Μεταβιβάσεις ακινήτων: Τι παρακρατεί η εφορία από οφειλέτες με ρυθμισμένα χρέη

Χιλιάδες ιδιοκτήτες οι οποίοι επιχειρούν να πουλήσουν ένα ακίνητο ενώ έχουν ρυθμισμένες ληξιπρόθεσμες οφειλές, βρίσκονται μπροστά σε μια δυσάρεστη έκπληξη.

Η ΑΑΔΕ, υλοποιώντας τις διατάξεις νόμου οι οποίες τροποποιήθηκαν τον Μάρτιο, θα εκδώσει πιστοποιητικό φορολογικής ενημερότητας με παρακράτηση ακόμα και του 70% του τιμήματος. Σε σχέση με τα ισχύοντα μέχρι πρότινος, όπου η παρακράτηση μπορούσε να φτάσει έως και το 100% του τιμήματος με απόφαση του εφόρου, υπάρχει μία βελτίωση για τον φορολογούμενο-οφειλέτη.

Από την άλλη πλευρά, η γκρίνια στους κόλπους των ιδιοκτητών ακινήτων παραμένει, καθώς θεωρείται πως «μαζί με τα ξερά καίγονται και τα χλωρά», δηλαδή η εφορία αντιμετωπίζει με προκαταβολική καχυποψία όλους τους οφειλέτες, ακόμα και αυτούς που τηρούν με ευλαβική συνέπεια τις ρυθμίσεις οφειλών τους. Θεωρείται δε ότι αυτή η αντιμετώπιση ευνοεί τις συναλλαγές κάτω από το τραπέζι, με εμφάνιση μειωμένου τιμήματος πώλησης στα συμβόλαια, κάτω από το ραντάρ της εφορίας.

Το άρθρο 14 του νόμου 5036/2023, όπως ψηφίστηκε και ισχύει, δίνει τη δυνατότητα τροποποίησης των ποσοστών παρακράτησης με κοινή απόφαση του υπουργού Οικονομικών και του Διοικητή της ΑΑΔΕ. Σύμφωνα με πληροφορίες, η προηγούμενη ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών συζητούσε προτάσεις που είχαν τεθεί στο τραπέζι για εφαρμογή κλιμακωτών και μειωμένων συντελεστών παρακράτησης, σε συνάρτηση με το προφίλ, το εισόδημα, αλλά και το ύψος των χρεών του οφειλέτη. Είναι μια συζήτηση η οποία αναμένεται να επαναληφθεί ανάμεσα στο νέο οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης που θα προκύψει μετά τις εκλογές και την ΑΑΔΕ.

Μέχρι τότε, οι ισχύουσες διατάξεις ορίζουν ότι σε περίπτωση που ο φορολογούμενος έχει ενταχθεί σε πρόγραμμα ρύθμισης οφειλών ή έχει οφειλές μη ληξιπρόθεσμες ή σε αναστολή, δύναται να εκδοθεί αποδεικτικό ενημερότητας περιορισμένης ισχύος, η οποία δεν μπορεί να υπερβαίνει τον ένα μήνα. Η Φορολογική Διοίκηση και μετά τη συμμόρφωση του οφειλέτη σε πρόγραμμα ρύθμισης ορίζει υποχρεωτικά όρο παρακράτησης στις περιπτώσεις που το αποδεικτικό ενημερότητας εκδίδεται για είσπραξη χρημάτων ή μεταβίβαση ακινήτου ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ' αυτού από επαχθή αιτία. Το παρακρατούμενο ποσό λαμβάνεται υπόψη για την κάλυψη δόσης ή δόσεων, σύμφωνα με το πρόγραμμα ρύθμισης οφειλών.

Ειδικά για μεταβίβαση ακινήτου ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ' αυτού από επαχθή αιτία, το αποδεικτικό ενημερότητας εκδίδεται με ποσό παρακράτησης ποσοστού 70% επί του τιμήματος, εφόσον το τίμημα δεν υπολείπεται της αντικειμενικής αξίας, και έως το ύψος των ληξιπρόθεσμων ρυθμισμένων οφειλών στη Φορολογική Διοίκηση.

Εάν υφίστανται ληξιπρόθεσμες οφειλές σε αναστολή άνω των 50.000 ευρώ, ορίζεται ποσοστό παρακράτησης 50% επί του τιμήματος, εφόσον αυτό δεν υπολείπεται της αντικειμενικής αξίας, και έως το ύψος των συνολικών οφειλών σε αναστολή.

Εάν το τίμημα υπολείπεται της αντικειμενικής αξίας και το ποσό της παρακράτησης, υπολογιζόμενο επί του τιμήματος, είναι μικρότερο των οφειλών, εκδίδεται αποδεικτικό ενημερότητας με υπολογισμό του ποσού της παρακράτησης επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου και υπό την προϋπόθεση ότι το ποσό της παρακράτησης που προκύπτει από τον υπολογισμό αυτό δεν υπερβαίνει το τίμημα.

Οι πράξεις και συναλλαγές για τις οποίες προσκομίζεται αποδεικτικό ενημερότητας, οι προϋποθέσεις χορήγησής του, οι τυχόν εξαιρέσεις από την υποχρέωση προσκόμισής του, οι οφειλές που λαμβάνονται υπόψη για τη χορήγησή του, οι φορολογικές δηλώσεις που απαιτείται να έχουν υποβληθεί για την έκδοση του αποδεικτικού, ο τύπος του, το περιεχόμενο, η διάρκεια ισχύος, τα ποσοστά παρακράτησης όταν το αποδεικτικό ενημερότητας εκδίδεται για είσπραξη χρημάτων, ειδικότερα θέματα για την εφαρμογή των ποσοστών παρακράτησης, τα τυχόν άλλα πρόσωπα τα οποία δύνανται να ζητούν και να λαμβάνουν το αποδεικτικό, τα όργανα έκδοσής του και κάθε αναγκαία λεπτομέρεια εφαρμογής ορίζονται με κοινή απόφαση του Υπουργού Οικονομικών και του Διοικητή.

Με απόφαση του Διοικητή της ΑΑΔΕ, δύνανται να τροποποιούνται τα ποσοστά παρακράτησής της και να ορίζονται ποσοστά παρακράτησης όταν υφίστανται μη ληξιπρόθεσμες οφειλές που βεβαιώνονται από φόρο κληρονομιών, γονικών παροχών και δωρεών και από φορολογικό και τελωνειακό έλεγχο και το αποδεικτικό ενημερότητας εκδίδεται για μεταβίβαση ακινήτου ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ' αυτού από επαχθή αιτία.