Real Estate: «Ανεβαίνει» η Θεσσαλονίκη

Σημάδια σταθεροποίησης, με αύξηση τιμών για αγορά ή μίσθωση, δείχνει η αγορά κατοικίας της Θεσσαλονίκης, ειδικά οι περιοχές του κέντρου, σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσιάστηκαν σε πρόσφατη ημερίδα.

Οι χαμηλές τιμές, τα σημάδια ανάκαμψης της οικονομίας και το αυξανόμενο ενδιαφέρον από το εξωτερικό, θεωρούνται ενδείξεις για θετική πορεία της κτηματαγοράς. Οι συνθήκες γίνονται περισσότερο ευνοϊκές και από τις αλλαγές που φέρνει η ολοκλήρωση σημαντικών έργων υποδομών όπως το μετρό καθώς και τα σχέδια για αναπλάσεις, όπως αυτή τη Διεθνούς Εκθεσης Θεσσαλονίκης.

Όπως υποστήριξε κατά την παρουσίασή του ο πολιτικός μηχανικός/οικονομολόγος Αλ. Βασιλείου, η μίσθωση αξιόλογων κατοικιών παραμένει σε σταθερά καλά επίπεδα, αφού τα μισθώματα έχουν πλέον σταθεροποιηθεί σε προσιτά για την εποχή τιμήματα. Όμως, σημαντικό παράγοντα επιλογής παίζουν οι παροχές (θέση στάθμευσης, θέρμανση, εξοικονόμηση ενέργειας), οι οποίες επηρεάζουν τον ετήσιο οικογενειακό προϋπολογισμό. Γι’ αυτό και καταγράφεται αύξηση της ζήτησης αλλά και της προσφοράς σε ακίνητα που αφορούν ανακαινισμένες κατοικίες.

Σύμφωνα και με την έρευνα που έγινε, η πλήρης και ποιοτική ανακαίνιση λειτουργεί ως μεγάλο πλεονέκτημα μιας κατοικίας προς πώληση έναντι κάποιας άλλης μη ανακαινισμένης.

Κατά τον κ. Βασιλείου, αυξανόμενη είναι η παρουσία επενδυτών που προέρχονται από το εξωτερικό και κυρίως από Ισραήλ, Τουρκία και Ρωσία. Οι συγκεκριμένοι επενδυτές αγοράζουν οικιστικά ακίνητα έως 100.000 ευρώ καθώς επίσης και αυτοτελή κτίρια επί οικοπέδων αγοραίας αξίας πάνω από 400.000 ευρώ. Μάλιστα, σύμφωνα με έρευνες, στη Θεσσαλονίκη καταγράφεται η μεγαλύτερη αύξηση ενδιαφέροντος για επενδύσεις σε κατοικίες από ξένους αγοραστές.

Γι’ αυτό και σε πολλά οικιστικά ακίνητα σημειώθηκε άνοδος των τιμών. Όμως και το  2018 το ενδιαφέρον των αγοραστών συνέχισε, όπως ήταν αναμενόμενο, να καταγράφεται για παλαιά διαμερίσματα, τα οποία πωλούνται σε πιο χαμηλές τιμές σε σχέση με τα αντίστοιχα νεόδμητα και τα μικρότερου εμβαδού. Ετσι, οι περιορισμένες συναλλαγές που πραγματοποιήθηκαν και πέρυσι αφορούσαν σχεδόν κατά 50% διαμερίσματα ηλικίας άνω των 30 ετών, ενώ μόλις το 1% αφορούσε νεόδμητες κατοικίες (μεταξύ 1-5 ετών).

Η χαμηλή ζήτηση για νεόδμητες κατοικίες εξηγείται «αφενός, από το περιορισμένο διαθέσιμο εισόδημα των επενδυτών, οι οποίοι δεν μπορούν να προχωρήσουν στην αγορά κάποιας νέας κατοικίας, αφετέρου, στη σχεδόν μηδενική οικοδομική δραστηριότητα εντός της πόλης της Θεσσαλονίκης, σε έργα που αφορούν οικιστικά ακίνητα». Ως δείγμα της επιφυλακτικότητας θεωρείται το γεγονός πως δεν κινούνται οι αγοραπωλησίες «οικοπέδων - αγροτεμαχίων».

Από τα στοιχεία των αγοραπωλησιών προκύπτει πως στις μεγάλες κατοικίες, άνω των 110 τ.μ., υπάρχει το φαινόμενο των μειώσεων στις τιμές πώλησης. Η χαμηλότερη τιμή πώλησης είναι 400 ευρώ/τ.μ. και η υψηλότερη στις 5.700 ευρώ/τ.μ. Οι αγοραστές κατοικιών επικεντρώνονται σε ακίνητα μικρά και μεσαία, ενώ υπάρχει μικρή ζήτηση για τα πιο μεγάλα διαμερίσματα, άνω των 110 τ.μ. Αναλυτικότερα, κυριαρχούν τα διαμερίσματα 50 τ.μ.-70 τ.μ., με 52% των προτιμήσεων, ακολουθούν τα διαμερίσματα 71 τ.μ.-90 τ.μ. με 20%, τα διαμερίσματα 91 τ.μ.-110 τ.μ. (22%) και τελευταία τα διαμερίσματα πάνω από 110 τ.μ. (7%).

«Πιο ανθεκτικό στην οικονομική κρίση και στην καθίζηση στην αγορά διαμερισμάτων κατοικίας αποδεικνύεται το κέντρο της Θεσσαλονίκης, που οφείλεται κυρίως στην απουσία νεόδμητων κατοικιών», τόνισε ο κ. Βασιλείου.

Τα ενοίκια

Διαφορετικές «ταχύτητες» εντοπίζονται στις τιμές ενοικίασης κατοικιών μεταξύ περιοχών του πολεοδομικού συγκροτήματος της Θεσσαλονίκης. Σε κάποιες περιοχές, οι μέσες ζητούμενες τιμές, που «κατρακύλησαν» μέχρι και κατά 40% από το 2009 μέχρι τον περασμένο Δεκέμβριο 2015, δείχνουν να  ανακάμπτουν  από το 2017 στις περισσότερες περιοχές της Θεσσαλονίκης.

Στο κέντρο και στις περιοχές κοντά στα Πανεπιστήμια, στην προτίμηση των ενδιαφερόμενων βρίσκονται τα διαμερίσματα ενός υπνοδωματίου, σε καλή κατάσταση, ανεξαρτήτου ηλικίας οικοδομής, 40-60 τ.μ., σε τιμές 250-400 ευρώ. Στις ίδιες επίσης περιοχές ζητούνται και διαμερίσματα 2 υπνοδωματίων, 70-80 τ.μ., σε τιμές 350-500 ευρώ. Σε ό,τι αφορά το κέντρο της Θεσσαλονίκης, συναντάμε ζητούμενες τιμές μίσθωσης κατοικιών μέχρι και 11,00 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, ενώ κανένα σπίτι δεν προσφέρεται με λιγότερο από 3,00 ευρώ / τ.μ.

Σύμφωνα με εκτιμήσεις, στο κέντρο της πόλης οι τιμές των ενοικίων παρουσιάζουν αύξηση της τάξης του 25%. Συνολικά στη Θεσσαλονίκη, οι μισθωτικές αξίες σημείωσαν αύξηση 10% σε σύγκριση με πέρυσι, γεγονός που αποδεικνύει το αυξημένο ενδιαφέρον των επενδυτών σε οικιστικά ακίνητα.