Παζάρι τραπεζών και funds για τα -σχεδόν- κλεισμένα deals

Την αναδιαπραγμάτευση όρων συμβάσεων που βρίσκονταν ένα βήμα πριν την υπογραφή τους, για αγορές χαρτοφυλακίων με μη εξυπηρετούμενα δάνεια καθώς και μικρότερης κλίμακας προσαρμογές σε υπογεγραμμένες συμβάσεις διαχείρισης, ζητούν τα funds και οι servicers, ως αποτέλεσμα των οικονομικών συνεπειών της πανδημίας.

Η διεθνής εξάπλωση του κορωνοϊού βρήκε τις εγχώριες τράπεζες εν μέσω ενός φιλόδοξου προγράμματος μείωσης του αποθέματος μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων (Non Performing Exposures - NPEs), μέσω τιτλοποιήσεων και πωλήσεων χαρτοφυλακίων.

Οι διαγωνιστικές διαδικασίες που βρίσκονταν σε πρώιμο στάδιο (Alpha - τιτλοποίηση Galaxy και πώληση του 80% της Cepal) ή σε περίοδο σχεδιασμού (Εθνική - τιτλοποίηση Frontier, Πειραιώς - τιτλοποίηση Phoenix) έχουν μετατεθεί χρονικά ή πρόκειται να μετατεθούν καθώς η ένταση της πανδημίας και η μειωμένη ορατότητα για τη διάρκεια και την ένταση των οικονομικών επιπτώσεων, δεν αφήνει περιθώρια άλλης επιλογής.

Την ίδια στιγμή, όμως, καθυστερεί, λόγω της πανδημίας, η υπογραφή συμφωνιών για «ώριμες» διαδικασίες, όπως οι πωλήσεις χαρτοφυλακίων με μη εξυπηρετούμενα επιχειρηματικά δάνεια από Alpha (project Neptune), Εθνική (Icon) και Πειραιώς (Trinity).

Οι προτιμητέοι επενδυτές είτε ζήτησαν ήδη επαναδιαπραγμάτευση του τιμήματος που ενείχαν οι δεσμευτικές τους προσφορές, είτε επανεξετάζουν τη στάση τους, βάζοντας σε προσωρινή παύση τη διαπραγμάτευση για την υπογραφή σύμβασης αγοραπωλησίας.

Σύμφωνα με πληροφορίες, τα funds επιδιώκουν είτε μείωση του τιμήματος ως και 30% είτε καταβολή μέρους του, υπό την προϋπόθεση ότι θα επιτευχθούν προσυμφωνημένοι στόχοι εισπράξεων (earn-out scheme). Με αυτό τον τρόπο ζητούν από τις τράπεζες να αναλάβουν μέρος του ρίσκου, που προκαλεί η μειωμένη ορατότητα για την επόμενη ημέρα της πανδημίας.

Η επίπτωση που θα έχουν στα πλάνα των προϋπολογισθεισών εισπράξεων τα περιοριστικά μέτρα για την εξάπλωση του κορωνοϊού αποτελούν την «καρδιά» του προβλήματος.

Καθυστέρηση τουλάχιστον 12 μηνών στα πλάνα εισπράξεων

Οι δεσμευτικές προσφορές υποβλήθηκαν σε ένα περιβάλλον που έδειχνε υποσχόμενο. Η οικονομία ανέκαμπτε, έστω και με ισχνούς, σε σχέση με την προηγούμενη ύφεση, ρυθμούς, οι τιμές των ακινήτων με μακροχρόνιες ή βραχυχρόνιες μισθώσεις κατέγραφαν σημαντική άνοδο, και οι πλειστηριασμοί έπρεπε να ενταθούν, λόγω των δεσμεύσεων, έναντι του επόπτη και της πλήρους άρσης του καθεστώτος προστασίας για την πρώτη κατοικία.

