Τέλος στην προστασία της πρώτης κατοικίας, τι πρέπει να ξέρετε

Το τέλος της προστασίας της πρώτης κατοικίας των «κόκκινων» δανειοληπτών έρχεται από την Τρίτη 1η Ιουνίου, ημερομηνία κατά την οποία τίθεται σε εφαρμογή το νέο πτωχευτικό πλαίσιο (νόμος 4738/2020 «Ρύθμιση οφειλών και παροχή δεύτερης ευκαιρίας και άλλες διατάξεις».

Με την έναρξη ισχύος του εν λόγω νόμου, κλείνει η δεκαετής «παρένθεση» προστασίας της πρώτης κατοικίας που πρωτοεφαρμόστηκε στη χώρα μας το 2010, με το νόμο 3869/2010 (νόμος Κατσέλη) και τις μετέπειτα τροποποιήσεις του.

Θα πρέπει να σημειωθεί ότι ο νόμος Κατσέλη δεν θεσπίστηκε για να αντιμετωπίσει τις έκτακτες συνθήκες της οικονομικής κρίσης, οι οποίες ούτε το 2010 ήταν ακόμη εμφανείς και φυσικά κανείς το συγκεκριμένο έτος μπορούσε να προβλέψει την έκταση που πήρε στα επόμενα χρόνια.

Ο συγκεκριμένος νόμος, παρά τις αδυναμίες του, τις οποίες εκμεταλλεύτηκαν κάποιοι, στρατηγικά κακοπληρωτές, θεσπίστηκε προκειμένου και η Ελλάδα να αποκτήσει ένα σύγχρονο πλαίσιο προστασίας της πρώτης κατοικίας, ανάλογο με αυτό άλλων χωρών της ΕΕ.

Πλέον, με το νέο πλαίσιο, ακόμα και τα φυσικά πρόσωπα μπορούν να οδηγηθούν στην πτώχευση, είτε με αίτηση των πιστωτών είτε και των ιδίων (των φυσικών προσώπων), με τη μόνη «άμυνα» που τους απομένει να είναι το στεγαστικό επίδομα για τα οικονομικά ευάλωτα νοικοκυριά και τη μίσθωση της απωλεσθείσας κατοικίας από τον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης, με την προοπτική, μετά την παρέλευση 12 ετών, να την επαναγοράσουν.

Θα πρέπει να σημειωθεί ότι οι παραπάνω «εναλλακτικές» αφορούν μόνο τους οικονομικά ευάλωτους, που στην περίπτωση πενταμελούς και άνω οικογένειας, το ετήσιο εισόδημα δεν ξεπερνάει τις 21.000 ευρώ. Για τους υπόλοιπους δεν υπάρχει κάποια πρόνοια, καθώς η πρώτη κατοικία -όπως άλλωστε για τους οικονομικά ευάλωτους- αποτελεί μέρος της πτωχευτικής περιουσίας.

Το τελικό «όφελος» για τους κόκκινους δανειολήπτες από τη ρευστοποίηση της περιουσίας τους, συμπεριλαμβανομένης και της πρώτης κατοικίας τους, είναι η απαλλαγή εντός ενός έτους από τα χρέη τους.

Με βάση το νέο πλαίσιο, οι πιστωτές πλέον μπορούν να κηρύσσουν σε πτώχευση τους οφειλέτες τους, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις του νόμου.

Βέβαια, αυτή τη στιγμή, δεν έχει συσταθεί ο Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης των πρώτων κατοικιών των οικονομικά ευάλωτων νοικοκυριών, με συνέπεια το οικονομικό επιτελείο να ζητεί από τις τράπεζες «στάση αναμονής» για τη συγκεκριμένη κατηγορία οφειλετών. Πάντως, το οικονομικό επιτελείο υποστηρίζει ότι ο συγκεκριμένος φορέας είναι εφικτό να συσταθεί κατά τους επόμενους πέντε μήνες.

