Δύο τάσεις στην αγορά ακινήτων φέρνουν οι e-πλειστηριασμοί

Η έναρξη λειτουργίας της πλατφόρμας ηλεκτρονικών πλειστηριασμών σαφώς και θα επηρεάσει την αγορά ακινήτων, καθώς θα προκαλέσει δύο διακριτές τάσεις, που θα οδηγήσουν σε διαφοροποίηση της κτηματαγοράς.

Οπως υποστήριξε χθες ο υποδιοικητής της ΤτΕ Θ. Μητράκος και άλλα στελέχη του ελληνικού real estate, στο συνέδριο της Prodexpo, οι ρευστοποιήσεις μέσω των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών θα οδηγήσουν ακόμα και προς τα πάνω τις αποτιμήσεις σε ένα τμήμα της αγοράς και συγκεκριμένα τα καλά επαγγελματικά ή και οικιστικά ακίνητα για τα οποία υπάρχει επενδυτικό ενδιαφέρον.

Το συγκεκριμένο κομμάτι, όπως είπε ο κ. Μητράκος, μπορεί να είναι μικρό αριθμητικά αλλά είναι πολύ σημαντικό από πλευράς αξίας.

Ταυτόχρονα, σε ένα άλλο τμήμα της αγοράς, και κυρίως τα διαμερίσματα στις περισσότερες πόλεις για τα οποία δεν υπάρχει μεγάλο ενδιαφέρον, οι τιμές θα κινηθούν προς τα κάτω, με κίνδυνο, ένα τμήμα του να απαξιωθεί πλήρως. Μάλιστα, οι ιδιοκτήτες των συγκεκριμένων ακινήτων θα δουν τις τιμές να υποχωρούν σημαντικά, ενώ η φορολογία θα παραμένει υψηλή.

Ο υποδιοικητής της ΤτE υποστήριξε πως σε όρους αξίας, σε όρους τραπεζικού συστήματος, αυτό το τμήμα που θα απομειωθεί περαιτέρω σε αξία δεν είναι το σημαντικότερο. Σε κάθε περίπτωση, πάντως, η κεντρική τράπεζα έχει ξεκινήσει μια ανάλυση, προκειμένου να εντοπίσει τον όγκο των ακινήτων που θα δεχθούν τις μεγαλύτερες πιέσεις.

Στην αγορά υποστηρίζουν πως η έναρξη των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών θα συμβάλει και στη διαμόρφωση μιας τιμής προσφοράς και ζήτησης που θα είναι χρήσιμη για τους επενδυτές που θα εκδηλώσουν ενδιαφέρον. Ταυτόχρονα, όπως είπε ο κ. Μητράκος, πιέζονται και οι στρατηγικοί κακοπληρωτές, που είναι ένας στους πέντε ή ένας στους έξι δανειολήπτες.

Ο υποδιοικητής της ΤτE ήταν χθες ξεκάθαρος. «Από τις συζητήσεις που είχαμε στην Ουάσινγκτον έγινε σαφές πως δεν θα ολοκληρωθεί η αξιολόγηση, αν δεν ξεκινήσουν οι ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί» τόνισε.

Ο ίδιος πρόσθεσε πως αν πάμε τον επόμενο χρόνο στα stress tests των τραπεζών χωρίς να έχει δημιουργηθεί μια αποτίμηση για τα collateral μέσω της διαδικασίας των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών, τότε τα πράγματα θα είναι δύσκολα. Ετσι, εξήγησε, θα «πιεστούν και οι οφειλέτες, ώστε να προσέλθουν στον εξωδικαστικό ή να ρυθμίσουν την οφειλή τους.

Τα προβλήματα παραμένουν...

Τα στελέχη που συμμετείχαν στο συνέδριο της Prodexpo υποστηρίζουν πως με την αγορά ακινήτων να διανύει το 10ο έτος κρίσης, είναι προφανές πως το τοπίο που έχει διαμορφωθεί σήμερα έιναι δραματικά διαφορετικό. Στα θετικά συγκαταλέγεται το γεγονός πως η αγορά βρίσκεται σε μεταβατικό στάδιο, που πιθανώς θα οδηγήσει σε καλύτερες ημέρες.

