Τα SOS για να πάρετε προστασία πρώτης κατοικίας

Λιγότερες από 20 είναι οι ημέρες απομένουν για την ενεργοποίηση του νέου πλαισίου προστασίας της 1ης κατοικία. Ειδικότερα, το νέο πλαίσιο (ν.4605/2019) τίθεται σε εφαρμογή στις 30/4/2019, όπου με αίτηση στην ηλεκτρονική πλατφόρμα της Ειδικής Γραμματείας Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους (ΕΓΔΙΧ) www.keyd.gov.gr, κάθε φυσικό πρόσωπο με ή χωρίς πτωχευτική ικανότητα (δηλαδή άνεργοι, μισθωτοί, συνταξιούχοι, ελεύθεροι επαγγελματίες, αγρότες, επιχειρηματίες - ομόρρυθμοι εταίροι κλπ) μπορεί να ρυθμίσεις τις οφειλές του διασώζοντας την 1η κατοικία του, εφόσον πληροί αθροιστικά τις προϋποθέσεις που παρατίθενται στη συνέχεια.

Οι αιτήσεις μπορούν να υποβληθούν έως την 31η Δεκεμβρίου 2019 και ως "κύρια κατοικία" νοείται αυτή που προκύπτει από την τελευταία υποβληθείσα φορολογική δήλωση του δανειολήπτη. Η εμπορική αξία της κύριας κατοικίας λογίζεται από τα βιβλία της τράπεζας που έχει εγγράψει την υποθήκη ή ο πολίτης μπορεί να αναθέσει την εργασία αυτή σε ανεξάρτητο (ιδιώτη) εκτιμητή ακινήτων, που είναι πιστοποιημένος από το υπουργείο Οικονομικών.

Οι όροι αποπληρωμής

Με την υποβολή της αίτησης, αυτή, διαβιβάζεται ηλεκτρονικά στις εμπλεκόμενες τράπεζες, οι οποίες εντός ενός μήνα υποχρεούνται να παρέχουν μια πρόταση ρύθμισης, με τους ακόλουθους όρους:

- διαγραφή οφειλής, εφόσον το ανεξόφλητο υπόλοιπο του δανείου ξεπερνά το 120% της εμπορικής αξίας της 1ης κατοικίας

- αποπληρωμή σε 25 έτη, έτσι ώστε να προκύπτουν χαμηλές μηνιαίες δόσεις. Εάν ο οφειλέτης υπερβαίνει το 80ο έτος της ηλικίας του, τότε είτε μειώνονται αντίστοιχα τα έτη ρύθμισης ή μπορεί να συμβληθεί κάποιος άλλος ως εγγυητής του δανείου

- χαμηλό τοκισμό με επιτόκιο 2%, προσαυξημένο με το Euribor τριμήνου.

Πέραν των παραπάνω όρων, επιπρόσθετα το κράτος επιδοτεί την πληρωμή των παραπάνω μηνιαίων δόσεων του δανείου. Η επιδότηση είναι ανάλογη με την εισοδηματική κατάσταση του νοικοκυριού και μπορεί να κυμαίνεται από το 20% έως και το 50% της δόσης. Για τα επιχειρηματικά δάνεια, η επιδότηση ανεξαρτήτως εισοδηματικών κριτηρίων, ανέρχεται στο 30%.

Αρση αναγκαστικών μέτρων

Αμέσως μετά την υποβολή της αίτησης και τη διενέργεια των σχετικών ελέγχων (επιλεξιμότητας κ.λπ.), παρέχεται προστασία της 1ης κατοικίας από πλειστηριασμό, έναντι όλων των πιστωτών.

Αν ο πλειστηριασμός είχε ήδη επιβληθεί πριν την αίτηση, τότε αναστέλλεται, μέχρι να ολοκληρωθούν οι διαδικασίες. Με την επίτευξη συμφωνίας αίρονται τα αναγκαστικά μέτρα (εφόσον είχαν γίνει πριν την αίτηση) και ακυρώνεται ο πλειστηριασμός που είχε ήδη ξεκινήσει, ενώ ταυτόχρονα απαγορεύεται η διενέργεια πλειστηριασμού στην 1η κατοικία από κάθε πιστωτή, τόσο ιδιώτη όσο και του δημοσίου (ΑΑΔΕ και ΕΦΚΑ), εφόσον ο πολίτης τηρεί τη ρύθμισή του.

Τα παραπάνω ισχύουν για κάθε είδους δάνεια που βαρύνουν την 1η κατοικία και κάθε είδους πιστωτή: τράπεζα, εκκαθαριστή τράπεζας, καθώς και οποιαδήποτε εταιρεία ανέλαβε τη διαχείριση απαιτήσεων ή την τιτλοποίηση των δανείων (δηλαδή fund/servicer). Επίσης αφορούν και στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων.

