Εξαπλασιάστηκαν τα καταλύματα Airbnb στην Αθήνα από το 2015

Τους ραγδαίους ρυθμούς ανάπτυξης που καταγράφει τα τελευταία χρόνια η αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων, που πραγματοποιούνται μέσω πλατφόρμας τύπου Airbnb στην Αθήνα, και τη στασιμότητα που διαπιστώνεται σε ό,τι αφορά την προσθήκη νέων ξενοδοχειακών κλινών στην ελληνική πρωτεύουσα αποτυπώνει η μελέτη «Η φέρουσα ικανότητα τουριστικής ανάπτυξης στην περιοχή της Αθήνας» που εκπόνησε το Ινστιτούτο Τουριστικών Ερευνών και Προβλέψεων (ΙΤΕΠ).

Συγκεκριμένα, σύμφωνα με τα ευρήματα της μελέτης, η οποία παρουσιάστηκε στο πλαίσιο της 52ης Ετήσιας Τακτικής Γενικής Συνέλευσης της Ενωσης Ξενοδόχων Αθηνών-Αττικής και Αργοσαρωνικού (ΕΞΑΑΑ), σχεδόν οι μισές κλίνες, δηλαδή περίπου το 43%, που λειτουργούν στην Αθήνα ανήκουν σε μη ξενοδοχειακά καταλύματα (καταλύματα τύπου Airbnb και ενοικιαζόμενα δωμάτια), με τη συντριπτική πλειονότητα, περίπου το 94%, να αφορά καταλύματα τύπου Airbnb, τη στιγμή που το 57% αφορά αμιγώς ξενοδοχειακές κλίνες.

Ενδεικτικό της ραγδαίας ανάπτυξης της οικονομίας του διαμοιρασμού είναι το γεγονός ότι τα τελευταία χρόνια, τα προσφερόμενα δωμάτια και οι κλίνες βραχυχρόνιας μίσθωσης έχουν σχεδόν πενταπλαστιαστεί.

Συγκεκριμένα, τα δωμάτια και οι κλίνες έχουν αυξηθεί κατά 374% και 377% αντίστοιχα, τη στιγμή που τα ξενοδοχειακά δωμάτια και οι κλίνες έχουν αυξηθεί κατά μόλις 11% και 12%, με την αύξηση των καταλυμάτων στην περιοχή της Αθήνας να αποδίδεται κατά συντριπτικό ποσοστό στην αύξηση των καταλυμάτων τύπου Airbnb και την τουριστική πίεση που δέχεται η περιοχή της Αθήνας να είναι τελικά πολλαπλάσια αυτής που δέχονται κατεξοχήν τουριστικοί προορισμοί της χώρας.

Την ίδια στιγμή, με βάση την έρευνα, τον Σεπτέμβριο του 2022 λειτουργούσαν 12.165 καταλύματα τύπου Airbnb στην περιοχή της Αθήνας, αριθμός που αποτελεί ρεκόρ, ενώ τον Ιούλιο του 2015 λειτουργούσαν μόλις 2.116 τέτοιου τύπου καταλύματα, με την αύξηση των καταλυμάτων που διατίθενται στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού να διαμορφώνεται στο 475% από τον Ιούλιο του 2015 μέχρι τον Σεπτέμβριο του 2022.

Στον αντίποδα, οι ξενοδοχειακές μονάδες που λειτουργούν στην Αθήνα κατά την περίοδο 2015-2021 έχουν αυξηθεί κατά περίπου 25%. Και μπορεί η ζήτηση για υπηρεσίες καταλύματος στην Αθήνα να έχει αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια, ωστόσο, τα ξενοδοχεία κάλυψαν την αυξημένη ζήτηση με αξιοποίηση του πλεονάζοντος δυναμικού και όχι με ανέγερση νέων μονάδων.