Οι περισσότερες από τις παραπάνω παραμέτρους έχουν αναιρεθεί, σύμφωνα με τα funds, λόγω της πανδημίας, ή στο καλύτερο σενάριο, τίθενται επ’ αμφιβόλω. Σημειώνουν, δε, ότι ένας από τους λόγους για τους οποίους η Standard&Poors προχώρησε σε υποβάθμιση των προοπτικών των εγχώριων τραπεζών είναι η καθυστέρηση ανάκαμψης της κτηματαγοράς, λόγω της πανδημίας και των μέτρων περιορισμού της.

Το φάσμα της ύφεσης αναμένεται να δυσκολέψει/μεταθέσει πλειστηριασμούς και να αποφέρει χαμηλότερα έσοδα, σε σχέση με τα προϋπολογισθέντα. Είθισται σε τιτλοποιήσεις ή πωλήσεις χαρτοφυλακίων, το μεγαλύτερο μέρος των εσόδων της πρώτης διετίας να προέρχεται από πλειστηριασμούς ή πωλήσεις ακινήτων με συναίνεση του δανειολήπτη, στη βάση οριστικού διακανονισμού. Επιπρόσθετα, η προβλεπόμενη ύφεση της οικονομίας μειώνει την ορατότητα για το πλάνο εσόδων από ρυθμίσεις δανείων.

Υπό τις παραπάνω συνθήκες, τα funds εκτιμούν ότι η επίτευξη των προϋπολογισθεισών εισπράξεων πάει πίσω για τουλάχιστον 12 μήνες, εξέλιξη που μειώνει την προσδοκώμενη απόδοση. Εξού και μια από τις πρώτες ενέργειες στο «παζάρι» της αναδιαπραγμάτευσης είναι η καταβολή μέρους του τιμήματος, εφόσον επιτευχθούν συγκεκριμένες επιδόσεις.

Μετάθεση των διαγωνισμών εξετάζουν οι τράπεζες

Οι τράπεζες, από την πλευρά τους, δεν θεωρούν ότι η συγκυρία επιβάλλει σημαντικές διαφοροποιήσεις στις προσδοκώμενες ταμειακές ροές, σημειώνοντας ότι τα μέτρα στήριξης που έλαβε η κυβέρνηση αποσκοπούν στη διατήρηση της απασχόλησης και τη δημιουργία συνθηκών γρήγορης επανόδου στην ομαλότητα, όταν αντιμετωπισθεί αποτελεσματικά η πανδημία.

Ως εκ τούτου, εξετάζουν τη μετάθεση των διαγωνισμών, οι οποίοι σε αυτή την περίπτωση θα ολοκληρωθούν αφού βελτιωθεί η ορατότητα για την επόμενη ημέρα της οικονομίας. Ήδη η διοίκηση της Alpha προϊδέασε σχετικά τους επενδυτές, αναφέροντας, κατά την τηλεδιάσκεψη, μετά την ανακοίνωση των αποτελεσμάτων χρήσης 2019, ότι η ολοκλήρωση της πώλησης του χαρτοφυλακίου Neptune ενδέχεται να μετατεθεί.

Σημειώνεται ότι το project Neptune αφορά στην πώληση χαρτοφυλακίου μη εξυπηρετούμενων επιχειρηματικών δανείων, μεικτής λογιστικής αξίας περίπου 1,6 δισ. ευρώ και καθαρής λογιστικής αξίας 409 εκατ. ευρώ (στοιχεία 31.12.2019). Τα παραπάνω δάνεια έχουν εξασφαλίσεις επί ακινήτων.

Τροποποιήσεις στο ύψος των προμηθειών για συμβάσεις διαχείρισης

Για υφιστάμενες συμφωνίες ανάθεσης διαχείρισης τα πράγματα είναι πιο εύκολα, λόγω του μεγαλύτερου ορίζοντα που έχει το business plan ανάκτησης εσόδων.

Σύμφωνα με στελέχη της αγοράς, οι servicers είναι πιθανόν να ζητήσουν περιορισμένες προσαρμογές ως προς το ύψος των σταθερών προμηθειών (management fee) ή των προμηθειών υπεραπόδοσης (performance fee), ως αποτέλεσμα της καθυστέρησης που επιφέρει στο πλάνο εισπράξεων η πανδημία.