Εξωδικαστική διαδικασία

Πρέπει να σημειωθεί ότι με το νέο πλαίσιο, δεν απαιτείται η προσφυγή στο δικαστήριο, αφού με την επιτυχή ολοκλήρωση της διαδικασίας μέσω της πλατφόρμας, υπογράφεται η σχετική σύμβαση. Δηλαδή αποτελεί μια πλήρως εξωδικαστική διαδικασία. Εφόσον ο πολίτης απειλείται και από άλλους πιστωτές, τότε μπορεί να προσφύγει και στο δικαστήριο, για τη ρύθμιση των οφειλών του. Επιπλέον, εάν δεν επέλθει μέσω της πλατφόρμας μια βιώσιμη συμφωνία με τις τράπεζες, τότε ο πολίτης μπορεί να προσφύγει και στο δικαστήριο, για τη ρύθμιση των οφειλών του.

Σε ισχύ και ο νόμος Κατσέλη

Παράλληλα και ανεξάρτητα συνεχίζει να ισχύει και ο νόμος Κατσέλη - Σταθάκη (Ν. 3869/2010 με τις τροποποιήσεις του) για τα υπερχρεωμένα νοικοκυριά, όπου κάθε φυσικό πρόσωπο που δεν διαθέτει πτωχευτική ικανότητα ή αποτελεί μικρο-έμπορο, μπορεί με μια αίτηση στο δικαστήριο να ρυθμίζει όλα τα χρέη του, προς τράπεζες, λοιπούς ιδιώτες και δημόσιο (ΑΑΔΕ και ΕΦΚΑ).

Αμέσως μετά την αίτηση παρέχεται αναστολή από όλα τα μέτρα αναγκαστικής εκτέλεσης, δηλαδή προστατεύονται όλοι οι τραπεζικοί λογαριασμοί από κατασχέσεις, καθώς και όλα τα ακίνητα από πλειστηριασμούς, μέχρι την έκδοση της οριστικής δικαστικής απόφασης. Ωστόσο με βάση το νόμο αυτό, δεν εξαιρείται από την εκποίηση των περιουσιακών στοιχείων για τη ρύθμιση των χρεών, η πρώτη κατοικία το οφειλέτη.

Μόνο ένα δικαιολογητικό

Η διαδικασία του νόμου υλοποιείται στην πράξη από ειδικό πληροφοριακό σύστημα, μέσω του οποίου διενεργείται ηλεκτρονικά ολόκληρη η διαδικασία, βήμα - βήμα. Η ηλεκτρονική πλατφόρμα υποβολής αιτήσεων θα ενεργοποιηθεί στις 30/4/2019, όπου και θα εισέρχεται ο πολίτης με τους υφιστάμενους κωδικούς TAXISnet. Αξιοποιείται η υφιστάμενη πλατφόρμα του εξωδικαστικού μηχανισμού, παρέχοντας πολλούς αυτοματισμούς και διευκολύνσεις τους χρήστες (π.χ. πληροφορίες, δικαιολογητικά κλπ). Έτσι ο πολίτης για να υποβάλλει την αίτηση του χρειάζεται να συλλέξει μόνο 1 δικαιολογητικό (δηλ. το πιστοποιητικό βαρών από το υποθηκοφυλακείο), καθώς όλα τα υπόλοιπα δικαιολογητικά είναι διαθέσιμα στην πλατφόρμα.

Η διαδικασία είναι εμπιστευτική, με ειδικά μέτρα που διασφαλίζουν την προστασία του απορρήτου όλων των εμπλεκομένων μερών.

Όσον αφορά στις τράπεζες, είναι σημαντικό ότι ο πολίτης μπορεί πλέον με μια αίτηση να λάβει ρύθμιση όλων των "κόκκινων" δανείων που βαρύνουν και απειλούν την 1η κατοικία του, επιλύοντας έτσι το πρόβλημα συντονισμού και συνεργασίας μεταξύ των τραπεζών, αφού στο παρελθόν αυτό θεωρούταν μεμπτό και προκαλούσε ακόμη και την παρέμβαση της Επιτροπής Ανταγωνισμού.

Ποιοι μπορούν να υπαχθούν

Στο Νόμο για την προστασία της 1ης κατοικίας μπορούν να υπαχθούν όλα τα φυσικά πρόσωπα, με ή χωρίς πτωχευτική ικανότητα (εμπορική ιδιότητα), εφόσον πληρούν αθροιστικά τις ακόλουθες προϋποθέσεις:

1. Το σύνολο του ανεξόφλητου κεφαλαίου του δανείου, στο οποίο συμπεριλαμβάνονται και λογιστικοποιημένοι τόκοι, καθώς και έξοδα εκτέλεσης (αν υπάρχουν) κατά την ημερομηνία υποβολής της αίτησης, δεν πρέπει να υπερβαίνει ανά πιστωτή (είτε τράπεζα ή εκκαθαριστή τράπεζας ή εταιρεία διαχείρισης απαιτήσεων / fund / servicer ή Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων) το ποσό των:

Α. 100.000 ευρώ, αν στις οφειλές περιλαμβάνονται επιχειρηματικά δάνεια

Β. 130.000 ευρώ σε κάθε άλλη περίπτωση (δηλ. δεν περιλαμβάνονται επιχειρηματικά δάνεια)

Αν η οφειλή έχει συνομολογηθεί σε άλλο νόμισμα, πλην ευρώ (π.χ. ελβετικό φράγκο), τότε για τον καθορισμό του ανωτέρω ποσού λαμβάνεται υπόψη η ισοτιμία μεταξύ αλλοδαπού νομίσματος και ευρώ, κατά το χρόνο υποβολής της αίτησης.

