η μεταβίβαση ακινήτου ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ’ αυτού από επαχθή αιτία με τίμημα, το ποσοστό παρακράτησης επί του τιμήματος, εφόσον το τίμημα δεν υπολείπεται της αντικειμενικής αξίας, ορίζεται ως εξής:

α. Όταν ο αιτών το αποδεικτικό έχει ληξιπρόθεσμες ρυθμισμένες οφειλές, 70% επί του τιμήματος και έως το ύψος των ληξιπρόθεσμων ρυθμισμένων οφειλών. Οι βεβαιωμένες ληξιπρόθεσμες οφειλές σε καθεστώς αναστολής είσπραξης που έχουν υπαχθεί σε ρύθμιση δεν προσμετρούνται κατά τον υπολογισμό των ανωτέρω.

β. Όταν ο αιτών το αποδεικτικό έχει συνολικές ληξιπρόθεσμες βασικές οφειλές άνω των 50.000 ευρώ σε καθεστώς αναστολής είσπραξης, ανεξαρτήτως εάν έχουν υπαχθεί σε ρύθμιση τμηματικής καταβολής, 50% επί του τιμήματος και έως το ύψος των συνολικών ληξιπρόθεσμων οφειλών σε αναστολή είσπραξης συμπεριλαμβανομένων των επιβαρύνσεων αυτών, ήτοι των προσαυξήσεων/τόκων και του προστίμου εκπρόθεσμης καταβολής.

Αν υφίστανται οφειλές του αιτούντος το αποδεικτικό ενημερότητας για μεταβίβαση ακινήτου ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ’ αυτού από επαχθή αιτία που εμπίπτουν και στις δύο παραπάνω περιπτώσεις, εφαρμόζονται σωρευτικά οι ανωτέρω κανόνες παρακράτησης επί του τιμήματος ή επί της αντικειμενικής αξίας που ισχύουν για κάθε περίπτωση και μέχρι το 70% επί του τιμήματος ή επί της αντικειμενικής αξίας αντιστοίχως.

Για παράδειγμα, φορολογούμενος ζητά την έκδοση αποδεικτικού ενημερότητας για μεταβίβαση ακινήτου από επαχθή αιτία (πώληση ακινήτου).

• Ο φορολογούμενος έχει:

α. συνολικές ληξιπρόθεσμες ρυθμισμένες οφειλές ύψους 70.000 ευρώ, οι οποίες αναλύονται σε:

• ληξιπρόθεσμες ρυθμισμένες οφειλές σε καθεστώς αναστολής είσπραξης ύψους 20.000 ευρώ και
• λοιπές ληξιπρόθεσμες ρυθμισμένες οφειλές ύψους 50.000 ευρώ.

β. επιπλέον των ανωτέρω οφειλών, υφίστανται ληξιπρόθεσμες οφειλές σε καθεστώς αναστολής είσπραξης ύψους (εκτός ρύθμισης) 45.000 ευρώ.

• Οι συνολικές ληξιπρόθεσμες βασικές οφειλές σε καθεστώς αναστολής είσπραξης (εντός και εκτός ρύθμισης) είναι άνω των 50.000 ευρώ.

• Οι λοιπές προϋποθέσεις αποδεικτικού ενημερότητας πληρούνται.

• Η αντικειμενική αξία του ακινήτου που μεταβιβάζεται είναι 100.000 ευρώ.

• Το δηλούμενο τίμημα ανέρχεται στο ποσό των 120.000 ευρώ.

Σε αυτή την περίπτωση, το ποσοστό παρακράτησης επί του αποδεικτικού ενημερότητας ορίζεται αθροιστικά και έως το 70% επί του τιμήματος ως εξής:

• το 70% επί του τιμήματος (ήτοι 84.000 ευρώ) και έως το ύψος των συνολικών ληξιπρόθεσμων ρυθμισμένων οφειλών (ήτοι 50.000 ευρώ) και
• το 50% επί του τιμήματος (ήτοι 60.000 ευρώ) και έως το ύψος των συνολικών ληξιπρόθεσμων οφειλών σε καθεστώς αναστολής είσπραξης (ήτοι 65.000 ευρώ).

