Η άνοδος στα ακίνητα «πουσάρει» τις ρυθμίσεις δανείων

Ένα έμμεσο αλλά σημαντικό όφελος για την ολοκλήρωση της εξυγίανσης των τραπεζικών ισολογισμών φέρνει στις τράπεζες η σταθερή άνοδος στις τιμές των ακινήτων, κατά την τελευταία τετραετία, καθώς αυξάνεται σταθερά ο αριθμός όσων εξυπηρετούν ομαλά τις ρυθμίσεις τους.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι τιμές διαμερισμάτων κατέγραψαν το Β' τρίμηνο, σε ετησιοποιημένη βάση, άνοδο κατά 4,6%, ενώ το Α' τρίμηνο έτρεξαν με ρυθμό 3,5% και πέρσι αυξήθηκαν με μέσο ρυθμό 4,4%.

Η αγορά βρίσκεται σε σταθερή άνοδο από το 2017, εξέλιξη που πέραν των προφανών ευεργετημάτων για τις τράπεζες (βελτίωση της αξίας των εμπράγματων εξασφαλίσεων, απελευθέρωση προβλέψεων κ.ά.) προκαλεί την εξής παράπλευρη ωφέλεια: δημιουργεί υπεραξία σε όσους προχώρησαν σε ρύθμιση δανείου με διαχωρισμό οφειλής.

Τα προγράμματα διαχωρισμού οφειλής λανσαρίστηκαν για πρώτη φορά στην εγχώρια αγορά το 2017 από την Εθνική και ακολούθησαν οι υπόλοιπες τράπεζες. Η κεντρική κατεύθυνση είναι ότι ο δανειολήπτης αναλαμβάνει να εξυπηρετήσει το μέρος του ανεξόφλητου αρχικού κεφαλαίου, που ισοδυναμεί με την τρέχουσα εμπορική αξία του ακινήτου, κατά τη στιγμή της σύμβασης ενώ το υπόλοιπο «παγώνει» άτοκα.

Υπάρχουν, βέβαια, διαβαθμίσεις ανάλογα με τα εισοδήματα και την ηλικία του δανειολήπτη. Για παράδειγμα, το μεγαλύτερο «κούρεμα» οφειλής παρέχεται σε «ευάλωτα» οικονομικά νοικοκυριά, με χαμηλά εισοδήματα και ακίνητη περιουσία.

Ανεξάρτητα από τις διαφοροποιήσεις, η άνοδος στις τιμές των διαμερισμάτων σε Αττική και δευτερευόντως σε Θεσσαλονίκη και τα υπόλοιπα αστικά κέντρα επιδρά θετικά σε όλες τις παραπάνω ρυθμίσεις καθώς η τρέχουσα εμπορική αξία της ενεχυριασμένης κατοικίας είναι πλέον μεγαλύτερη της αξίας που ελήφθη ως βάση, όταν έγινε η ρύθμιση.

Πρόκειται για «υπεραξία» που αυξάνει την πιστότητα των δανειοληπτών στη ρύθμιση καθώς, αν πάψουν να εξυπηρετούν το δάνειο, θα υποχρεωθούν να ρυθμίσουν εκ νέου, για να μη χάσουν το ακίνητο, με χειρότερους όμως όρους. Και αυτό επειδή η υψηλότερη τρέχουσα αξία ακινήτου θα ληφθεί ως βάση διαχωρισμού οφειλής.

Οι τράπεζες και οι servicers που προώθησαν προγράμματα ρύθμισης δανείων (στεγαστικών, καταναλωτικών, μικρών επιχειρήσεων) με βάση τον διαχωρισμό οφειλής δρέπουν ήδη τους καρπούς καθώς βλέπουν να αυξάνεται η συνέπεια στη σχετική υποκατηγορία ρυθμισμένων δανείων.