Πότε κηρύσσεται πτώχευση

Βάσει του νόμου 4738/2020, σε πτώχευση κηρύσσεται ο οφειλέτης που βρίσκεται σε παύση πληρωμών. Δηλαδή αυτός που αδυνατεί να εκπληρώνει τις ληξιπρόθεσμες χρηματικές υποχρεώσεις του κατά τρόπο γενικό και μόνιμο.

Για να «ενταχθεί» σε κατάσταση παύσης πληρωμών ένας οφειλέτης, θα πρέπει να μην καταβάλλει χρηματικές υποχρεώσεις του προς το Δημόσιο, τους Φορείς Κοινωνικής Ασφάλισης ή πιστωτικά ή χρηματοδοτικά ιδρύματα, σε ύψος τουλάχιστον 40% των συνολικών ληξιπρόθεσμων υποχρεώσεών του προς τον αντίστοιχο φορέα για περίοδο τουλάχιστον 6 μηνών, εφόσον η μη εξυπηρετούμενη υποχρέωσή του υπερβαίνει το ποσό των 30.000 ευρώ.

Ποιος κηρύττει την πτώχευση

Η πτώχευση κηρύσσεται μετά από αίτηση ενός ή περισσότερων πιστωτών με έννομο συμφέρον, καθώς και μετά από αίτηση του εισαγγελέα πρωτοδικών, εφόσον τούτο δικαιολογείται από λόγους δημόσιου συμφέροντος, ή μετά από αίτηση του οφειλέτη.

Όταν η αίτηση υποβάλλεται από πιστωτή ή πιστωτές του οφειλέτη, οι οποίοι εκπροσωπούν το 30% τουλάχιστον του συνόλου των απαιτήσεων σε βάρος του οφειλέτη, στους οποίους περιλαμβάνονται ενέγγυοι πιστωτές που εκπροσωπούν τουλάχιστον το 20% τουλάχιστον των ενέγγυων, και εφόσον πρόκειται για επιχείρηση και δεν είναι πτώχευση μικρού αντικειμένου, μπορεί να περιέχει αίτημα για εκποίηση του συνόλου του ενεργητικού της επιχείρησης ή των επιμέρους λειτουργικών συνόλων αυτής

Η πτωχευτική περιουσία

Σύμφωνα με το νόμο, η πτωχευτική περιουσία περιλαμβάνει το σύνολο της περιουσίας που ανήκει στον οφειλέτη κατά την κήρυξη της πτώχευσης, οπουδήποτε και αν βρίσκεται. Σε περίπτωση οφειλέτη φυσικού προσώπου, από την κήρυξη της πτώχευσης μέχρι την απαλλαγή του οφειλέτη, στην πτωχευτική περιουσία ανήκει και το μέρος του ετήσιου εισοδήματός του που υπερβαίνει τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης.

Αυτό σημαίνει ότι για την αποπληρωμή της οφειλής ενός φυσικού προσώπου, πέραν της ρευστοποίησης της περιουσίας, παρακρατείται και το μέρος π.χ. του μισθού του που υπερβαίνει τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης.

Πότε εξαιρούνται τα ετήσια εισοδήματα του οφειλέτη

Πάντως, τα ετήσια εισοδήματα του οφειλέτη εξαιρούνται της πτωχευτικής περιουσίας ανεξαρτήτως ύψους, όταν, έπειτα από αίτησή του, το πτωχευτικό δικαστήριο διαπιστώσει ότι η πτωχευτική περιουσία περιλαμβάνει την κύρια κατοικία του οφειλέτη ή και άλλα πάγια περιουσιακά του στοιχεία που υπερβαίνουν σε αξία το 10% των συνολικών του υποχρεώσεων και η ελάχιστη αξία τους δεν υπολείπεται των 100.000 ευρώ, εξαιρουμένων όσων έχουν αποκτηθεί στη διάρκεια των δώδεκα μηνών που προηγούνται της υποβολής της αίτησης πτώχευσης.