Επομένως, το συνολικό ποσό παρακράτησης ορίζεται στο ποσό του αθροίσματος (50.000 + 60.000 = 110.000 ευρώ) και έως το 70% επί του τιμήματος (ήτοι 84.000 ευρώ). Συνεπώς:

Το ποσό παρακράτησης επί του αποδεικτικού ενημερότητας ανέρχεται στο ποσό των 84.000 ευρώ.

Σε άλλη περίπτωση, φορολογούμενος ζητά την έκδοση αποδεικτικού ενημερότητας για μεταβίβαση ακινήτου από επαχθή αιτία (πώληση ακινήτου).

• Ο φορολογούμενος έχει:

α. συνολικές ληξιπρόθεσμες ρυθμισμένες οφειλές ύψους 70.000 ευρώ, οι οποίες αναλύονται σε:

• ληξιπρόθεσμες ρυθμισμένες οφειλές σε καθεστώς αναστολής είσπραξης ύψους 20.000 ευρώ, και
• λοιπές ληξιπρόθεσμες ρυθμισμένες οφειλές ύψους 50.000 ευρώ, και

β. επιπλέον των ανωτέρω οφειλών, υφίστανται ληξιπρόθεσμες οφειλές σε καθεστώς αναστολής είσπραξης ύψους (εκτός ρύθμισης) 45.000 ευρώ.

• Οι συνολικές ληξιπρόθεσμες βασικές οφειλές σε καθεστώς αναστολής είσπραξης (εντός και εκτός ρύθμισης) είναι άνω των 50.000 ευρώ.

• Οι λοιπές προϋποθέσεις αποδεικτικού ενημερότητας πληρούνται.

• Η αντικειμενική αξία του ακινήτου που μεταβιβάζεται είναι 140.000 ευρώ.

• Το δηλούμενο τίμημα ανέρχεται στο ποσό των 120.000 ευρώ.

Σε αυτή την περίπτωση, το ποσοστό παρακράτησης επί του αποδεικτικού ενημερότητας ορίζεται αθροιστικά και έως το 70% επί του τιμήματος, ως εξής:

• το 70% επί του τιμήματος [ήτοι 84.000 ευρώ (=70%*120.000)] και έως το ύψος των συνολικών ληξιπρόθεσμων ρυθμισμένων οφειλών (ήτοι 50.000 ευρώ), και
• το 50% επί του τιμήματος [ήτοι 60.000 ευρώ (=50%*120.000)] και έως το ύψος των συνολικών ληξιπρόθεσμων οφειλών σε καθεστώς αναστολής είσπραξης (ήτοι 65.000 ευρώ).

Άρα το ποσό παρακράτησης ορίζεται στο ποσό του αθροίσματος (50.000 + 60.000 = 110.000 ευρώ) και έως το 70% επί του τιμήματος (ήτοι 84.000 ευρώ), και επομένως το ποσό των 84.000 ευρώ.

Επειδή το ποσό των 84.000 ευρώ δεν εξοφλεί τις συνολικές ληξιπρόθεσμες οφειλές (συνολικές ληξιπρόθεσμες οφειλές και συνολικές ληξιπρόθεσμες οφειλές σε καθεστώς αναστολής είσπραξης), ήτοι 115.000 ευρώ και το τίμημα υπολείπεται της αντικειμενικής αξίας, τότε το ποσοστό παρακράτησης στη περίπτωση αυτή υπολογίζεται επί της αντικειμενικής αξίας, ως εξής:

• το 70% επί της αντικειμενικής, ήτοι (70%*140.000 =) 98.000 και έως το ύψος των συνολικών ληξιπρόθεσμων ρυθμισμένων οφειλών (ήτοι 50.000 ευρώ), και
• το 50% επί της αντικειμενικής αξίας, ήτοι (50% * 140.000 ευρώ =) 70.000 ευρώ και έως το ύψος των συνολικών ληξιπρόθεσμων οφειλών σε καθεστώς αναστολής είσπραξης (ήτοι 65.000 ευρώ).

