Σε real estate και ξενοδοχεία τα πρώτα deals

Από το real estate και τον ξενοδοχειακό κλάδο θα έρθουν, όπως όλα δείχνουν, τα περισσότερα deals του 2017 καθώς για σειρά από λόγους τα private equity funds έχουν εστιάσει το ενδιαφέρον τους σε επενδύσεις στους δύο προαναφερόμενους κλάδους.

Τα «αμυντικά» χαρακτηριστικά των επενδύσεων σε τουρισμό και γη, οι χαμηλές τιμές και οι υψηλές υποσχόμενες αποδόσεις, δικαιολογούν το ρίσκο χώρας που παίρνουν ή εμφανίζονται διατεθειμένοι να πάρουν οι επενδυτές.

Κομβικό ρόλο παίζει και η ευκολότερη αποεπένδυση. Στον μεν ξενοδοχειακό κλάδο, τα private equity funds ποντάρουν στην αναγκαία συγκέντρωση. Οι όμιλοι που θα δημιουργηθούν υπό τη σκέπη τους θα μπορούσαν, χάρη και στη δυναμική της χώρας ως τουριστικού προορισμού, να πωληθούν αφήνοντας ικανοποιητικές αποδόσεις.

Στον δε κλάδο του real estate, για υπερδανεισμένες εταιρείες με καλό χαρτοφυλάκιο ακινήτων (σ.σ. μισθωμένα ακίνητα σε μεγάλες αλυσίδες λιανικής), υπάρχει ένας… σίγουρος αγοραστής: οι εταιρείες επενδύσεων ακίνητης περιουσίας (ΑΕΕΑΠ), οι οποίες για να αποκτήσουν τα -ενεχυριασμένα- ακίνητα θα πρέπει να προηγηθεί αναδιάρθρωση δανεισμού και κεφαλαιακής δομής των εταιρειών που τα κατέχουν.

Τα private equity funds επιδιώκουν να καλύψουν το παραπάνω κενό, προσδοκώντας ότι θα «κλειδώσουν» αποδόσεις της τάξης του 14% με 20% από τις συμφωνίες αναδιάρθρωσης επιχειρήσεων του κλάδου και εν συνεχεία πώληση ή εισφορά των ακινήτων.

Με αντίστοιχη στρατηγική κινούνται και για μεγάλα εμπορικά ακίνητα (malls) τα οποία, λόγω της υψηλής εμπορικής τους αξίας, δεν μπορούν, τεχνικά, να αγοραστούν ή να εισφερθούν σε ΑΕΕΑΠ, καθώς θα προέκυπταν προβλήματα διασποράς χαρτοφυλακίου επενδύσεων.

Κατά τη διάρκεια του 2016, το ποσό των συναλλαγών για εξαγορές εταιρειών ή assets στον ξενοδοχειακό τομέα ξεπέρασε τα 700 εκατ. ευρώ (σ.σ. συμπεριλαμβανομένου του δανεισμού που ανέλαβαν οι αγοραστές), με τα deals των Αστήρ Παλάς και Ιονικής Ξενοδοχειακής να ξεχωρίζουν.

Με το δεξί ξεκίνησε και η φετινή χρονιά καθώς, πέραν της απόκτησης ακινήτων από τις ΑΕΕΑΠ, ανακοινώθηκε και η συμφωνία μεταξύ Lamda - Varde για τα εμπορικά κέντρα Golden Hall και Mediterranean Cosmos, η οποία θα έχει σημαντική... ουρά νέων επενδύσεων.

Υπό την πίεση της μείωσης των μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων, οι τράπεζες έχουν αποφασίσει να προχωρήσουν σε πωλήσεις ή τιτλοποιήσεις δανείων των κλάδων real estate και ξενοδοχείων. Επιπρόσθετα, δηλώνουν έτοιμες να ξεκινήσουν συμφωνίες ανταλλαγής χρέους με ακίνητα (debt for property swaps).

Ένα πρώτο μικρό δείγμα δόθηκε με τη συμφωνία αναδιάρθρωσης της Νίκας (σ.σ. πέρασαν στις τράπεζες οι παραγωγικές εγκαταστάσεις στον Αγ. Στέφανο και διαγράφηκαν δάνεια 17 εκατ. ευρώ). Το εν λόγω ακίνητο έχει βγει ήδη προς πώληση, με αρχικά ενδιαφερόμενες εταιρείες του κλάδου Logistics.

