Μεταβιβάζονται σε funds 50.000 πρώτες κατοικίες

Για πρώτη φορά από το ξέσπασμα της οικονομικής κρίσης και την υλοποίηση προγραμμάτων πώλησης μη εξυπηρετούμενων δανείων μπαίνουν φέτος στο κάδρο τα στεγαστικά με ενέχυρο την πρώτη κατοικία.

Με βάση τις εκτιμήσεις των τραπεζών, το 2019 θα πωληθούν/τιτλοποιηθούν 5-6 δισ. ευρώ «κόκκινα» στεγαστικά και το εντυπωσιακό είναι ότι έχει χαμηλώσει σημαντικά ο πήχης της αξίας του υπολοίπου του δανείου στην περιοχή των 50.000-80.000 ευρώ.

Το 50%-60% των εν λόγω δανείων φέρουν ως εγγύηση/ενέχυρο την πρώτη κατοικία του δανειολήπτη και με δεδομένο το στοιχείο ότι τα 5-6 δισ. ευρώ αντιστοιχούν σε περίπου 100.000 δάνεια, προκύπτει ότι τουλάχιστον 50.000 πρώτες κατοικίες θα περάσουν στον έλεγχο των ξένων funds και η διαχείρισή τους θα ανατεθεί στις εξειδικευμένες εταιρείες.

Η αρχή της νέας πραγματικότητας αναμένεται να γίνει με το πρώτο πακέτο πώλησης κόκκινων στεγαστικών δανείων ύψους 2 δισ. ευρώ από τη Eurobank και σύμφωνα με πηγές, το 60% των εν λόγω δανείων αφορούν σε δάνεια με ενέχυρο πρώτες κατοικίες.

Έως σήμερα τα δάνεια που είχαν πουληθεί σε ξένα funds ήταν καταναλωτικά χωρίς καμία εξασφάλιση (σ.σ. χωρίς δηλαδή εγγυήσεις) και μικρών επιχειρήσεων χωρίς όμως λειτουργική δραστηριότητα, που είχαν εγγυήσεις. Επρόκειτο για «ήπιου χαρακτήρα» πωλήσεις, καθώς δεν άγγιζαν το σπίτι του δανειολήπτη.

Η πώληση στεγαστικών δανείων θα συνεχισθεί και το 2020 καθώς οι τράπεζες έχουν προϋπολογίσει να προχωρήσουν του χρόνου σε πώληση/τιτλοποίηση επιπλέον 5 δισ. στεγαστικών δανείων. Οι πωλήσεις σε συνδυασμό με τη μετατόπιση των πλειστηριασμών σε χαμηλότερης αξίας δάνεια και ακίνητα αναμένεται να συνθέσουν το σκηνικό τόσο για το 2019 όσο και για το 2020.

Η «συγκατοίκηση» με τα funds

Μετά την πώληση του κόκκινου στεγαστικού δανείου πακέτο με το ακίνητο που το συνοδεύει, ο δανειολήπτης θα βρεθεί σε μια νέα κατάσταση και θα πρέπει να συνεννοηθεί με τους εκπροσώπους/υπαλλήλους της εταιρείας που θα διαχειρίζεται για λογαριασμό του fund το δάνειό του αλλά και το σπίτι του.

Εκπρόσωποι των ξένων εταιρειών που ήδη εδρεύουν στην Αθήνα τονίζουν ότι ετοιμάζουν σειρά από λύσεις για τους δανειολήπτες, οι οποίες δεν στηρίζονται σε απλές ρυθμίσεις του δανείου αλλά σε πιο δραστικά μέτρα, που ορισμένα εξ αυτών οδηγούν στην αλλαγή κατοικίας, μέσω της πώλησης του ακινήτου.

Υπάρχει ωστόσο μια σημαντική διαφορά μεταξύ των λύσεων που προσέφεραν έως σήμερα οι τράπεζες σε σχέση με τις λύσεις που θα αρχίσουν να γίνονται πραγματικότητα άμεσα στην ελληνική αγορά από τα ξένα funds: Οι ξένες εταιρείες δεν έχουν πρόβλημα και αυστηρές δεσμεύσεις κεφαλαιακού χαρακτήρα όπως οι ελληνικές τράπεζες, άρα μπορεί να είναι πιο ευέλικτες σε «κούρεμα» χρέους.

