Ο «Γολγοθάς» της μεταβίβασης ακινήτου

Όσοι μεταβίβασαν ακίνητο, έχουν ζήσει τον Γολγοθά από πρώτο χέρι. Σε μία χώρα που παλεύει χρόνια με την καταπολέμηση της γραφειοκρατίας και εσχάτως με την αναθέρμανση της αγοράς ακινήτων, 22 δικαιολογητικά για μία μεταβίβαση ακινήτου είναι εφιάλτης.

Εφεξής, τα δικαιολογητικά αυξάνονται σε 23. Μετά τη δημοσίευση του νόμου 4483/2017 για τους ΟΤΑ στην Εφημερίδα της Κυβέρνησης, καθίσταται και πάλι υποχρεωτική η επισύναψη σε κάθε συμβόλαιο μεταβίβασης ακινήτου, βεβαίωση από τον οικείο ΟΤΑ ότι δεν οφείλεται Τέλος Ακίνητης Περιουσίας. Μαζί με τη βεβαίωση ότι δεν οφείλεται ΕΝΦΙΑ, μαζί με τη βεβαίωση ότι δεν υπάρχουν ληξιπρόθεσμα χρέη στην εφορία (διαφορετική διαδικασία αν υπάρχει οφειλή), μαζί με τα αποσπάσματα κτηματογραφικού διαγράμματος, πιστοποιητικά, βεβαιώσεις και ό,τι άλλο κατά καιρούς έχει σκεφτεί ο νομοθέτης για να προασπίσει τα συμφέροντα του δημοσίου…

Η επαναφορά της βεβαίωσης ΟΤΑ περί μη οφειλής ΤΑΠ, σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, εγκυμονεί σοβαρούς κινδύνους.

Η επαπειλούμενη κύρωση είναι η ακυρότητα των συμβολαίων που θα συνταχθούν χωρίς τη βεβαίωση αυτή, μια κύρωση που αποπνέει κυριολεκτικά «νομική βαρβαρότητα», τόνισε ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς στην ομιλία του στη σχετική Κοινοβουλευτική Επιτροπή, διερωτώμενος σε τι φταίει ο ανύποπτος αγοραστής να χάσει το σπίτι του, αν ο συμβολαιογράφος λησμονήσει την επισύναψη της βεβαίωσης αυτής.

Η διάταξη αυτή (άρθρο 59) ισχύει αυτόματα από τη δημοσίευση του νόμου αυτού, χωρίς καμιά μεταβατική περίοδο, με αποτέλεσμα, όπως εκτιμά η Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων, επειδή δεν έχει εκδοθεί, και ούτε γνωρίζει κανείς πότε θα συμβεί αυτό, σχετική εγκύκλιος του υπουργείου Εσωτερικών, ούτε οι υπηρεσίες των ΟΤΑ εφαρμόζουν νέες νομικές διατάξεις όταν δεν τους έχει κοινοποιηθεί και η σχετική εγκύκλιος, να υπάρξει πρακτική αδυναμία σύνταξης μεταβιβαστικών συμβολαίων για ικανό χρονικό διάστημα.

«Με την ισχύ της διάταξης αυτής, ο φόβος μας είναι ότι θα αναβιώσει το απαράδεκτο φαινόμενο που είχε παρατηρηθεί κυρίως σε μικρούς ΟΤΑ, της αδικαιολόγητης και ετσιθελικής μη χορήγησης της βεβαίωσης αυτής σε ιδιοκτήτες οικοπέδων ως μέσο πίεσής τους για να μην ανοικοδομήσουν, ή για να τα εκχωρήσουν στον ίδιο τον Δήμο με μικρό ή και χωρίς αντάλλαγμα!» σημειώνεται σε σχετική ανακοίνωση.

Με τον τρόπο αυτό, συνεχίζει η ΠΟΜΙΔΑ, αυξάνεται σε 23 ο αριθμός των δικαιολογητικών που απαιτούνται για τη σύνταξη συμβολαίων μεταβίβασης ακινήτων, ενώ αναμένεται περαιτέρω διόγκωσή του από την εφαρμογή των διατάξεων περί «ταυτότητας κτιρίου» με το υπό κατάθεση πολεοδομικό νομοσχέδιο του υπουργείου Περιβάλλοντος, στο οποίο θα προβλέπεται και η δυνατότητα κάθε ιδιοκτήτη ή ενοικιαστή να ακυρώνει κάθε μίσθωση ακινήτου, επικαλούμενος πραγματική ή φανταστική πολεοδομική αυθαιρεσία του, με αποτέλεσμα να διαλυθεί η μισθωτική αγορά και να φορτωθούν οι πολεοδομίες με χιλιάδες καταγγελίες .