Επισημαίνουν, όμως, την πόλωση που αρχίζει να δημιουργείται μεταξύ ποιοτικών σύγχρονων ακινήτων και καλών εμπορικών περιοχών, σε αντιδιαστολή με την υπόλοιπη αγορά ακινήτων. Υπάρχουν θύλακες ανάπτυξης και θύλακες ζήτησης στο εγχώριο real estate (εμπορικά ακίνητα ή ξενοδοχεία στο κέντρο ή και κατοικίες λόγω Airbnb), αλλά το υπόλοιπο 80% της αγοράς παραμένει εντός κρίσης και με αξίες που συνεχίζουν να συμπιέζονται.

Έτσι έχουμε ένα παράδοξο: Ενώ υπάρχουν πολλά ακίνητα που μπορούν να αποτελέσουν στόχους αγοράς, τα περισσότερα δεν είναι κατάλληλα για τους επενδυτές. Ετσι, οι λίγοι επενδυτές συνωστίζονται σε ακόμα πιο λίγα ακίνητα. Ταυτόχρονα επισημαίνεται η ανάγκη για διαφάνεια στην αγορά, καθώς χωρίς αυτή υπάρχουν σοβαρά αντικίνητρα στις επενδύσεις. Ταυτόχρονα καταγράφεται και αύξηση της γραφειοκρατίας στις συναλλαγές, με αποτέλεσμα να έχουμε δυσκολία τροφοδότησης της αγοράς με νέα ακίνητα και παράλληλα δυσκολία ολοκλήρωσης των συναλλαγών.

Για άλλη μια φορά υποστήριξαν πως η φορολογική κατανομή της επιβάρυνσης των ακινήτων δεν είναι η πλέον δίκαιη ενώ καθοριστικό ρόλο θα διαδρματίσει η μεταρρύθμιση του συστήματος των αντικειμενικών αξίων.

...αλλά μεγαλώνει το ενδιαφέρον για τις ΑΕΕΑΠ

Τα στελέχη των ελληνικών εταιρειών επενδύσεων σε ακίνητα συμφώνησαν, πάντως, χθες πως υπάρχει πολύ μεγάλο ενδιαφέρον ξένων ομίλων για τις ΑΕΕΑΠ, ενώ ταυτόχρονα έχουν αυξηθεί οι επενδύσεις των τελευταίων σε ελληνικά ακίνητα. Ηδη λειτουργούν έξι εταιρείες (οι πέντε είναι ήδη στο χρηματιστήριο και η έκτη, η Μπλε Κέδρος ΑΕΕΑΠ, θα εισαχθεί μέχρι το τέλος του 2018) και ήδη βρίσκονται στα σκαριά άλλες δύο ΑΕΕΑΠ, από τον όμιλο Βιοχάλκο και την Κλουκίνας Λάππας.

Η Τερέζα Μεσσάρη, γενική διευθύντρια της Εθνική Πανγαία, υποστήριξε πως «το καλοκαίρι είδαμε αμέσως την αλλαγή του κλίματος, όταν ολοκληρώθηκε η δεύτερη αξιολόγηση». Πρόσθεσε πως τώρα «είναι μια καλή στιγμή για να βγουν οι ΑΕΕΑΠ στις αγορές για δάνεια ή αυξήσεις κεφαλαίου». Η Ναταλία Στράφη, γενική διευθύντρια λειτουργιών (COO) της Grivalia, τόνισε πως «αυτό που βλέπουν οι ξένοι είναι πως η ελληνική αγορά αρχίζει και μπαίνει σε κατάσταση σταθεροποίησης».

