Πήραν την ανηφόρα οι τιμές γραφείων, τρεις ταχύτητες στην αγορά

Άνοιγμα της ψαλίδας μεταξύ των σύγχρονων και «πράσινων» γραφείων έναντι του κύριου αποθέματος της αγοράς όσον αφορά τα ενοίκια, διαπιστώνει η έκθεση της εταιρείας Geoaxis για το α’ τρίμηνο του 2022, επισημαίνοντας δε πως η τάση θα διατηρηθεί για τη διετία 2022-2023.

Η εταιρεία εξέτασε τις εξελίξεις σε έξι βασικές περιοχές της πρωτεύουσας (Λ. Κηφισιάς, Λ. Μεσογείων, Σύνταγμα, Κολωνάκι, Λ. Συγγρού, Λ. Βουλιαγμένης), χαρτογραφώντας εν πολλοίς τόσο το απόθεμα όσο και τις ζητούμενες τιμές. Η έρευνα καταλήγει πως σήμερα στην Αθήνα υπάρχουν τρείς «ταχύτητες» ακινήτων, που προορίζονται για γραφειακούς χώρους.

Η πρώτη αφορά σε ποιοτικά, σύγχρονα, «πράσινα» γραφεία, σχεδόν ανεξάρτητα θέσης, που συγκεντρώνουν πολύ υψηλή ζήτηση και ενοίκια που μπορεί να ξεφύγουν πάνω από 30 ευρώ ανά τ.μ. και αποδόσεις γύρω στο 6,5%. Τα εν λόγω γραφεία ωστόσο είναι ελάχιστα (για αυτό εξάλλου απορροφώνται άμεσα από την αγορά), καθώς η δεκαετής κρίση αλλά και η «παύση» της πανδημίας δημιούργησαν κενό προσφοράς.

Η δεύτερη ταχύτητα, σύμφωνα με την ανάλυση της Geoaxis, αφορά σε παλαιά γραφεία στο Κολωνάκι, Σύνταγμα και σε κεντρικούς οδικούς άξονες, που συνεχίζουν να επιδεικνύουν αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα και μισθωτικές αξίες πέριξ των 15 ευρώ ανά τ.μ. με αποδόσεις 7%-7,5%.

Η τρίτη ταχύτητα αφορά σε παλαιότερα ή μη ανακαινισμένα γραφεία που δεν μπορούν να ενοικιαστούν ούτε προς 5 ευρώ ανά τ.μ. σε δευτερεύουσες θέσεις στο κέντρο της Αθήνας, με αποδόσεις περί τα 8%.

Παρά τις διαφορετικές βαθμίδες, η έρευνα καταλήγει πως η αγορά γραφειακών χώρων στις έξι εξεταζόμενες περιοχές παρουσίασε σημαντική ανθεκτικότητα, αλλά και αυξήσεις τιμών ενοικίασης που μεσοσταθμικά αγγίζει το 8%. Σημειώνεται ότι η έρευνα αγοράς πραγματοποιήθηκε με επιτόπου συλλογή στοιχείων μέσω αυτοψιών που διενεργήθηκαν από την Geoaxis καθώς και μέσω αγγελιών που δημοσιεύθηκαν σε εφημερίδες και στο διαδίκτυο για τις παραπάνω αγορές.

Σύμφωνα με την ανάλυση, τη μεγαλύτερη αύξηση ζητούμενων ενοικίων για γραφεία (με χώρους στάθμευσης) παρουσιάζει ο άξονας της Λ. Μεσογείων (11,96% από 9,20 σε 10,30 ευρώ ανά τ.μ. ) ενώ έπονται ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης (7,22% από 8,59 σε 9,21 ευρώ ανά τ.μ.), ο άξονας της Λ. Κηφισίας (6,56% από 10,82 σε 11,53 ευρώ ανά τ.μ. ) και ο άξονας της Λ. Συγγρού (2,78% από 9,35 σε 9,61 ευρώ ανά τ.μ.). Δεν καταγράφηκε σημαντικός αριθμός σε αυτοτελή κτίρια με θέσεις στάθμευσης στο Σύνταγμα και στο Κολωνάκι. Στις περιοχές αυτές το ποσοστό των αυτοτελών κτιρίων που ωφελούνται από θέσεις στάθμευσης κινείται κάτω από το 10% επί του συνόλου.

Όσον αφορά τα αυτοτελή κτίρια γραφείων, δίχως θέσεις στάθμευσης σε βασικούς οδικούς άξονες, τη μεγαλύτερη αύξηση παρουσιάζουν ο άξονας της Λ. Κηφισίας (13,83% από 9,47 σε 10,78 ευρώ ανά τ.μ.) και ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης (12,94% από 7,11 σε 8,03 ευρώ ανά τ.μ.), ενώ έπονται ο άξονας της Λ. Μεσογείων (5,80% από 7,93 σε 8,39 ευρώ ανά τ.μ.) και ο άξονας της Λ. Συγγρού (3,96% από 7,32 σε 7,61 ευρώ ανά τ.μ.).