Η απαλλαγή από τα χρέη

Η απαλλαγή του οφειλέτη φυσικού προσώπου από τα χρέη του επέρχεται με την πάροδο 36 μηνών από την κήρυξη της πτώχευσης. Ωστόσο, αν στην πτωχευτική περιουσία περιλαμβάνεται και η πρώτη κατοικία, η απαλλαγή επέρχεται σε 12 μήνες.

Οι οικονομικά ευάλωτοι οφειλέτες

Σε περίπτωση που ένας ευάλωτος οφειλέτης κηρυχθεί σε πτώχευση, ή σε περίπτωση που σε βάρος της κύριας κατοικίας του ευάλωτου οφειλέτη επισπεύδεται αναγκαστική εκτέλεση από ενυπόθηκο ή προσημειούχο πιστωτή, ο ευάλωτος οφειλέτης μπορεί να υποβάλει αίτημα μεταβίβασης ή μίσθωσης της κύριας κατοικίας του σε φορέα απόκτησης και επαναμίσθωσης και να συνεχίσει τη διαμονή του στην πρώην κύρια κατοικία με την καταβολή ενοικίου.

Η διάρκεια της μίσθωσης ορίζεται σε 12 έτη και το ύψος του ενοικίου θα είναι ανάλογο με την αξία και την περιοχή της κατοικίας και αναπροσαρμόζεται κάθε χρόνο.

Πότε γίνεται καταγγελία της μίσθωσης

Η μίσθωση καταγγέλλεται εφόσον ο μισθωτής είναι υπερήμερος ως προς την καταβολή 3 μισθωμάτων και η υπερημερία δεν θεραπευθεί ως προς το σύνολό της εντός μηνός από τη σχετική όχληση του μισθωτή. Η μίσθωση καταγγέλλεται επίσης σε περίπτωση που κριθεί από το αρμόδιο πτωχευτικό δικαστήριο ότι ο οφειλέτης δεν απαλλάσσεται από τις οφειλές του.

Η δυνατότητα επαναγοράς

Σύμφωνα με το νόμο, εφόσον ο οφειλέτης καταβάλει το σύνολο των μισθωμάτων για τη διάρκεια της μίσθωσης, μπορεί να ασκήσει το δικαίωμα επαναγοράς και να αποκτήσει έναντι τιμήματος επαναγοράς που θα καθορισθεί με υπουργική απόφαση. Η τιμή επαναπόκτησης θα είναι πλησίον της εμπορικής αξίας του ακινήτου.

Σε κάθε περίπτωση, για να γίνει πρόταση επαναγοράς από τον οφειλέτη, θα πρέπει να περάσουν 12 χρόνια μίσθωσης και καταβολής των ενοικίων. Ακόμη και αν μπορεί να την επαναγοράσει νωρίτερα, θα πρέπει να καταβάλει πρώτα τα ενοίκια 12 ετών.

Το στεγαστικό επίδομα

Στη συγκεκριμένη κατηγορία οφειλετών, δηλαδή τους οικονομικά ευάλωτους, προβλέπεται και η καταβολή στεγαστικού επιδόματος.

Το μέγιστο ποσό του στεγαστικού επιδόματος για τα ευάλωτα νοικοκυριά ορίζεται ως ακολούθως: α) Για τον αιτούντα: 70 ευρώ ανά μήνα. β) Για κάθε επιπλέον μέλος του νοικοκυριού προσαύξηση 35 ευρώ τον μήνα. γ) Στη μονογονεϊκή οικογένεια χορηγείται επιπλέον προσαύξηση 35 ευρώ τον μήνα. δ) Στα νοικοκυριά με απροστάτευτο/α τέκνο/α χορηγείται επιπλέον προσαύξηση 35 ευρώ τον μήνα για κάθε απροστάτευτο τέκνο. ε) Ως ανώτατο όριο του επιδόματος στέγασης ορίζονται τα 210 ευρώ μηνιαίως, ανεξαρτήτως της σύνθεσης του νοικοκυριού.

