Οι άμυνες των ΑΕΕΑΠ στην αύξηση του κόστους χρήματος

Στην αναγνώριση της επίπτωσης από το αυξημένο κόστος χρήματος (κυρίως για το επιτόκιο βάσης) προχώρησαν στο σύνολό τους οι διοικήσεις των εγχώριων εταιρειών αξιοποίησης ακινήτων στο τέλος του 2022, αναδεικνύοντας ωστόσο και στρατηγικές «αντιστάθμισης» αυτής της πίεσης, είτε μέσω κινήσεων αναδιάρθρωσης δανεισμού είτε μέσω αύξησης της απόδοσης των προηγούμενων επενδύσεων.

Μετά από μια διετία σημαντικών επενδυτικών τοποθετήσεων, ωστόσο, σχεδόν στο σύνολό τους οι εγχώριες ΑΕΕΑΠ έχουν αυξήσει τη μόχλευση δανειακών κεφαλαίων, που αν και παραμένει διαχειρίσιμη (και σίγουρα κάτω από το 75% που επιτρέπει η σχετική νομοθεσία), εντούτοις αποτελεί υπολογίσιμο παράγοντα για την επενδυτική στρατηγική των επόμενων μηνών. Ήδη από το δ’ τρίμηνο του 2022, στελέχη του εγχώριου κλάδου συνομολογούσαν πως οι συνθήκες δημιουργούν προκλήσεις, ενώ διέκριναν ότι στην Ευρώπη παρατηρείται ισχυρή πίεση στις υπερδανεισμένες εταιρείες RICS.

Στο πλαίσιο αυτό, η μεγαλύτερη ΑΕΕΑΠ της χώρας, η Prodea Investments, έχει συνάψει σύμβαση αντιστάθμισης επιτοκιακού κινδύνου για ποσό 575 εκατ. ευρώ δανείων με κυμαινόμενο επιτόκιο, ήτοι για το 64,3% των δανειακών της υποχρεώσεων.

Κατά την εκτίμηση της διοίκησής της, αν το επιτόκιο Euribor μεταβληθεί κατά +/-1%, τα συγκεντρωτικά συνολικά εισοδήματα του ομίλου θα ήταν, κατ’ εκτίμηση, μειωμένα κατά 6,488 εκατ. ευρώ και αυξημένα κατά 2,730 εκατ. αντίστοιχα, λαμβάνοντας υπόψη την επίδραση των συμβάσεων αντιστάθμισης.

Σημειώνεται δε ότι ο δείκτης μόχλευσης δανειακών υποχρεώσεων προς το σύνολο του ενεργητικού ανερχόταν στο τέλος του 2022 σε 44,8%, ενώ τα ταμειακά διαθέσιμα της εταιρείας διαμορφώθηκαν στα 183,2 εκατ. ευρώ. Η εταιρεία βελτίωσε κατά το 2022 τα λειτουργικά κέρδη EBITDA -τα οποία αποτελούν επίσης ανάχωμα στις όποιες επιτοκιακές πιέσεις. Συγκεκριμένα, τα κέρδη προ τόκων, φόρων και αποσβέσεων, αναπροσαρμογής αξίας των ακινήτων και λοιπών μη επαναλαμβανόμενων κονδυλίων (adjusted EBITDA) ανήλθαν σε 108,5 εκατ. ευρώ το 2022, έναντι 101,7 εκατ. το 2021.

H Trastor, από την πλευρά της, η οποία στο τέλος του 2022 παρουσίασε δείκτη μόχλευσης στο 45,6% (συνυπολογίζοντας τα ταμειακά της διαθέσιμα) και Δείκτη LTV (Καθαρός δανεισμός / Αξία επενδυτικού Χαρτοφυλακίου) 53,8%, εκτίμησε πως πρέπει να αναδιαρθρώσει τον δανεισμό της. Έτσι στις αρχές του 2023 ανακοίνωσε πως προέβη στη σύναψη νέου Κοινού Ομολογιακού Δανείου 250 εκατ. ευρώ, με ευνοϊκότερους όρους, με κύριο στόχο την αποπληρωμή του υφιστάμενου δανεισμού (200 εκατ. ευρώ), αλλά και τη χρηματοδότηση νέων επενδύσεων (50 εκατ. ευρώ).

