Πώς ρυθμίζονται «κόκκινα» στεγαστικά δάνεια

Νέες, πιο μακροπρόθεσμες ρυθμίσεις για μη εξυπηρετούμενα στεγαστικά ή για καταναλωτικά δάνεια, που έχουν, όμως, ενέχυρο επί ακινήτου, προσφέρουν οι τράπεζες σε όσους δανειολήπτες, αφενός είναι συνεργάσιμοι, αφετέρου πληρούν τα σχετικά κριτήρια οικονομικής και περιουσιακής κατάστασης.

Μετά την Εθνική, η οποία ήδη από το περασμένο Καλοκαίρι σχεδίασε και διαθέτει ρυθμίσεις με μερική άφεση χρέους, οι οποίες εδράζονται στο μηχανισμό διαχωρισμού της οφειλής (split balance), αντίστοιχης δομής ρυθμίσεις προσφέρει εδώ και μερικούς μήνες η Τράπεζα Πειραιώς.

Οι τράπεζες αντιλαμβάνονται ότι αρκετοί δανειολήπτες, που πήραν στεγαστικά δάνεια στην κορύφωση της ανόδου των τιμών στα ακίνητα, την δεκαετία 2000-10, βαρύνονται, σήμερα, από υψηλό ανεξόφλητο υπόλοιπο, σε σχέση με την τρέχουσα εμπορική αξία του ακινήτου.  Η παραπάνω «στρέβλωση», που λειτουργεί ως αντικίνητρο για την εξυπηρέτηση του δανείου, επιδιώκεται να αμβλυνθεί με τις νέες ρυθμίσεις καθώς προσφέρεται η δυνατότητα να απομειωθεί η ανεξόφλητη οφειλή στα επίπεδα της τρέχουσας εμπορικής αξίας του ακινήτου.

Ο μηχανισμός των ρυθμίσεων Εθνικής και Πειραιώς είναι ίδιος. Με βασικά κριτήρια την τρέχουσα αγοραία αξία του δανείου και τα εισοδήματα του δανειολήπτη, η αρχική οφειλή «σπάει» σε δύο σκέλη. Σ’ αυτό, που μπορεί να εξυπηρετηθεί τα επόμενα χρόνια, ενώ το υπόλοιπο «παγώνει», άτοκα, όσο το πρώτο σκέλος εξυπηρετείται (split and freeze).

Το σκέλος της οφειλής, που «παγώνει», διαγράφεται εν μέρει (Εθνική) ή στο σύνολό του (Πειραιώς), σταδιακά για κάθε χρόνο στον οποίο ο δανειολήπτης εξυπηρετεί κανονικά το πληρωτέο μέρος της αρχικής οφειλής.  Η διάρκεια του εξυπηρετούμενου μέρους της οφειλής καθορίζεται με βάση το διαθέσιμο εισόδημα του δανειολήπτη, την ηλικία του και την τρέχουσα εμπορική αξία του ακινήτου. Η διάρκεια του «παγωμένου» σκέλους είναι πάντα η 15ετία για τις ρυθμίσεις της Εθνικής και πάντα η δεκαετία για αυτές της Πειραιώς.

Αν ο δανειολήπτης σταματήσει να αποπληρώνει το συμφωνημένο μέρος του δανείου η ρύθμιση παύει να ισχύει και ο δανειολήπτης βαρύνεται εκ νέου με το σύνολο της ανεξόφλητης οφειλής.

Πώς λειτουργούν οι ρυθμίσεις που προσφέρει η Εθνική    

Αν, για παράδειγμα, επί ανεξόφλητου υπολοίπου μη εξυπηρετούμενου δανείου 160 χιλ. ευρώ κριθεί ότι η τρέχουσα αξία του ακινήτου είναι 100 χιλ. ευρώ, το δάνειο «σπάει» στα δύο. Το πρώτο μέρος των 100 χιλ. ευρώ ρυθμίζεται για αποπληρωμή σε βάθος ετών, ανάλογα με τη δόση που μπορεί να πληρώνει μηνιαίως ο δανειολήπτης και την ηλικία του, ενώ οι υπόλοιπες 60 χιλ. ευρώ «παγώνουν», άτοκα, για μια 15ετία.  

Κάθε χρόνο που ο δανειολήπτης εξυπηρετεί κανονικά το σκέλος των 100 χιλ. ευρώ, η Εθνική του δίνει, ως επιβράβευση «κούρεμα» 4% επί της αξίας του «παγωμένου» ποσού των 60 χιλ. ευρώ. Έτσι, αν στην 15ετία ο δανειολήπτης αποπληρώσει το δάνειο των 100 χιλ. θα έχει λάβει, ως bonus, διαγραφή 36 χιλ. ευρώ ( σ.σ το 22,5% της αρχικής οφειλής). Επιπρόσθετα, δεν θα καταβάλει για μια 15ετία τόκους για τις 60 χιλ ευρώ. Έτσι, το συνολικό κέρδος του φθάνει στο 30% της αρχικής οφειλής.  