Ο μακρύς κατάλογος των δικαιολογητικών

Αν σας παρηγορεί, τα δικαιολογητικά από 23 περιορίζονται σε 16, εφόσον δεν πρόκειται για ακίνητο σε δασική ή παραμεθόρια περιοχή (απαιτούνται τα δικαιολογητικά από τον αριθμό 17 και κάτω). Και πάλι όμως ο κατάλογος παραμένει μακρύς.

1 . Αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας πωλητή. Σε κάθε μεταβιβαστικό συμβόλαιο ακινήτου, επαχθούς ή χαριστικής αιτίας, τη σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επί ακινήτου, τη διανομή κοινών ακινήτων, την ανταλλαγή ακινήτων και τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας ή τροποποίησης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, ή, μόνο σε συμβόλαιο μεταβίβασης ακινήτου ή σύστασης εμπραγμάτου δικαιώματος επ’ αυτού από επαχθή αιτία, αντί του ανωτέρω αποδεικτικού ενημερότητας, βεβαίωση οφειλής του μεταβιβάζοντος προς το Δημόσιο, με τον όρο της παρακράτησης του ποσού της οφειλής από το τίμημα της αγοραπωλησίας και της απόδοσής του στο Δημόσιο από τον συμβολαιογράφο ή την Αρχή ή το Πιστωτικό Ίδρυμα, που θα χορηγήσει το δάνειο.

2. Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ. Σε κάθε υποσχετική ή εκποιητική δικαιοπραξία, με την οποία συστήνονται, μεταβάλλονται, αλλοιώνονται ή μεταβιβάζονται, από οποιαδήποτε αιτία δικαιώματα επί ακινήτου ή παρέχεται δικαίωμα προσημείωσης ή υποθήκης σε αυτό και σε αποδοχή κληρονομιάς, για τα τελευταία πέντε έτη, ότι ο φορολογούμενος για το ακίνητο αυτό έχει εξοφλήσει τον αναλογούντα φόρο βάσει δήλωσης όλων των αναγραφόμενων ετών/έχει απαλλαγεί βάσει δήλωσης και για τα ίδια ως άνω οριζόμενα έτη έχει εξοφλήσει τον ΦΑΠ και τον ΕΝΦΙΑ/έχει ρυθμίσει ή διαζευκτικά ή σωρευτικά με το παραπάνω πιστοποιητικό.

3. Πιστοποιητικό Δ.Ο.Υ, περί μη οφειλής φόρου κληρονομιών-δωρεάς. Σε κάθε συμβόλαιο με το οποίο μεταβιβάζεται η κυριότητα ή συστήνεται εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο ή κινητό που αποκτήθηκε αιτία θανάτου ή δωρεάς ή γονικής παροχής ή προίκας, καθώς και όταν εξοφλείται ή εκχωρείται εν όλω ή εν μέρει απαίτηση που αποκτήθηκε από κάποια από τις πιο πάνω αιτίες.

4. Δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτου ή ΦΠΑ στη Δ.Ο.Υ. ακινήτου και διπλότυπα είσπραξης φόρου για το συμβόλαιο.

5. Δήλωση φόρου υπεραξίας στη Δ.Ο.Υ εισοδήματος πωλητή, αν απέκτησε το πωλούμενο ακίνητο από οποιαδήποτε αιτία μετά την 1-1-2013 (υπό αναστολή μέχρι την 31-12-2016).

6. Βεβαίωση Δήμου περί μη οφειλής ΤΑΠ, επί ποινή ακυρότητας του συμβολαίου.

7. Βεβαίωση Δήμου περί υποβολής δήλωσης ιδιοκτησίας ή μη οφειλής εισφοράς σε χρήμα. Σε κάθε δικαιοπραξία εν ζωή και σε αποδοχή κληρονομιάς που αφορά ακίνητο που εντάχθηκε στο σχέδιο σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν. 1337/1983.

8. Βεβαίωση ασφαλιστικής ενημερότητας. Σε κάθε μεταβιβαστικό συμβόλαιο ακινήτου, επαχθούς ή χαριστικής αιτίας του μεταβιβάζοντος εκδοθείσα από το Ίδρυμα Κοινωνικών Ασφαλίσεων (Ι.Κ.Α.), άλλως υπεύθυνη δήλωση ότι εμπίπτει σε εξαίρεση και δεν απαιτείται.

9. Βεβαίωση πολιτικού μηχανικού περί πολεοδομικής νομιμότητας του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, και σε περίπτωση τακτοποίησης αυθαιρεσιών, βεβαίωση περαίωσης διαδικασίας υπαγωγής στις διατάξεις του Ν. 4178/2013 με εξόφληση του ενιαίου ειδικού προστίμου ή ποσοστού 30% αυτού και κάτοψη του ακινήτου.