Τα καταλύματα τύπου Airbnb, όπως διαπιστώνεται, βρίσκονται κυρίως στις περιοχές του εμπορικού τριγώνου, στο Κουκάκι - Μακρυγιάννη, στο Μουσείο - Εξάρχεια, στη Νεάπολη, στον Νέο Κόσμο, στην Αγίου Κωνσταντίνου, στην Ακρόπολη, στο Κολωνάκι, στο Θησείο, στον Κεραμεικό, στα Πετράλωνα, στην Κυψέλη, στη Σταδίου, στο Ζάππειο και στο Γκάζι και «έχουν δημιουργήσει μία μεγέθυνση που ουσιαστικά συνεπάγεται μία αυξανόμενη προσέλκυση περισσοτέρων τουριστών και ενδεχομένως ελλοχεύει κινδύνους ως προς την ισορροπία αστικής ανάπτυξης του κέντρου της Αθήνας», όπως αναφέρεται χαρακτηριστικά στην έρευνα.

«Η προσφορά κλινών έχει αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια στην Αθήνα. Οι ξενοδοχειακές κλίνες, με εξαίρεση μία μικρή αύξηση το 2019, παραμένουν ουσιαστικά στάσιμες. Ωστόσο, έχει συντελεστεί ραγδαία αύξηση των προσφερόμενων κλινών βραχυχρόνιας μίσθωσης από το 2015 έως 2019. Διαπιστώνουμε μία τάση να φτάσουν οι κλίνες βραχυχρόνιας μίσθωσης τις ξενοδοχειακές και πολύ πιθανόν τώρα να τις έχουν ξεπεράσει», ανέφερε ο Γιώργος Σώκλης, Επίκουρος Καθηγητής Παντείου Πανεπιστημίου.

«Στην περιοχή της Αθήνας τα τελευταία χρόνια έχει γίνει υπέρβαση των βέλτιστων ορίων τουριστικής ανάπτυξης, λόγω του ότι συγκεντρώνεται ένας μεγάλος αριθμός διανυκτερεύσεων σε λίγα τετραγωνικά χιλιόμετρα. Αυτή η εξέλιξη οφείλεται στη μεγάλη αύξηση της ζήτησης για υπηρεσίες καταλύματος τα τελευταία χρόνια, η οποία καλύφθηκε σε συντριπτικό ποσοστό μέσω της ραγδαίας εξάπλωσης καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης. Αντιθέτως, η κάλυψη της αυξημένης ζήτησης από πλευράς των ξενοδοχείων έγινε μέσω της αξιοποίησης του πλεονάζοντος δυναμικού και όχι με τη δημιουργία νέων μονάδων. Εκτιμούμε ότι οι συνθήκες είναι ώριμες για μία συζήτηση για ένα νέο μοντέλο τουριστικής ανάπτυξης το οποίο θα ανανεώσει το τουριστικό προϊόν της χώρας πριν αυτό παρακμάσει», συμπλήρωσε.

Πάντως, όπως αναφέρεται στην έρευνα, η αντιστροφή της κατάστασης ώστε να αποφευχθεί η είσοδος της τουριστικής ανάπτυξης στο στάδιο του κορεσμού απαιτεί κάποιου είδους ανανέωση του τουριστικού προϊόντος.

«Το ζητούμενο είναι “τι θέλουμε για την Αθήνα τελικά;”. Πρέπει να το σκεφτούμε... Θέλουμε ανεξέλεγκτη δημιουργία κλινών με τον κίνδυνο να μείνουν κενές; Ή επιθυμούμε μια στρατηγική ανάπτυξη η οποία θα μας διασφαλίσει βιωσιμότητα και μια ορθή εξέλιξη σε όλα τα επίπεδα; Όπως αναφέρουμε επί πολλά χρόνια, κάθε μήνα η υπερπροσφορά κλινών μας προβληματίζει γιατί βλέπουμε -μεταξύ άλλων- ότι δεν επιτρέπει την αύξηση των τιμών», τόνισε η πρόεδρος της ΕΞΑΑΑ, Λαμπρινή Καρανάσιου Ζούλοβιτς.

Σύμφωνα με τη μελέτη, το ξενοδοχειακό δυναμικό της Αθήνας έχει αναβαθμιστεί ποιοτικά τα τελευταία χρόνια, ενώ χαρακτηρίζεται και από χαμηλότερη εποχικότητα σε σχέση με το υπόλοιπο της επικράτειας. «Αυτές οι τάσεις είναι θετικές για τη φέρουσα ικανότητα τουριστικής ανάπτυξης της περιοχής, καθώς δείχνουν ότι τα ξενοδοχεία της Αθήνας προσφέρουν ένα διαφοροποιημένο και ποιοτικά ανώτερο τουριστικό προϊόν. Από την άλλη πλευρά, η χωρίς ποιοτικά κριτήρια και ανεξέλεγκτη εξάπλωση νέων καταλυμάτων τείνει να επιδεινώσει τους δείκτες φέρουσας ικανότητας της πόλης», επισημαίνεται.