Επισήμανε πως πλέον είναι πολύ αυξημένος ο όγκος των συναλλαγών, με τις ΑΕΕΑΠ να έχουν ανακοινώσει στο εννεάμηνο του 2017 συναλλαγές 135 εκατ. ευρώ, όταν πέρυσι είχαν γνωστοποιήσει λιγότερα από τα μισά. Ταυτόχρονα «βλέπουμε πτωτική τάση στις αποδόσεις ειδικά για τα μικρότερης αξίας ακίνητα».

Η διευθύνουσα σύμβουλος της BriQ Properties Αννα Αποστολίδου είπε πως «το θέμα δεν είναι τα κεφάλαια, αλλά το να βρεις κατάλληλο προϊόν να επενδύσεις». Πρόσθεσε ότι παρά το γεγονός πως η εταιρεία ιδρύθηκε πρόσφατα, «υπάρχει ενδιαφέρον από ξένους να μας γνωρίσουν, να δουν τα σχέδιά μας. Ενα από τα μικρότερα προβλήματα είναι να βρούμε κεφάλαια. Το πιο σημαντικό είναι να βρεθούν τα κατάλληλα ακίνητα, ώστε οι επενδυτές να είναι ευχαριστημένοι με τις αποδόσεις. Αν έχουμε ακίνητα για να τους πείσουμε, πιστεύω πως τα πράγματα θα πάνε καλά».

Ο διευθύνων σύμβουλος της Trastor ΑΕΕΑΠ Τάσος Καζίνος τόνισε πως στην εταιρεία ακινήτων «πιστεύουμε στις ευκαιρίες που υπάρχουν στο ελληνικό real estate και συνεχώς αναζητούμε νέα έργα, στρατηγικές συνεργασίες με νέους ομίλους, ενώ επιδιώκουμε να προσελκύσουμε πρόσθετα κεφάλαια». Ωστόσο, εκτίμησε πως παραμένουν ορισμένα εμπόδια όπως οι καθυστερήσεις στη διαχείριση των κόκκινων δανείων, στους ηλεκτρονικούς πλειστηριασμούς και περιορισμοί στη λειτουργία των ΑΕΕΑΠ. «Ρευστότητα υπάρχει διεθνώς και ένα τμήμα διοχετεύεται και στην Ελλάδα.

Το πρόβλημα είναι να βρούμε τα ποιοτικά ακίνητα παρά να προσελκύσεις τα απαιτούμενα κεφάλαια» τόνισε. Κατά τον κ. Καζίνο, το ενδιαφέρον για τις ελληνικές ΑΕΕΑΠ συνδέεται και με τη διαχείριση των κόκκινων δανείων, επειδή θεωρούν πως τότε θα διοχετευθεί στην αγορά περισσότερο επενδυτικό προϊόν.

Ο Αλέξανδρος Περετζής, διευθυντής επενδύσεων της ICI ΑΕΕΑΠ, δήλωσε πως «βλέπουμε και ευκαιρίες στην ελληνική αγορά ακινήτων, αν και είναι δύσκολο να βρεθούν. Η στρατηγική μας είναι να βρίσκουμε προϊόντα που θα έχουν άμεσο αντίκτυπο στο μέρισμα που θέλουμε να δώσουμε στους μετόχους μας». Ο ίδιος τόνισε πως εσχάτως έχουν αυξηθεί και οι επενδυτές που επενδύουν κατευθείαν στην αγορά ακινήτων και όχι μέσω των ΑΕΕΑΠ.

Τέλος, ο Χρήστος Μπομπόλιας, διευθύνων σύμβουλος της Μπλε Κέρδος ΑΕΕΑΠ, που προέρχεται από διάσπαση της Coco Mat στις αρχές του 2014, είπε πως η εταιρεία «έχει δυναμικό επενδυτικό σχέδιο με χαρτοφυλάκιο 35 εκατ. ευρώ και μέχρι το τέλος του 2018 θα προστεθούν άλλα 45 εκατ. ευρώ, ώστε να φτάσουμε τα 80 εκατ. Εξετάζουμε και τον δανεισμό ως μέσο για την περαιτέρω ανάπτυξη, με πυλώνα τον τουρισμό».