2. Υπάρχει δάνειο με υποθήκη ή προσημείωση υποθήκης σε ακίνητο, που χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία, το οποίο έχει οφειλές που βρίσκονταν σε καθυστέρηση τουλάχιστον 3 μηνών, κατά την 31/12/2018. 

3. Η αντικειμενική αξία της προστατευόμενης κύριας κατοικίας (δηλαδή η φορολογητέα αξία για τον υπολογισμό του συμπληρωματικού ενιαίου φόρου ιδιοκτησίας ακινήτων - ΕΝ.Φ.Ι.Α.), κατά το χρόνο υποβολής της αίτησης, δεν πρέπει να υπερβαίνει το ποσό των:

Α. 175.000 ευρώ, αν στις οφειλές περιλαμβάνονται επιχειρηματικά δάνεια

Β. 250.000 ευρώ σε κάθε άλλη περίπτωση (δηλαδή δεν περιλαμβάνονται επιχειρηματικά δάνεια)

4. Το ετήσιο οικογενειακό εισόδημα του αιτούντος φυσικού προσώπου, κατά το τελευταίο έτος, για το οποίο υπάρχει δυνατότητα υποβολής φορολογικής δήλωσης, δεν υπερβαίνει το ποσό των:

Α. 12.500 ευρώ, εφόσον στην κατοικία διαμένει μόνο 1 άτομο

Β. 21.000 ευρώ, εφόσον στην κατοικία διαμένουν 2 άτομα

Γ. 26.000 ευρώ, εφόσον στην κατοικία διαμένουν 3 άτομα (δηλ. με 1 προστατευόμενο μέλος, είτε τέκνο ή άλλος συγγενής)

Δ. 31.000 ευρώ, εφόσον στην κατοικία διαμένουν 4 άτομα (δηλ. με 2 προστατευόμενα μέλη, είτε τέκνα ή άλλοι συγγενείς)

Ε. 36.000 ευρώ, εφόσον στην κατοικία διαμένουν 5 άτομα (δηλ. με 3 προστατευόμενα μέλη, είτε τέκνα ή άλλοι συγγενείς)

5. Αν το σύνολο των οφειλών δανείων με υποθήκη στην 1η κατοικία υπερβαίνει τα 20.000 ευρώ, τότε η λοιπή ακίνητη περιουσία του αιτούντα, του συζύγου του και των εξαρτώμενων μελών, πέραν της κύριας κατοικίας του αιτούντα, καθώς και τα μεταφορικά μέσα του αιτούντα και του συζύγου του, έχουν συνολική αντικειμενική αξία που δεν πρέπει να ξεπερνά τα 80.000 ευρώ κατά το χρόνο υποβολής της αίτησης. Σημειώνεται ότι για γήπεδα εκτός σχεδίου πόλης και οικισμού, για τα οποία δεν προσδιορίζεται αξία ΕΝΦ.Ι.Α., ως αξία ακινήτων λογίζεται η αντικειμενική αξία αυτών, όπως αυτή προκύπτει από τις διατάξεις του άρθρου 41Α του ν. 1249/1982.

6. Οι καταθέσεις, τα χρηματοπιστωτικά προϊόντα και τα πολύτιμα μέταλλα, σε νομίσματα ή ράβδους, του αιτούντα και του συζύγου του και των εξαρτώμενων μελών έχουν συνολική αξία που δεν πρέπει να υπερβαίνει τα 15.000 ευρώ κατά το χρόνο υποβολής της αίτησης.

Δεν μπορούν να υποβάλλουν αίτηση στο νόμο οφειλέτες για τους οποίους:

- Εκδόθηκε οριστική απόφαση, που απέρριψε αίτησή του στο ν. 3869/2010 λόγω δόλιας περιέλευσής του σε αδυναμία πληρωμής ή λόγω ύπαρξης επαρκούς περιουσίας ή που εξαίρεσε την κύρια κατοικία του από τη ρευστοποίηση (παρ. 2 του άρθρου 9)

Δεν ρυθμίζονται με το νόμο:

- δάνεια με εγγύηση του Ελληνικού Δημοσίου

- δάνεια που κατά το χρόνο υποβολής της αίτησης έχουν ήδη ρυθμιστεί ή υπάρχει εκκρεμής αίτηση ρύθμισης με τον εξωδικαστικό μηχανισμό (ν. 4469/2017) ή τον πτωχευτικό κώδικα (δηλ. άρθρο 99 του ν. 3588/2007) ή το ν. 4307/2014 (άρθρα 61 έως 67).