Άρα, το συνολικό ποσό παρακράτησης είναι: Το ποσό του αθροίσματος (50.000 + 65.000 = 115.000 ευρώ) και έως το 70% τοις εκατό επί της αντικειμενικής αξίας (70%*140.000 =), ήτοι 98.000 ευρώ. Συνεπώς, το ποσό παρακράτησης επί του αποδεικτικού ενημερότητας ανέρχεται στο ποσό των 98.000 ευρώ.

Βεβαίωση οφειλής

Στην περίπτωση που με το ποσό της παρακράτησης υπολογισμένο επί του τιμήματος δεν εξοφλούνται πλήρως οι συνολικές ληξιπρόθεσμες οφειλές (ληξιπρόθεσμες ρυθμισμένες οφειλές και ληξιπρόθεσμες οφειλές σε καθεστώς αναστολής είσπραξης, οι οποίες κατά τα ανωτέρω δύνανται να παρακρατηθούν κατά περίπτωση) και το τίμημα υπολείπεται της αντικειμενικής αξίας, τότε το ποσό της παρακράτησης υπολογίζεται επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου και υπό την προϋπόθεση ότι το ποσό της παρακράτησης που προκύπτει από τον ανωτέρω υπολογισμό (επί της αντικειμενικής αξίας) δεν υπερβαίνει το τίμημα.

Για παράδειγμα, φορολογούμενος ζητά την έκδοση αποδεικτικού ενημερότητας για μεταβίβαση ακινήτου από επαχθή αιτία (πώληση ακινήτου).

• Ο φορολογούμενος έχει βεβαιωμένες ληξιπρόθεσμες οφειλές στη ΔΟΥ ύψους 100.000 ευρώ τις οποίες τις έχει υπαγάγει σε ρύθμιση τμηματικής καταβολής.

• Οι λοιπές προϋποθέσεις αποδεικτικού ενημερότητας πληρούνται.

• Η αντικειμενική αξία του ακινήτου που μεταβιβάζεται είναι 7.000 ευρώ.

• Το δηλούμενο τίμημα ανέρχεται στο ποσό των 3.000 ευρώ.

• Οι συνολικές ληξιπρόθεσμες βασικές οφειλές σε αναστολή είσπραξης είναι ύψους 2.000 ευρώ.

Σε αυτή την περίπτωση, το ποσό που προκύπτει από το ποσοστό παρακράτησης (ήτοι το 70%) επί του τιμήματος, δηλ. (70%*3.000 =) 2.100 ευρώ, δεν εξοφλεί πλήρως τις συνολικές ληξιπρόθεσμες ρυθμισμένες οφειλές (ήτοι 100.000 ευρώ) και, επειδή το τίμημα υπολείπεται της αντικειμενικής αξίας, το ποσοστό παρακράτησης (ήτοι το 70%) υπολογίζεται επί της αντικειμενικής αξίας, το οποίο ανέρχεται στο ποσό των (70%*7.000 = ) 4.900 ευρώ.

Στην περίπτωση που το ποσό της παρακράτησης, όπως προκύπτει υπολογιζόμενο επί της αντικειμενικής αξίας ως ανωτέρω, υπερβαίνει το τίμημα, δεν χορηγείται αποδεικτικό ενημερότητας αλλά εξετάζονται οι προϋποθέσεις χορήγησης βεβαίωσης οφειλής.

Για παράδειγμα, φορολογούμενος ζητά την έκδοση αποδεικτικού ενημερότητας για μεταβίβαση ακινήτου από επαχθή αιτία (πώληση ακινήτου).

• Ο φορολογούμενος έχει:

1. συνολικές ληξιπρόθεσμες ρυθμισμένες οφειλές ύψους 90.000 ευρώ και
2. ληξιπρόθεσμες οφειλές σε καθεστώς αναστολής είσπραξης ύψους 70.000 ευρώ.