Επιπλέον, τα προσαρμοσμένα κέρδη EBITDA ανήλθαν σε 14,291 εκατ. ευρώ, έναντι 11,833 εκατ. ευρώ του 2021, υποστηρίζοντας τις «άμυνες» της εταιρείας. Πάντως, προχωρώντας σε ανάλυση ευαισθησίας η Trastοr υπολογίζει πως αν το επιτόκιο δανεισμού Euribor 3 μηνών, που αποτελεί το μεταβλητό κόστος δανεισμού του ομίλου και το οποίο την 31.12.2022 ήταν 2,13%, αυξηθεί/μειωθεί κατά 200 μονάδες βάσης, η ετήσια επίδραση στα αποτελέσματα του ομίλου θα ήταν κατ' εκτίμηση -/+ € 4,2 εκατ. ευρώ.

Η επιθετική επενδυτική πολιτική της Premia Properties (με την προσθήκη 23 ακινήτων την περασμένη χρονιά) ευλόγως επηρέασε και τους δείκτες δανειακής μόχλευσης της εισηγμένης. Από τη μια πλευρά διπλασίασε τα κέρδη προ φόρων, τόκων και αποσβέσεων του ομίλου, μη συμπεριλαμβανομένων κερδών από αναπροσαρμογή των επενδυτικών ακινήτων σε εύλογη αξία (Adjusted EBITDA), στα 7,48 εκατ. ευρώ έναντι 3,73 εκατ. ευρώ το 2022. Από την άλλη, όμως, αύξησε τον δείκτη μόχλευσής της στο 46,5% από 35,3% το 2021.

Σύμφωνα με την αναλυτική παρουσίαση αποτελεσμάτων του 2022, ο καθαρός συντελεστής μόχλευσης (Net LTV) διαμορφώθηκε στο 47,27%, ενώ το μέσο σταθμικό κόστος δανεισμού του ομίλου ανερχόταν σε 3,7%, ενσωματώνοντας αυξημένο Euribor της τάξεως 0,973%.

Κατά την ανάλυση ευαισθησίας στην οποία προχώρησε η εισηγμένη, αν το κόστος δανεισμού του ομίλου, το οποίο κατά την 31.12.2022 ήταν 0,973%, αυξηθεί κατά 100 μονάδες βάσης, η επίδραση στα αποτελέσματα του ομίλου θα ήταν αρνητική κατά 800 χιλ. ευρώ (εξαιρώντας το σταθερό κόστος δανεισμού το οποίο απορρέει από το κοινό ομολογιακό δάνειο ύψους 100 εκατ. ευρώ), ενώ εάν μειωθεί κατά 100 μονάδες βάσης, δεν θα υπάρχει επίδραση.

Στην αντιστάθμιση των υψηλών επιτοκίων δανεισμού από τις αποδόσεις των επενδυτικών ακινήτων της προσβλέπει η BriQ, η οποία προσφάτως ανακοίνωσε τη συγχώνευση με την επίσης εισηγμένη ΑΕΕΑΠ, Intercontinental International. Υπενθυμίζεται ότι η συμφωνία μεταξύ των δύο εισηγμένων, η οποία ανακοινώθηκε τον περασμένο Φεβρουάριο, πρόκειται να υλοποιηθεί σε τρεις φάσεις, με ορίζοντα ολοκλήρωσης στα μέσα του 2024.

Δεδομένου ότι η συμφωνία απαιτεί κεφάλαια ύψους 70 εκατ. ευρώ περίπου, θα απαιτηθεί τραπεζική χρηματοδότηση, που θα επηρεάσει εύλογα τη δανειακή μόχλευση της εταιρείας. Σύμφωνα με τη διευθύνουσα σύμβουλο της BriQ Properties, A. Αποστολίδου, η δανειακή μόχλευση θα ανέβει στο 49% από 23% που είναι σήμερα, σε μια εποχή ακριβού κόστους χρήματος. Κατά την ίδια, στόχος είναι σε μεσοπρόθεσμο ορίζοντα η μόχλευση να υποχωρήσει στο 40%, ωστόσο, στην παρούσα φάση, η αντιστάθμιση των υψηλών επιτοκίων αναμένεται να υποστηριχθεί από τις υγιείς αποδόσεις των επενδυτικών ακινήτων της ΑΕΕΑΠ.