Σε ποιες περιοχές της Αθήνας πέφτουν τα ενοίκια για διαμερίσματα

Περισσότερες επιλογές έχουν όσοι αναζητούν μικρά και επιπλωμένα διαμερίσματα για τους επόμενες έξι έως 12 μήνες, καθώς επιστρέφουν στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης αρκετά ακίνητα που τα τελευταία χρόνια είχαν ενταχθεί στις πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων όπως το Airbnb.

Παρά τις εκτιμήσεις ορισμένων αναλυτών, όμως, αρκετοί ιδιοκτήτες ακινήτων που βρίσκονται στις πλατφόρμες δεν τα βγάζουν στην αγορά για μακροχρόνια μίσθωση, ειδικά στις κύριες περιοχές ανάπτυξης του Airbnb τα τελευταία χρόνια. Οι μεσίτες εκτιμούν, πάντως, πως θα υπάρξουν πιέσεις στις τιμές των ενοικίων σε ορισμένες περιοχές πέραν του «σκληρού πυρήνα των βραχυχρόνιων μισθώσεων» καθώς αρκετοί ιδιοκτήτες δεν θα περιμένουν μέχρι την επόμενη τουριστική σεζόν για να ενοικιάσουν τα διαμερίσματά τους.

Τα νέα ακίνητα που βγαίνουν στην αγορά είναι ανακαινισμένα, μέχρι εξήντα τετραγωνικά μέτρα (τ.μ.), αλλά δεν μισθώνονται για μεγάλα χρονικά διαστήματα, καθώς οι ιδιοκτήτες τους ευελπιστούν πως του χρόνου θα ανακάμψει ο τουρισμός και συνεπώς θα μπορούν να διατεθούν εκ νέου μέσω π.χ. του Airbnb.

«Τα περισσότερα ακίνητα που είναι εγγεγραμμένα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι ακίνητα κυρίως μικρής επιφάνειας 30 τ.μ.-60 τ.μ. που είναι κατάλληλα για φοιτητές, εργένηδες και νέα ζευγάρια, δεν είναι ακίνητα που πληρούν τις προδιαγραφές μιας οικογένειας, που για να καλύψει τη στεγαστική της ανάγκη χρειάζεται τουλάχιστον 2 υπνοδωμάτια», λέει ο κ. Θεμιστοκλής Μπάκας, Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates.

Παράλληλα, μια δυσκολία ή/και ευκολία, που θα μπορούσε να χαρακτηριστεί ανάλογα με το προφίλ του ενοικιαστή, αποτελεί το γεγονός ότι το μεγαλύτερο ποσοστό των ακινήτων που επιστρέφουν από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις στις παραδοσιακές-μακροχρόνιες μισθώσεις, διατίθενται επιπλωμένα. Για έναν εργένη, νέο ζευγάρι ή/και φοιτητή, η μίσθωση επιπλωμένου ακινήτου μπορεί να τον εξυπηρετεί, αλλά για μια οικογένεια που έχει ήδη τον οικιακό εξοπλισμό και την επίπλωση, μάλλον το αντίθετο.

Ο λόγος που οι ιδιοκτήτες ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης τα διαθέτουν επιπλωμένα είναι το γεγονός ότι, σε αντίθετη περίπτωση, θα πρέπει να μισθώσουν αποθήκη για τη φύλαξη του εξοπλισμού και της επίπλωσης, άρα ένα επιπλέον μηνιαίο κόστος που θα πρέπει να επιβαρυνθούν. Ενώ, δεν είναι λίγοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων που σκέφτονται ότι στο άμεσο μέλλον, ανάλογα με τις εξελίξεις της πανδημίας, να επιστρέψουν και πάλι στις βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Οι ζητούμενες τιμές για επιπλωμένα-πλήρως ανακαινισμένα ακίνητα καταγράφονται υψηλές. Οι ιδιοκτήτες, σε πολλές περιπτώσεις, στις αναγραφόμενες αγγελίες αναφέρουν... «ακίνητο κατάλληλο για φοιτητή». Είναι, όμως, σαφές πως οι φοιτητές και κυρίως οι γονείς δεν είναι διατεθειμένοι να καταβάλουν 10 ευρώ/τ.μ. για ένα ακίνητο ισόγειο ή ημιωρόφου.