Τιτλοποίηση χαρτοφυλακίου με ξενοδοχειακά δάνεια ετοιμάζει η Πειραιώς

Η Τράπεζα Πειραιώς αποφάσισε να προχωρήσει σε διερεύνηση ενδιαφέροντος για την τιτλοποίηση χαρτοφυλακίου προβληματικών δανείων, που έχουν ως ενέχυρα ακίνητα που στεγάζουν ξενοδοχεία ή εμπορικές χρήσεις.

Το χαρτοφυλάκιο περιλαμβάνει δάνεια 10 ξενοδοχειακών μονάδων, ονομαστικής αξίας περίπου 200 εκατ. ευρώ, καθώς και ενυπόθηκες απαιτήσεις από εταιρείες real estate. Για τη δομή της τιτλοποίησης έχει διενεργηθεί σημαντική προεργασία καθώς η τράπεζα συζητούσε το deal με το private equity fund Apollo, αλλά τελικώς αποφάσισε να ακολουθηθεί διαγωνιστική διαδικασία.

Με την τιτλοποίηση, μέρος του παραπάνω χαρτοφυλακίου θα καταστεί άμεσα ενήμερο, ενώ θα ενισχυθεί η ρευστότητα της τράπεζας, χωρίς την ίδια στιγμή να υπάρξει επίπτωση, λόγω εγγραφής ζημίας, στην κεφαλαιακή της θέση.

Pre-marketing για ΑΤΕ Leasing

Πωλητήριο στην ΑΤΕ Leasing έβαλε ο ενιαίος ειδικός διαχειριστής και η διαγωνιστική διαδικασία αναμένεται να ξεκινήσει εντός των επόμενων μηνών. Αρχικό ενδιαφέρον για την απόκτηση του συνόλου της εταιρείας έχουν επιδείξει αρκετά funds, τα οποία ειδικεύονται σε τοποθετήσεις σε ακίνητα.

«Προίκα» της εταιρείας αποτελούν το καλό ποσοστό εξυπηρετούμενων συμβάσεων που διαθέτει (σ.σ. τα καθαρά έσοδα από τόκους στη χρήση 2015 ανήλθαν στα 7,7 εκατ. ευρώ), το χαρτοφυλάκιο επενδυτικών ακινήτων και βεβαίως οι σημαντικές προβλέψεις.

Στα ακίνητα επενδύσεων περιλαμβάνονται οικόπεδα και κτίρια των εταιρειών ΑΕΓΕΚ, ΑΛΤΕ, ΑΤΤΙΚΑΤ, ΚΛΙΜΑΤΑΙΡ, ALTEC, ΓΥΑΛΙΣΚΑΡΙ ΑΞΤΕ κ.ά., για τα οποία η ATE Leasing είχε συμβάσεις χρηματοδοτικής μίσθωσης που έχουν καταγγελθεί, με αποτέλεσμα τα κτίρια να περιέλθουν στην κατοχή της.

Οι συζητήσεις τραπεζών - Spinnaker για την Έκτασις

Σε προχωρημένες συζητήσεις με τις πιστώτριες τράπεζες της εταιρείας ανάπτυξης ακινήτων Έκτασις βρίσκεται η Spinnaker Capital Group.

Το σχέδιο προβλέπει, σύμφωνα με πληροφορίες, να βάλει το βρετανικό fund «φρέσκο» χρήμα, αποκτώντας τον έλεγχο της εταιρείας, και οι τράπεζες να «κουρέψουν» κατά τα δύο τρίτα περίπου τις υφιστάμενες απαιτήσεις τους.

Κατ' αρχάς ενδιαφέρον για Χαραγκιώνη και Athens Heart

Για τον όμιλο Χαραγκιώνη υπάρχει κατ' αρχάς ενδιαφέρον από δύο τουλάχιστον funds, τα οποία έχουν διερευνήσει τις τράπεζες για το αν είναι πρόθυμες να συζητήσουν συμφωνία εξυγίανσης, μέσω της διαδικασίας των άρθρων 106 β του πτωχευτικού κώδικα.

Η συμφωνία εξυγίανσης μπορεί να συνοδευτεί με μερική τιτλοποίηση απαιτήσεων, για το μέρος των τραπεζών που εκτιμούν ότι υπάρχουν περιθώρια μελλοντικής ανάκτησης αξίας για την εταιρεία, εφόσον υπάρξει αναδιάρθρωση της κεφαλαιακής δομής της.