Από την άλλη πλευρά, αν ο δανειολήπτης δεν συνεργασtεί ή διαθέτει περιουσία, οι ξένοι θα είναι πιο «δραστικοί» στην οριστική διευθέτηση του προβλήματow, επιστρατεύοντας όλα τα νόμιμα μέσα όπως τον πλειστηριασμό κ.λπ. Οι λύσεις, λοιπόν, που θα προτείνουν και οι οποίες μολονότι έχουν δοθεί ως οδηγία στις τράπεζες από την Τράπεζα της Ελλάδος από το 2015 δεν έχουν εφαρμοσθεί από τα πιστωτικά ιδρύματα λόγω του σφιχτού κεφαλαιακού κορσέ, είναι:

- Παράδοση του ακινήτου: Στην περίπτωση που το εισόδημα του δανειολήπτη είναι χαμηλό σε σύγκριση με το ύψος του δανείου, τότε το fund θα προτείνει στον δανειολήπτη να του παραδώσει το ακίνητο και έτσι να διαγραφεί κατόπιν της εκτίμησης του ακινήτου από ανεξάρτητο εκτιμητή είτε το όλο είτε μέρος του δανείου. Το υπόλοιπο ποσό, εφόσον δεν καλυφθεί από την παρούσα αξία του ακινήτου ανάλογα και με την υπόλοιπη περιουσία του δανειολήπτη, είτε θα κουρεύεται (σ.σ. όταν δεν υπάρχει περιουσία) είτε θα μπει σε ρύθμιση. Εν συνεχεία το ακίνητο θα πουληθεί από το fund.

- Πώληση του ακινήτου: Η λύση αυτή προβλέπει την πώληση του ακινήτου από τον ίδιο τον ιδιοκτήτη/δανειολήπτη και εν συνεχεία την πληρωμή του δανείου στο fund. Μάλιστα, ορισμένες από τις ξένες εταιρείες αναλαμβάνουν για όσο καιρό ψάχνει αγοραστή ο ιδιοκτήτης του ακινήτου να το ανακαινίσουν, να πληρώνουν τα έξοδα συντήρησης μέχρι να πουληθεί, ενώ αρκετές από αυτές τις εταιρείες συνάπτουν ήδη συνεργασίες με μεσίτες, με στόχο την παροχή βοήθειας στη διαδικασία της πώλησης του ακινήτου.

- Ανταλλαγή με άλλο μικρότερο: Το fund και συγκεκριμένα οι υπάλληλοι της εταιρείας που θα διαχειρίζεται το δάνειο για λογαριασμό του ακινήτου θα προτείνουν, επίσης, στον δανειολήπτη την προοπτική να ανταλλάξει το ακίνητό του με άλλο, μικρότερης αξίας, το οποίο θα βρίσκεται στην κατοχή του fund. Η διαφορά θα «κουρεύεται».

- Ενοικίαση: Μετατροπή σε ενοικίαση ή χρηματοδοτική μίσθωση της δανειακής σύμβασης. Ο δανειολήπτης θα μεταβιβάζει οικειοθελώς την κυριότητα του ακινήτου στην τράπεζα, υπογράφοντας σύμβαση ενοικίασης ή χρηματοδοτικής μίσθωσης, η οποία θα του εξασφαλίζει τη δυνατότητα μίσθωσης του ακινήτου για ορισμένη, ελάχιστη χρονική περίοδο.

Το «κούρεμα» οφειλής

Το κούρεμα του δανείου αποτελεί μέρος της στρατηγικής των funds, ωστόσο δεν χαρίζεται. «Θα γίνεται και το ποσοστό του θα διαφοροποιείται κατά περίπτωση, όχι για όλους αλλά για τους πραγματικά οικονομικά αδύναμους», τονίζει στέλεχος ξένης εταιρείας διαχείρισης κόκκινων δανείων.

Παρά όμως τις αυστηρές δικλείδες ως προς τα περιουσιακά και εισοδηματικά κριτήρια, το κούρεμα θα δίνεται, σε αντίθεση με τις τράπεζες που στις ρυθμίσεις στεγαστικών δανείων τα περιθώρια κουρέματος ήταν περιορισμένα.