Πάντως, στην περιοχή της Αθήνας τα δωμάτια που ανήκουν στις υψηλότερες κατηγορίες έχουν υψηλότερο μερίδιο στο ξενοδοχειακό δυναμικό σε σχέση με το αντίστοιχο μερίδιο στην Αττική και στο σύνολο της επικράτειας. Ειδικότερα, τα δωμάτια που ανήκουν στις δύο υψηλότερες κατηγορίες, εκείνες των 4 και 5 αστέρων, καταλαμβάνουν ένα μερίδιο που υπερβαίνει το 60% στο ξενοδοχειακό της Αθήνας, ενώ το αντίστοιχο μερίδιο στο σύνολο της επικράτειας είναι της τάξης του 50%.

Την ίδια στιγμή, η εποχικότητα της τουριστικής δραστηριότητας στα ξενοδοχειακά καταλύματα στην Αθήνα είναι ήδη σημαντικά χαμηλότερη σε σχέση με την υπόλοιπη επικράτεια. Συγκεκριμένα, όσον αφορά την εποχικότητα του προορισμού, το τετράμηνο Ιουνίου - Σεπτεμβρίου συγκεντρώνεται το 49,4% των αφίξεων και το 48,2% των διανυκτερεύσεων των ξένων επισκεπτών. Τα αντίστοιχα μεγέθη για τους Ελληνες ταξιδιώτες είναι 35,0% και 36,1%, αντιστοίχως.

Οι αριθμοί του Νοεμβρίου

Σε ό,τι αφορά τις επιδόσεις των ξενοδοχείων της Αττικής, ο Νοέμβριος έκλεισε με πληρότητες στο 67,9%, με πτώση 5% σε σχέση με το 2019, έπειτα από έναν «δυνατό» Οκτώβριο, ο οποίος για πρώτη φορά από την εμφάνιση της πανδημίας του κορωνοϊού κατάφερε να σημειώσει οριακά θετικό πρόσημο στο 0,4% συγκριτικά με τα προ πανδημίας νούμερα. Συνολικά, η πληρότητα στα ξενοδοχεία της Αττικής κατέγραψε για το 11μηνο Ιανουαρίου - Νοεμβρίου μείωση σε ποσοστό 11,9% σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2019, με την πληρότητα να διαμορφώνεται στο 70,3% από 79,8% το 2019.

Ως προς τη Μέση Τιμή Δωματίου (ADR), αυτή διαμορφώθηκε τον Νοέμβριο στα 102,04 ευρώ από 88,3 ευρώ το 2019, με αύξηση 15,6%. Σε επίπεδο 11μήνου, η Μέση Τιμή Δωματίου ανήλθε στα 123,36 ευρώ έναντι 107,55 ευρώ την αντίστοιχη περίοδο του 2019, με διψήφιο ποσοστό αύξησης στο 14,7%.

Τέλος, σε ό,τι αφορά τα Εσοδα ανά Διαθέσιμο Δωμάτιο (RevPar), ο Νοέμβριος έκλεισε με 69,32 ευρώ από 63,15 ευρώ το 2019, με μονοψήφια άνοδο 9,8%. Σε επίπεδο 11μήνου τα Εσοδα ανά Διαθέσιμο Δωμάτιο διαμορφώθηκαν σε 86,76 ευρώ από 85,82 ευρώ το 2019, με μικρή αύξηση της τάξης του 1,1% σε σχέση με την περίοδο πριν από την πανδημία του κορωνοϊού.

«Με βάση τα στοιχεία μέσης πληρότητας, μέσης τιμής δωματίου και revpar που συγκεντρώνουμε μηνιαίως, η Αθήνα υστερεί σε πληρότητα μονάδων και σε τιμές έναντι των ανταγωνιστών της. Αυτό παραδοσιακά λειτουργεί σε βάθος χρόνου σε βάρος της συνολικής ποιότητας που προσφέρουμε ή ελκύουμε», προσέθεσε η Λ. Καρανάσιου Ζούλοβιτς.