Ποιοι χαρακτηρίζονται ως οικονομικά ευάλωτοι

Ως «ευάλωτος οφειλέτης» νοείται ο οφειλέτης, στο πρόσωπο του οποίου πληρούνται σωρευτικά τα εισοδηματικά, περιουσιακά και λοιπά κριτήρια που ισχύουν, σύμφωνα με το άρθρο 3 του ν. 4472/2017 (Α’ 74).

Σύμφωνα με το τελευταίο αυτό άρθρο, ως ισχύει, τα εισοδηματικά, περιουσιακά και λοιπά κριτήρια πρέπει να συντρέχουν σωρευτικώς και είναι τα κάτωθι:

1. Εισοδηματικά κριτήρια: Το συνολικό εισόδημα του νοικοκυριού δεν μπορεί να υπερβαίνει τις 7.000 ευρώ για μονοπρόσωπο νοικοκυριό, προσαυξανόμενο κατά 3.500 ευρώ για κάθε μέλος του νοικοκυριού.

2. Στη μονογονεϊκή οικογένεια ορίζεται επιπλέον προσαύξηση 3.500 ευρώ για το πρώτο ανήλικο μέλος του νοικοκυριού.

3. Στο νοικοκυριό με απροστάτευτο/α τέκνο/α ορίζεται επιπλέον προσαύξηση 3.500 ευρώ για κάθε απροστάτευτο τέκνο. Το συνολικό εισόδημα δεν μπορεί να υπερβαίνει τις 21.000 ευρώ ετησίως, ανεξαρτήτως της σύνθεσης του νοικοκυριού.

Παρατίθενται, ενδεικτικά, οι ακόλουθες περιπτώσεις:

• Μονοπρόσωπο νοικοκυριό 7.000 €
• Νοικοκυριό αποτελούμενο από δύο μέλη 10.500 €
• Νοικοκυριό αποτελούμενο από τρία μέλη ή μονογονεϊκή οικογένεια με ένα ανήλικο μέλος 14.000 €
• Νοικοκυριό αποτελούμενο από τέσσερα ή μονογονεϊκή οικογένεια με δύο ανήλικα μέλη 17.500 €
• Νοικοκυριό αποτελούμενο από πέντε μέλη και πάνω ή μονογονεϊκή οικογένεια με τρία ανήλικα μέλη και πάνω 21.000 €

Περιουσιακά κριτήρια

α. Ακίνητη περιουσία: Η συνολική φορολογητέα αξία της ακίνητης περιουσίας του νοικοκυριού στην Ελλάδα ή στο εξωτερικό, όπως αυτή προσδιορίζεται για τον υπολογισμό του συμπληρωματικού ΕΝ.Φ.Ι.Α. με τις διατάξεις του ν. 4223/2013 (Α' 287) και προκύπτει από την τελευταία εκδοθείσα πράξη προσδιορισμού φόρου, δεν μπορεί να υπερβαίνει στο σύνολό της το ποσό των 120.000 ευρώ για το μονοπρόσωπο νοικοκυριό, προσαυξανόμενη κατά 15.000 ευρώ για κάθε πρόσθετο μέλος και έως του ποσού των 180.000 ευρώ.

β. Κινητή περιουσία: Το συνολικό ύψος των καταθέσεων του νοικοκυριού ή/και η τρέχουσα αξία μετοχών, ομολόγων κ.λπ., όπως προκύπτουν από την τελευταία εκκαθαρισμένη δήλωση φορολογίας εισοδήματος, δεν μπορεί να υπερβαίνει τα παρακάτω όρια:

• Μονοπρόσωπο νοικοκυριό 7.000 €
• Νοικοκυριό αποτελούμενο από δύο μέλη 10.500 €
• Νοικοκυριό αποτελούμενο από τρία μέλη 14.000 €
• Νοικοκυριό αποτελούμενο από τέσσερα μέλη 17.500 €
• Νοικοκυριό αποτελούμενο από 5 μέλη και πάνω 21.000 €