Το υπόλοιπο του δανείου (σ.σ 24 χιλ. ευρώ στο παραπάνω παράδειγμα) εξοφλείται, σταδιακά, τα επόμενα χρόνια. Στην ακραία περίπτωση, που, μετά το πέρας της ρύθμισης, η αγοραία αξία του ακινήτου είναι χαμηλότερη από την τιμή στην οποία εκτιμήθηκε, κατά την έναρξη του προγράμματος, η τράπεζα ενδέχεται να προχωρήσει σε περαιτέρω «κούρεμα» του υπολοίπου της οφειλής.  Όλος ο μηχανισμός, άλλωστε, του προγράμματος σχετίζεται με την αξία του ακινήτου.

Η Εθνική εκτιμά ότι, μετά την παρέλευση της 15ετίας, η εμπορική τιμή του ακινήτου θα είναι μεγαλύτερη, επομένως θα έχει δημιουργηθεί θετική αξία για τον δανειολήπτη, που εξυπηρετεί κανονικά το δάνειο.

«Κούρεμα» ως 40% προσφέρει η Πειραιώς

Το πρόγραμμα της Πειραιώς είναι παρόμοιας αρχιτεκτονικής με διαφορές στο ύψος της αρχικής οφειλής που μπορεί να διαγραφεί. Το στεγαστικό ή καταναλωτικό δάνειο με εξασφάλιση επί ακινήτου, διαχωρίζεται και στις ρυθμίσεις της Πειραιώς σε δύο μέρη: σε αυτό που αντιστοιχεί στην τρέχουσα αξία του ακινήτου, και το υπόλοιπο που «παγώνει» άτοκα. Η διάρκεια εξόφλησης του πληρωτέου μέρος και το ύψος της μηνιαίας δόσης καθορίζονται, με κριτήρια την ηλικία του δανειολήπτη και το διαθέσιμο εισόδημά του.

Το μέρος που «παγώνει», άτοκα, διαγράφεται σταδιακά, εφόσον ο δανειολήπτης εξυπηρετεί κανονικά τις υποχρεώσεις του. Αν, για παράδειγμα, επί ανεξόφλητου υπολοίπου «κόκκινου» δανείου 140 χιλ. ευρώ κριθεί ότι η τρέχουσα αξία του ακινήτου είναι 84 χιλ. ευρώ, το δάνειο σπάει στα δύο. Το πρώτο μέρος των 84 χιλ. ευρώ ρυθμίζεται για αποπληρωμή σε βάθος ως 30 ετών, ανάλογα με τη δόση που μπορεί να εξυπηρετήσει ο δανειολήπτης και την ηλικία του, ενώ οι υπόλοιπες 56 χιλ. ευρώ «παγώνουν», άτοκα, για το ίδιο χρονικό διάστημα.

Κάθε χρόνο που ο δανειολήπτης εξυπηρετεί κανονικά το σκέλος των 84 χιλ. ευρώ, η Πειραιώς του διαγράφει το 10% της αξίας του «παγωμένου» ποσού των 56 χιλ. ευρώ. Έτσι, εφόσον στην 10ετία ο δανειολήπτης αποπληρώσει το δάνειο των 84 χιλ. ευρώ θα έχει λάβει, ως bonus, διαγραφή 56 χιλ. ευρώ. Επιπρόσθετα, δεν θα καταβάλει για μια 10ετία τόκους για το παγωμένο σκέλος του δανείου.

Η προϋπόθεση για να ενταχθεί ένας πελάτης στις παραπάνω ρυθμίσεις είναι να διαθέτει δάνειο σε καθυστέρηση μεγαλύτερη των 4 μηνών και να μην έχει επωφεληθεί στο παρελθόν από ρύθμιση που περιλαμβάνει μερική άφεση ή διαγραφή υπολοίπου οφειλής.

Τι ισχύει για όσους έχουν προσωρινή προστασία

Πιο «επιθετικές» είναι οι ρυθμίσεις, που προσφέρουν οι τράπεζες σε όσους δανειολήπτες έχουν υποβάλει αίτηση υπαγωγής στο νόμο Κατσέλη για στεγαστικό ή καταναλωτικό δάνειο, έχοντας δώσει στην τράπεζα ενέχυρο κατοικία.

Για όσους συνεργαστούν, παρέχοντας τα απαραίτητα στοιχεία, που να αποδεικνύουν την αδυναμία τους να εξυπηρετήσουν το δάνειο, οι τράπεζες προσφέρουν μερική διαγραφή χρέους, αντίστοιχη με αυτή που επιδικάζουν τα δικαστήρια (ως και 60% επί του ανεξόφλητου υπολοίπου).