Για το Athens Heart ενδιαφέρον υπάρχει από ένα βρετανικό real estate fund, το οποίο προσκρούει, πάντως, στην άρνηση κάποιων τραπεζών να διαγράψουν δανειακές απαιτήσεις, γράφοντας ζημία.

«Πιλότος» για μεγάλης αξίας ακίνητα η συμφωνία Lamda - Värde

Η συμφωνία μεταξύ Lamda Development και Värde Partners για την απόκτηση από την τελευταία του 31,7% της Lamda Malls (σ.σ. ελέγχει τα Golden Hall και Mediterranean Cosmos) αποτελεί το πρώτο βήμα σειράς κινήσεων που θα ξεδιπλωθούν τα επόμενα χρόνια.

Η Värde Partners αγοράζει έναντι 61 εκατ. ευρώ το 31,7% της Lamda Malls. Ο σχεδιασμός περιλαμβάνει σύμφωνα με πληροφορίες, αύξηση κεφαλαίου, προκειμένου με το «φρέσκο» χρήμα η Lamda Malls να αποκτήσει και άλλα εμπορικά κέντρα.

Σύμφωνα με την αγορά, η Lamda έχει κάνει ήδη σχετική προεργασία με τους μετόχους δύο μεγάλων εμπορικών κέντρων του Λεκανοπεδίου Αττικής. Εφόσον ο σχεδιασμός υλοποιηθεί και η νέα εταιρεία αποκτήσει διασπορά χαρτοφυλακίου, θα μετατραπεί σε ΑΕΕΑΠ και θα εισαχθεί στο Χ.Α., άμεσα ή έμμεσα.
Ανάλογο σχήμα μπορεί να υιοθετηθεί και για άλλα, μεγάλης εμπορικής αξίας ακίνητα. Ήδη εισηγμένες εταιρείες με ισχυρό χαρτοφυλάκιο εμπορικών ακινήτων βρίσκονται σε διαπραγματεύσεις με private equity funds για συμφωνίες αντίστοιχης δομής με αυτή της Lamda - Värde Partners.

Οι σκέψεις για Picar

Τέλος, πληροφορίες αναφέρουν ότι η Πειραιώς εξετάζει το ενδεχόμενο πώλησης της Picar, της εταιρείας που υπέγραψε με το Μετοχικό Ταμείου Στρατού τη μακροχρόνια εκμίσθωση και ανάπτυξη του City Link.

Παρά το γεγονός ότι το σύνολο των χώρων του City Link είναι μισθωμένο, τα σχετικά έσοδα λόγω της κρίσης είναι χαμηλότερα σε σχέση με αυτά που στηρίχθηκε το business plan μακροχρόνιας ενοικίασης και ριζικής ανακαίνισης του εμπορικού κέντρου. Αποτέλεσμα είναι τα λειτουργικά κέρδη να μην αρκούν για την εξυπηρέτηση του υψηλού δανεισμού της εταιρείας.

Μεγάλες δυσκολίες στα ξενοδοχειακά deals

Στην άρνηση των νυν ιδιοκτητών μεσαίου ή και μεγάλου μεγέθους ξενοδοχειακών μονάδων να συνεργαστούν με τις πιστώτριες τράπεζες για λύσεις αναδιάρθρωσης προσκρούει προς το παρόν το ισχυρό ενδιαφέρον private equity funds να επενδύσουν στον κλάδο.

Αν εξαιρεθούν οι επιτυχείς επενδύσεις που έχει κάνει η Ikos Resort (Oaktree Capital - οικογένεια Ανδρεάδη), οι υπόλοιποι παίκτες έχουν να εμφανίσουν πενιχρές επιδόσεις, παρότι βρίσκονται, σε κάποιες περιπτώσεις, σε συζητήσεις με τις τράπεζες για συγκεκριμένες μονάδες εδώ και μήνες.

Η περίπτωση ξενοδοχειακού ομίλου στην Κω είναι χαρακτηριστική της βραδύτητας με την οποία κινούνται οι εξελίξεις, λόγω και των κενών που έχει το θεσμικό πλαίσιο. Οι δύο βασικές πιστώτριες τράπεζες από τον Ιούλιο του 2016 ξεκίνησαν τις συζητήσεις για την αναδιάρθρωση της εταιρείας, χωρίς να έχουν βρει ακόμη τρόπο είτε να αποσπάσουν τη συναίνεση του επιχειρηματία επί σχεδίου λύσης, είτε να προχωρήσουν στην απόκτηση του ελέγχου της εταιρείας, με έξωση της υφιστάμενης διοίκησης.