• Οι λοιπές προϋποθέσεις αποδεικτικού ενημερότητας πληρούνται.

• Η αντικειμενική αξία του ακινήτου που μεταβιβάζεται είναι 200.000 ευρώ.

• Το δηλούμενο τίμημα ανέρχεται στο ποσό των 120.000 ευρώ.

Απάντηση:

Το ποσοστό παρακράτησης επί του αποδεικτικού ενημερότητας ορίζεται αθροιστικά και έως το 70% τοις εκατό επί του τιμήματος, ως εξής:

• το 70% επί του τιμήματος [ήτοι 84.000 ευρώ (=70%*120.000)] και έως το ύψος των συνολικών ληξιπρόθεσμων ρυθμισμένων οφειλών (ήτοι 90.000 ευρώ) και
• το 50% επί του τιμήματος [ήτοι 60.000 ευρώ (=50%*120.000)] και έως το ύψος των συνολικών ληξιπρόθεσμων οφειλών σε καθεστώς αναστολής είσπραξης (ήτοι 70.000 ευρώ).

Άρα το ποσό παρακράτησης ορίζεται στο ποσό του αθροίσματος (84.000 + 60.000 = 144.000 ευρώ) και έως το 70% επί του τιμήματος (ήτοι 84.000 ευρώ) και επομένως το ποσό των 84.000 ευρώ.

Επειδή το ποσό των 84.000 ευρώ δεν εξοφλεί τις συνολικές ληξιπρόθεσμες οφειλές (συνολικές ληξιπρόθεσμες ρυθμισμένες οφειλές και συνολικές ληξιπρόθεσμες οφειλές σε καθεστώς αναστολής είσπραξης), ήτοι 160.000 ευρώ, και το τίμημα υπολείπεται της αντικειμενικής αξίας, τότε το ποσοστό παρακράτησης στη περίπτωση αυτή υπολογίζεται επί της αντικειμενικής αξίας, ως εξής:

• το 70% επί της αντικειμενικής (70%*200.000 =) 140.000 και έως το ύψος των συνολικών ληξιπρόθεσμων ρυθμισμένων οφειλών (ήτοι 90.000 ευρώ),
• το 50% επί της αντικειμενικής αξίας, ήτοι (50% * 200.000 ευρώ =) 100.000 ευρώ και έως το ύψος των συνολικών ληξιπρόθεσμων οφειλών σε καθεστώς αναστολής είσπραξης (ήτοι 70.000 ευρώ).

Συνεπώς, το ποσό παρακράτησης είναι:

Το ποσό του αθροίσματος (90.000 + 70.000 = 160.000 ευρώ) και έως το 70% επί της αντικειμενικής αξίας (70% * 200.000 = 140.000 ευρώ) και, επομένως, το ποσό παρακράτησης ανέρχεται στο ποσό των 140.000 ευρώ.

Επειδή το ποσό παρακράτησης (140.000 ευρώ) υπερβαίνει το ύψος του τιμήματος, δεν χορηγείται αποδεικτικό ενημερότητας αλλά εξετάζεται η δυνατότητα χορήγησης βεβαίωσης οφειλής για μεταβίβαση ακινήτου.

Υπενθυμίζεται ότι σε κάθε περίπτωση χορήγησης αναστολής ο προϊστάμενος της ΔΟΥ, ΚΕΒΕΙΣ κ.ο.κ. μπορεί να χορηγεί αποδεικτικό ενημερότητας για μεταβίβαση περιουσιακών στοιχείων ή σύσταση εμπραγμάτων δικαιωμάτων επ’ αυτών, εφόσον συντρέχουν οι λοιπές προϋποθέσεις χορήγησης του αποδεικτικού ενημερότητας και η εναπομείνασα καθαρή αξία της ακίνητης περιουσίας του υπόχρεου υπερκαλύπτει το σύνολο της αμφισβητούμενης οφειλής. Άλλως δεν εκδίδεται αποδεικτικό ενημερότητας /βεβαίωση οφειλής.