10. Πιστοποιητικό ενεργειακού επιθεωρητή για την ενεργειακή απόδοση κτιρίου, Ν. 3661/2008, όπως τροποποιήθηκε και ισχύει και άρθρο 4 του Ν.4122/2013.

11. Τοπογραφικό διάγραμμα γεωτεμαχίου από τοπογράφο. α) Εξαρτημένο από κρατικές συντεταγμένες που συνοδεύει τη βεβαίωση του Ν. 4178/2014, και β) εξαρτημένο από κρατικές συντεταγμένες τοπογραφικό διάγραμμα γεωτεμαχίου τοπογράφου, λόγω διατάξεων του Ν. 651/1975.

12. Υπεύθυνη δήλωση ιδιοκτήτη ν.4178/2013 περί πολεοδομικής νομιμότητας του μεταβιβαζόμενου ακινήτου.

13. Αντίγραφο οικοδομικής άδειας, αν το ακίνητο κτίστηκε μετά τις 14-3-1983, άλλως υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη, ν.1337/1983.

14. Έγγραφο περαίωσης διαδικασίας ρύθμισης ακινήτου σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν. 3843/2010.

15. Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος, αν βρίσκεται εντός κτηματολογίου ή εντός Κτηματολογίου Πρωτευούσης (περιοχή Καλλιθέας και εν μέρει Π. Φαλήρου).

16. Πιστοποιητικό Κτηματογραφούμενου Ακινήτου του αρμόδιου Γραφείου Κτηματογράφησης, ότι το γεωτεμάχιο έχει περιληφθεί στα προσωρινά κτηματολογικά στοιχεία της ανάρτησης του Εθνικού Κτηματολογίου.

17. Πράξη χαρακτηρισμού του Δασαρχείου με το συνημμένο σε αυτή τοπογραφικό διάγραμμα, από την οποία προκύπτει ότι η μεταβιβαζόμενη έκταση, χαρακτηρίζεται ως μη δασική, εμπίπτουσα στις διατάξεις της παρ. 6 του άρθρου 3 Ν. 998/79, ή δασική, καθώς επίσης και Απόφαση Τελεσιδικίας του Δασαρχείου, όπου απαιτείται.

18. Βεβαίωση Δασαρχείου περί «ΑΚΑΙΑΣ» των μεταβιβαζόμενων ιδιωτικών δασών, ν. 998/1979.

19. Δήλωση Άρθρου 72, ν 998/1979 προς το δασαρχείο σε περίπτωση μεταβίβασης ιδιωτικού δάσους ή δασικής έκτασης πάνω από 50 στρέμματα , από την οποία προκύπτει ότι «ο μεταβιβάζων δήλωσε ότι προτίθεται να μεταβιβάσει την ανωτέρω έκταση προς τον αγοραστή ή και σε έτερο πρόσωπο, αντί ελαχίστου τιμήματος xxx Ευρώ, κατά δήλωση δε του πωλητή παρήλθε η προθεσμία του ενός (1) μηνός (ή τεσσάρων μηνών) χωρίς το Δημόσιο να ασκήσει το δικαίωμα προτιμήσεως».

20. Άδεια του υπουργού Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων σε περίπτωση κατάτμησης δασικής ιδιοκτησίας, σύμφωνα με την οποία επιτρέπει την εν λόγω κατάτμηση δασικής έκτασης σύμφωνα με το άρθρο 60 του Ν.Δ. 86/1969.

21. Πιστοποιητικό της Διεύθυνσης Δασών ή του Κτηματολογικού Γραφείου, σε περίπτωση που η μεταβιβαζόμενη έκταση βρίσκεται σε περιοχή στην οποία έχουν αναρτηθεί δασικοί χάρτες σύμφωνα με τον Ν.3889/2010.

22. Απόφαση της Περιφέρειας περί άρσης απαγόρευσης αγοράς ακινήτου σε παραμεθόρια περιοχή του άρθρου 26 του Ν. 1892/1990 όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 114 του Ν. 3978/2011 από φυσικά και νομικά πρόσωπα με έδρα εκτός των κρατών μελών Ευρωπαϊκής Ένωσης και Ευρωπαϊκής Ζώνης Ελεύθερων Συναλλαγών, ν.1892/1990.

23. Βεβαίωση του τοπικού οργανισμού Εγγείων Βελτιώσεων, από την οποία προκύπτει ότι για το μεταβιβαζόμενο αγροτεμάχιο δεν υπάρχει καμία οφειλή από αρδευτικά τέλη και εισφορές από τον μεταβιβάζοντα προς τον Οργανισμό αυτό σε περίπτωση που το ακίνητο βρίσκεται εντός λειτουργούντος οργανισμού εγγείων βελτιώσεων.