Όπως αποκάλυψε το Euro2day.gr, ρυθμισμένα δάνεια της Εθνικής, ύψους περίπου 500 εκατ. ευρώ, ταξινομήθηκαν στα ενήμερα, μειώνοντας ισόποσα την περίμετρο της τελευταίας τιτλοποίησης (Frontier II) που προβλέπει το πλάνο εξυγίανσης ισολογισμού της τράπεζας.

Αυτό σημαίνει ότι τα εν λόγω δάνεια -στην πλειονότητά τους στεγαστικά- εμφάνισαν ομαλή εξυπηρέτηση για τουλάχιστον 12 μήνες, εξέλιξη στην οποία συνέβαλε και η κρατική επιδότηση δόσης (Γέφυρα 1), που ολοκληρώνεται τον επόμενο μήνα (σ.σ. μετά από τρίμηνη παράταση). Υπενθυμίζεται ότι μόλις το 3% των δανείων της Εθνικής που εξήλθε από moratoria παρουσίαζε, στις 30 Ιουνίου, καθυστέρηση πληρωμών άνω των 90 ημερών, ενώ μόλις το 1% παρουσίαζε καθυστέρηση μεγαλύτερη των 30 ημερών.

Η Εθνική βελτίωσε, το 2019, το πρόγραμμα διαχωρισμού οφειλής, προσφέροντας στους δανειολήπτες τη δυνατότητα να καταβάλουν σε βάθος 25ετίας το 80% του ποσού που αντιστοιχεί στην εμπορική αξία του ακινήτου και το 20% του ανεξασφάλιστου υπολοίπου, εξέλιξη που παρέχει μεγαλύτερο «κούρεμα» οφειλής στον συνεργάσιμο δανειολήπτη.

Ελπιδοφόρα είναι και τα στοιχεία που έρχονται από μεγάλη εταιρεία διαχείρισης απαιτήσεων. Στο τέλος του περασμένου Ιουνίου, πάνω από το 80% των δανείων που είχαν ρυθμιστεί με διαχωρισμό οφειλής παρέμεναν σε πλήρη εξυπηρέτηση, έναντι 55% ένα χρόνο πριν (Ιούνιος 2020) και 27% ενάμιση χρόνο πριν. Η δε εισπραξιμότητα, κατά τη διάρκεια του Α' εξαμήνου, βελτιώθηκε κατά 30% σε σχέση με τέλος του 2020.

Η άνοδος των τιμών των ακινήτων εξηγεί, σύμφωνα με στελέχη του mega-servicer, τη βελτίωση σε επίπεδο ομαλής εξυπηρέτησης και εισπραξιμότητας καθώς εδραιώνεται η αίσθηση ότι οι τιμές ακινήτων θα συνεχίσουν να ανεβαίνουν. Χαρακτηριστικό είναι ότι αρκετοί πιστούχοι συγκρίνουν τις μηνιαίες δόσεις που καταβάλλουν με τα -διαρκώς αυξανόμενα- ενοίκια για διαμερίσματα αντίστοιχων χαρακτηριστικών στις περιοχές διαμονής τους.

Η παραπάνω αλλαγή κλίματος αναμένεται να παίξει καταλυτικό ρόλο από τον επόμενο μήνα, που αποτελεί τον τελευταίο του προγράμματος Γέφυρα 1 (κρατική επιδότηση της δόσης για ενήμερα και ρυθμισμένα- εξυπηρετούμενα δάνεια).

Υπενθυμίζεται ότι οι mega-servicers, που έχουν αναλάβει τη διαχείριση τιτλοποιημένων στεγαστικών δανείων, επιδιώκουν να «θεραπεύσουν» όσο το δυνατόν περισσότερα στεγαστικά δάνεια και δάνεια πολύ μικρών επιχειρήσεων με ενέχυρο κατοικία, προκειμένου εν συνεχεία να τα πωλήσουν ή επανατιτλοποιήσουν, φέρνοντας μπροστά ταμειακές ροές.