Πόσο ενοικιάζονται, τι αποδίδουν εμπορικά ακίνητα και χώροι logistics

Στην αναζήτηση ακινήτων υψηλών προδιαγραφών στρέφεται το εγχώριο και διεθνές επενδυτικό ενδιαφέρον, με την Ελλάδα να διατηρεί υψηλούς ρυθμούς ανάπτυξης ανά κατηγορία, εξαιτίας της χαμηλής βάσης εκκίνησης και της υπερδεκαετούς κρίσης που πάγωσε τη δραστηριότητα. Στα παραπάνω συνομολογούν τόσο οι μακροοικονομικές αναλύσεις όσο και η δράση των μεγάλων επενδυτών, η οποία σύμφωνα και με την πρόσφατη ανάλυση της Danos - BNP Paribas Real Estate παραμένει ισχυρή de facto στο α’ εξάμηνο του 2023, δημιουργώντας δε την τάση και για τα επόμενα τρίμηνα.

Ειδικότερα, οι σύγχρονοι γραφειακοί χώροι με βιώσιμα χαρακτηριστικά τοποθετημένα σε κεντρικές περιοχές παραμένουν το προϊόν που αφενός συγκεντρώνει το επενδυτικό ενδιαφέρον και αφετέρου παραμένει ψηλά στη ζήτηση των χρηστών, παρά τις εκτιμήσεις για πιθανή κάμψη λόγω των παρεπόμενων της πανδημίας. Σύμφωνα με την ανάλυση της Danos - BNP Paribas Real Estate, η σημαντική έλλειψη προσφοράς στην εγχώρια αγορά prime γραφειακών χώρων διατηρεί την τάση στην Ελλάδα τουλάχιστον για την προσεχή 5ετία. Στην ανάλυση ωστόσο επισημαίνεται ότι οι συναλλαγές παρουσιάζουν σχετική σταθεροποίηση, γεγονός που αποδίδεται στο χρονικό κενό, έως ότου το pipeline των νέων επενδύσεων ωριμάσει, ώστε να παραδοθεί στους τελικούς χρήστες.

Παρά τη σαφή τάση υπέρ σύγχρονων γραφειακών χώρων που συνεχίζει ακάθεκτη το 2023, εν τούτοις η ζήτηση φαίνεται να συρρικνώνεται για γραφεία grade B (παλαιά ακίνητα σε κεντρικές αγορές) και για γραφεία σε δευτερεύουσες περιοχές.

Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της Danos η μέση απόδοση για τα prime γραφεία διαμορφώνεται μεταξύ 6-6,5%, για τα grade B σε 7%-7,5% και για τα γραφεία εκτός κεντρικών περιοχών και παλαιότητας σε 8%-8,5%. Σε κάθε περίπτωση υπογραμμίζεται πως οι αποδόσεις στην εγχώρια αγορά επαγγελματικών γραφείων αποτελούν τις ελκυστικότερες στην Ευρώπη.

Τα logistics

Επενδύσεις άνω των 50 εκατ. ευρώ έχουν πραγματοποιηθεί στην αγορά των logistics μόνο στο νομό Αττικής το πρώτο εξάμηνο του 2023 με τη ζήτηση να βαίνει αμείωτη κυρίως για την ευρύτερη περιοχή του Ασπρόπυργου, σύμφωνα με τη μελέτη και καταγραφή των συναλλαγών της τρέχουσας περιόδου από την Danos - BNP Paribas Real Estate. Οι δευτερεύουσες τοποθεσίες, όπως τα Οινόφυτα και το Μαρκόπουλο, κινούνται επίσης ανοδικά λόγω των συνεχιζόμενων αυξήσεων στις τιμές των prime περιοχών, ενώ το λιμάνι του Πειραιά εξελίσσεται σταδιακά σε σημαντικό μεταφορικό κόμβο για τα Βαλκάνια.

Αυτή τη στιγμή, το ενοίκιο για πρώτης και δεύτερης ποιότητας αποθηκευτικούς χώρους στην Αττική ανέρχεται σε 5 και 3,5 ευρώ ανά τ.μ., αντίστοιχα, ενώ κατά μέσο όρο το ποσοστό κενών χώρων κυμαίνεται μόλις στο 6%.

Τα εμπορικά ακίνητα

Με την πληρότητα στα υφιστάμενα εμπορικά κέντρα να αγγίζει το απόλυτο αλλά και τη ζήτηση ένταξης στα υπό ανάπτυξη (Lamda development στο Ελληνικό, Trade Estate-Ten Brinke σε Πάτρα, Κρήτη, Σπάτα) να υπερβαίνει την προσφορά η τάση όσον αφορά τα εμπορικά ακίνητα οδηγείται σαφώς από τις μεγάλες εμπορικές αναπτύξεις. Είναι χαρακτηριστικό πως το μέσο ενοίκιο ανά τ.μ. κυμαίνεται στα 40 ευρώ για καταστήματα εντός εμπορικών κέντρων, ενώ η τιμή υποχωρεί στα 22 ευρώ ανά τ.μ. για καταστήματα σε ανοιχτές εμπορικές πιάτσες. Για τα Big Boxes ακίνητα που στεγάζουν υπεραγορές το ενοίκιο κυμαίνεται στα 13 ευρώ ανά τ.μ. κατά μέσο όρο σύμφωνα με τα δεδομένα που επεξεργάστηκε Danos - BNP Paribas Real Estate.

Οι αποδόσεις ενοικίων στους κεντρικούς δρόμους παρέμειναν σταθερές για το 2023, με τα υψηλότερα ποσοστά αποδόσεων στα εμπορικά κέντρα κυμαίνονται μεταξύ 6,75%-7,75% και τα χαμηλότερα ποσοστά στην Ερμού μεταξύ 5,75%-6%.

Σημειώνεται πως ειδικά για την αγορά της Ερμού, στην παρούσα φάση κενά εμφανίζονται δύο ακίνητα καταστημάτων, ενώ ένα τρίτο ετοιμάζεται να υποδεχθεί νέο μισθωτή, την Camper που μετακομίζει από ένα πολύ μικρότερο κατάστημα στο «πάνω» τμήμα της Ερμού, απέναντι από τη ναυαρχίδα της Zara. Σύμφωνα με εκτιμήσεις η διαθεσιμότητα των συγκεκριμένων σημείων και άλλων μικρότερων στην περιοχή είναι πρόσκαιρη καθώς η περιοχή προσελκύει ζήτηση ακόμη και σε εποχές όπου ο λιανικός τζίρος βάλλεται.