«Θεωρούμε ότι οι ιδιοκτήτες, αν πραγματικά επιστρέψουν στις μακροχρόνιες-παραδοσιακές μισθώσεις και όχι για λίγους μήνες, θα πρέπει να εξετάσουν από την αρχή τις ζητούμενες τιμές ενοικίασης, αν πραγματικά επιθυμούν να μισθώσουν το ακίνητό τους και να εισπράττουν σίγουρα το μηνιαίο τους μίσθωμα. Το μηνιαίο μίσθωμα στις παραδοσιακές-μακροχρόνιες μισθώσεις δεν μπορεί να συγκριθεί με τις βραχυχρόνιες παραδοσιακές μισθώσεις ως εισόδημα, ακόμη και αν στο μηνιαίο ζητούμενο ενοίκιο συμπεριλαμβάνονται το internet ή τυχόν κοινόχρηστα», λέει ο κ. Μπάκας.

Οι μεσίτες υποστηρίζουν πως οι ιδιοκτήτες αυτών των ακινήτων «θα πρέπει να συνειδητοποιήσουν τη διαφορά μεταξύ των δύο ειδών μίσθωσης. Η βραχυχρόνια μίσθωση «απαιτεί» την ενεργή συμμετοχή του ιδιοκτήτη, την προσωπική του εργασία (καθαρισμός του ακινήτου, πετσέτες, σεντόνια, διάφορες εργασίες στο ακίνητο, διαδικασία άφιξης και αναχώρησης του εκάστοτε επισκέπτη), σε αντίθεση με τις παραδοσιακές μισθώσεις, που το μηνιαίο μίσθωμα είναι πραγματικό έσοδο, χωρίς προσωπική εργασία και λοιπά έξοδα».

Οι περιοχές που θα δεχθούν πιέσεις

Περιοχές κυρίως που το προηγούμενο διάστημα, προ βραχυχρόνιων μισθώσεων, χαρακτηρίζονταν «υποβαθμισμένες», συνοικίες που λόγω της βραχυχρόνιας μίσθωσης, τα διαθέσιμα προς μακροχρόνια μίσθωση ακίνητα ήταν λιγοστά και πολλοί ιδιοκτήτες αύξησαν ραγδαία τις ζητούμενες τιμές ενοικίασης, αποτελούν τις περιοχές που θα καταγράψουν τις πρώτες γενναίες μειώσεις ενοικίων μετά την εποχή κορωνοϊού και ιδιαίτερα μετά τη καλοκαιρινή σεζόν και ανάλογα με εισοδήματα που θα προκύψουν από την εκμετάλλευση των ακινήτων τους.

Κυρίως στο κέντρο των Αθηνών όπως ο Άγιος Νικόλαος, η Άνω Κυψέλη, τα Άνω Πατήσια, το Πεδίον Άρεως, η Πλ. Αμερικής, η Πλ. Αττικής,το Γκύζι, η Γούβα, το Γουδί, η Κολοκυνθού, ο Κολωνός, η Κυψέλη, η Ν. Κυψέλη, τα Σεπόλια καθώς και σε πολλά τμήματα της Καλλιθέας και του Ν. Κόσμου που δεν συνορεύουν με το Κουκάκι.

«Αντιλαμβανόμαστε όλοι μας ότι οι μειώσεις θα είναι ραγδαίες, ειδικά στις παραπάνω περιοχές, ενώ όσα περισσότερα ακίνητα, σε σύντομο χρονικό διάστημα, επιστρέψουν στις μακροχρόνιες μισθώσεις, τόσο εντονότερη θα είναι η μείωση των ζητούμενων ενοικίων, ιδιαίτερα μετά την αύξηση στα «φέσια» από ενοίκια που παρατηρείται από το καλοκαίρι του 2019 και το τελευταίο διάστημα τα ποσοστά έχουν αυξηθεί σημαντικά», κατά τον κ. Μπάκα.

Τυχόν μαζική επιστροφή ακινήτων, στο άμεσο διάστημα, που ήταν μέχρι σήμερα εγγεγραμμένα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, στις πραγματικά παραδοσιακές-μακροχρόνιες μισθώσεις, δημιουργεί συνολικά μια τάση μεγαλύτερης προσφοράς, που θα οδηγήσει σταδιακά στη μείωση των ζητούμενων τιμών μακροχρόνιων μισθώσεων.