Σε ό,τι αφορά αυτοτελή κτίρια γραφείων, δίχως θέσεις στάθμευσης στο κέντρο της Αθήνας, η περιοχή πέριξ της πλατείας Συντάγματος παρουσιάζει αύξηση 8,59% (από 13,16 ευρώ ανά τ.μ. σε 14,29 ευρώ ανά τ.μ.) και η περιοχή του Κολωνακίου 8,31% (από 17,81 σε 19,29 ευρώ ανά τ.μ.)

Η εταιρεία, πέρα από τις αυτοψίες, ανέλυσε τις ζητούμενες τιμές μέσω αγγελιών, όπου βεβαίως απουσιάζουν τα prime σύγχρονα γραφεία, σημειώνοντας μάλιστα ότι τα ακίνητα αυτά αποτελούν πάνω από το 90% του αποθέματος.

Κατά την ανάλυση των αγγελιών προκύπτει πως για τις οριζόντιες ιδιοκτησίες με θέσεις στάθμευσης, τη μεγαλύτερη αύξηση σε σχέση με το 1ο τρίμηνο του 2021 παρουσιάζουν ο άξονας της Λ. Κηφισίας (11,70% από 9,23 σε 10,31 ευρώ ανά τ.μ. ) και το Κολωνάκι (11,02% από 11,80 σε 13,10 ευρώ ανά τ.μ.), στη συνέχεια ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης (9,06% από 8,61 σε 9,39 ευρώ ανά τ.μ.) και έπονται ο άξονας της Λ. Μεσογείων (7,50% από 7,60 σε 8,17 ευρώ ανά τ.μ.) και, τέλος, ο άξονας της Λ. Συγγρού (4,27% από 7,72 σε 8,05 ευρώ ανά τ.μ.). Δεν καταγράφηκε σημαντικός αριθμός σε οριζόντιες ιδιοκτησίες με θέσεις στάθμευσης στο Σύνταγμα. Στις περιοχές αυτές, το ποσοστό των οριζόντιων ιδιοκτησιών που ωφελούνται από θέσεις στάθμευσης κινείται κάτω από το 10% επί του συνόλου.

Για τις οριζόντιες ιδιοκτησίες δίχως θέσεις στάθμευσης, τη μεγαλύτερη αύξηση σε σχέση με το α’ τρίμηνο του 2021 παρουσιάζουν η περιοχή του Συντάγματος (10,13% από 11,06 σε 12,18 ευρώ ανά τ.μ.), ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης (9,18% από 7,52 σε 8,21 ευρώ ανά τ.μ.), η περιοχή του Κολωνακίου (7,72%), ο άξονας της Λ. Κηφισίας (5,06% από 7,90 ευρώ ανά τ.μ. σε 8,30 ευρώ ανά τ.μ.), ενώ έπονται ο άξονας της Λ. Συγγρού (3,54%) και τέλος, η Λ. Μεσογείων (3,14% από 5,73 σε 5,91 ευρώ ανά τ.μ.).

Οι τάσεις

Η αγορά της Αθήνας δείχνει να μην επηρεάζεται από τις επιπτώσεις στους εργασιακούς χώρους που έχουν επιφέρει οι αλλαγές στο μοντέλο εργασίας, κυρίως λόγω έλλειψης ποιοτικών γραφειακών χώρων, στους οποίους επικεντρώνεται το επενδυτικό ενδιαφέρον. Οι πιο δραστήριοι επενδυτές αυτή τη στιγμή στην αγορά εμφανίζονται οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ, οι οποίες πραγματοποιούν και τον μεγαλύτερο όγκο των συναλλαγών.
Σύμφωνα με τους αναλυτές της εταιρείας, στη συγκυρία, η περιοχή του Πειραιά αρχίζει να αναδεικνύεται ως τοποθεσία πιθανής εγκατάστασης νέων γραφείων (υποβοηθούμενη ίσως από τις επενδύσεις που εξελίσσονται εκεί).

Καταγράφεται επίσης η εξάλειψη των παλαιών διαμερισμάτων που μετατρέπονται σε γραφεία στο κέντρο της Αθήνας καθώς η οικιστική χρήση αποδεικνύεται ξανά ως προσφορότερη. Εξάλλου, μειώνεται αισθητά και η ζήτηση για παλαιά γραφεία στο κέντρο, καθώς οι μικρομεσαίες επιχειρήσεις στρέφονται σε μικρότερη και φθηνότερη επαγγελματική στέγη σε αποκεντρωμένες θέσεις.

Τέλος, η Geoaxis αναδεικνύει τη νέα τάση για χρήση γραφείων ευέλικτης επιφάνειας και χρόνου. Ήδη στην Αθήνα καταγράφονται τουλάχιστον 10 τέτοιοι χώροι ενώ και η πλατφόρμα Airbnb έχει εισέλθει στη συγκεκριμένη αγορά (προς το παρόν όχι στην Ελλάδα), σηματοδοτώντας μια πιθανά σημαντική μελλοντική αλλαγή στο περιβάλλον εργασίας.