Πάντως οι ιδιοκτήτες-φυσικά πρόσωπα στις κύριες πιάτσες των βραχυχρόνιων μισθώσεων (Πλάκα, Θησείο, Κουκάκι, Εμπορικό Τρίγωνο) που διαθέτουν 1-2 ακίνητα, κρατούν ακόμη στάση αναμονής και δεν επιστρέφουν στις μακροχρόνιες μισθώσεις.

Κατά τον κ. Μπάκα, «το μεγαλύτερο ποσοστό ακινήτων που επιστρέφουν στις μακροχρόνιες μισθώσεις από τις άνωθεν περιοχές είναι ακίνητα που ανήκουν - διαχειρίζονται από εταιρείες που επιθυμούν να επιμερίσουν τη «χασούρα» τους και επιστρέφουν μέρος των διαχειριζόμενων ακινήτων στις συμβατικές-παραδοσιακές μισθώσεις για 4-5 μήνες ή/και 1 έτος, μέχρι να δουν τα νέα δεδομένα -τις εξελίξεις όσον αφορά την πανδημία του κορωνοϊού ως αντίκτυπο στον τουρισμό και στην οικονομία».

Όμως, επειδή μέχρι πρόσφατα τα διαθέσιμα ακίνητα ήταν σχεδόν μηδενικά, ακόμα και 10 ή 20 να βγουν στην αγορά προς μακροχρόνια μίσθωση, αποτελεί σημαντική εξέλιξη. Όπως λέει ο Θ. Μπάκας, «αν αναλογιστεί κανείς ότι π.χ. στο Κουκάκι ή στο Ιστορικό Κέντρο διατίθονταν προς μακροχρόνια μίσθωση 10 ακίνητα την προ κορωνοϊού εποχή και σήμερα ο αριθμός έχει αυξηθεί στα 13 ακίνητα, τότε καταγράφεται αύξηση ποσοστιαία επί τοις εκατό +30%, εντυπωσιακό ποσοστό αλλά όχι ο αριθμός που θα μπορέσει να επηρεάσει τις ζητούμενες τιμές μίσθωσης ή να καταγράψει μια τάση».

Παραδείγματα - διάρκεια μίσθωσης διαμερισμάτων που επέστρεψαν στις μακροχρόνιες μισθώσεις στις top περιοχές της βραχυχρόνιας μίσθωσης:

1. Ξενοφώντος - Σύνταγμα: Διαμέρισμα 40 τ.μ. ισόγειο πλήρως ανακαινισμένο, το οποίο τους χειμερινούς μήνες μισθωνόταν σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης από 40€ έως 50€/διανυκτέρευση και το καλοκαίρι 100€-120€/διανυκτέρευση με πληρότητες 90% περίπου, πλέον η ζητούμενη τιμή ενοικίασης (επιπλωμένο) είναι 400 €/μήνα, ενώ διατίθεται για ενοικίαση μέχρι τον Σεπτέμβριο του 2020.

2. Λυκαβηττός: Ισόγειο διαμέρισμα 45 τ.μ. πλήρως ανακαινισμένο, η ζητούμενη τιμή ενοικίασης (επιπλωμένο) είναι 350 €/μήνα, ενώ διατίθεται για ενοικίαση μέχρι τον Απρίλιο του 2021.

3. Καλλιμάρμαρο - Μετς: Ισόγειο διαμέρισμα 35 τ.μ. πλήρως ανακαινισμένο, η ζητούμενη τιμή ενοικίασης (επιπλωμένο) είναι 350€/μήνα (συμπεριλαμβανομένων όλων των λογαριασμών και του ρεύματος), ενώ διατίθεται για ενοικίαση μέχρι τον Απρίλιο του 2021.

4. Πετράλωνα: Ισόγειο διαμέρισμα 60 τ.μ. πλήρως ανακαινισμένο με κήπο επί της Τριών Ιεραρχών, η ζητούμενη τιμή ενοικίασης (επιπλωμένο) είναι 400 €/μήνα (συμπεριλαμβανομένων όλων των λογαριασμών εκτός του ρεύματος ), ενώ διατίθεται για ενοικίαση μέχρι τον Απρίλιο του 2021.