Κυνηγοί... κεφαλαίων οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ

Όταν στο δεύτερο μισό της προηγούμενης δεκαετίας, δύο ΑΕΕΑΠ (Eurobank Properties και Πειραιώς) εισέρχονταν στο Χρηματιστήριο της Αθήνας, ελάχιστοι φαντάζονταν την ανάπτυξη που θα μπορούσε να έχει ο κλάδος, έτσι ώστε σήμερα μία εταιρεία του (Grivalia) να ανήκει ήδη στον δείκτη υψηλής κεφαλαιοποίησης του ΧΑ και μια δεύτερη (Εθνική Πανγαία) να σχεδιάζει την ένταξή της στον ίδιο δείκτη εντός 2017.

Στον ετήσιο απολογισμό της εταιρείας για το 2016, η διοίκηση της Εθνικής Πανγαίας ΑΕΕΑΠ επανέλαβε την πρόθεσή της να προχωρήσει σε αύξηση του μετοχικού της κεφαλαίου, με στόχο την απόκτηση περισσότερων ακινήτων και την ενίσχυση της διασποράς της μετοχικής της βάσης (free float). Απλά για πρώτη φορά οριοθέτησε το ύψος της ΑΜΚ (250-400 εκατ. ευρώ) και επισημοποίησε τις βλέψεις της για ένταξη της μετοχής της στον δείκτη υψηλής κεφαλαιοποίησης (FTSE-25).

Κάτι τέτοιο μάλιστα δεν φαντάζει παράλογο, αν συνεκτιμηθούν όχι μόνο οι κερδοφόρες επιδόσεις της εισηγμένης, αλλά και το ότι το τρέχον ύψος των ιδίων κεφαλαίων της κυμαίνεται γύρω στο 1,2 δισ. ευρώ.

Η Εθνική Πανγαία όμως δεν είναι η μόνη ΑΕΕΑΠ που ενδιαφέρεται για ΑΜΚ και γενικότερα για άντληση πρόσθετων κεφαλαίων.

Για παράδειγμα, η Trastor ΑΕΕΑΠ, αν και μόλις πριν λίγους μήνες ολοκλήρωσε ΑΜΚ που κάλυψε σχεδόν αποκλειστικά ο νέος βασικότερος μέτοχός της (Wert Red), θα επιδιώξει και αυτή σε βάθος χρόνου μια νέα κεφαλαιακή ενίσχυσή της, αποσκοπώντας μεταξύ άλλων και στη διεύρυνση της περιορισμένης μετοχικής της διασποράς. Η εισηγμένη πάντως διαθέτει γύρω στα 45 εκατ. ευρώ «ζεστά» για επενδύσεις στην αγορά ακινήτων.

Από την πλευρά της, η BriQ ΑΕΕΑΠ (μέτοχοί της είναι οι κάτοχοι τίτλων της Quest Holdings) δεν θα προχωρήσει σε κάποια επένδυση πριν ολοκληρωθεί η είσοδός της στο ΧΑ, εξέλιξη που εκτιμάται μέσα στο καλοκαίρι. Επιπλέον, αν και διαθέτει μετρητά ύψους 3,5 εκατ. ευρώ και έχει τη δυνατότητα δανεισμού προκειμένου να προχωρήσει σε επενδύσεις, υπάρχουν απώτερα σχέδια για μελλοντική αύξηση μετοχικού κεφαλαίου, είτε με μετρητά, είτε σε είδος.

Η International Intercontinental ΑΕΕΑΠ εισήλθε στο ΧΑ το καλοκαίρι του 2016, αντλώντας κεφάλαια όχι μέσα από τη διαδικασία της δημόσιας εγγραφής, αλλά από αυτή της ιδιωτικής τοποθέτησης. Από τότε, η εισηγμένη προχωρεί κατά τακτά χρονικά διαστήματα σε αγορές ακινήτων, ενώ παράλληλα την επόμενη εβδομάδα έχει συγκαλέσει έκτακτη γενική συνέλευση των μετόχων της, με θέμα την έκδοση ομολογιακού δανείου ύψους 3 εκατ. ευρώ.

Από την πλευρά της, η Grivalia («καμένη» από την περυσινή αυξημένη φορολογική επιβάρυνση των ΑΕΕΑΠ), μάλλον θα περιμένει να διατεθούν τα υπάρχοντα διαθέσιμά της σε επενδύσεις, πριν σκεφτεί το ενδεχόμενο νέας κεφαλαιακής ενίσχυσης.

Πάντως, πρόσφατα η εισηγμένη σύναψε δύο ομολογιακά δάνεια 60 εκατ. ευρώ για αναχρηματοδότηση παλαιότερου δανεισμού και νέες επενδύσεις, ενώ στην ΑΜΚ της θυγατρικής της Grivalia Hospitality συμμετείχε με 30 εκατ. ευρώ ο «ομόσταυλος» ασφαλιστικός όμιλος Eurolife.

Παράγοντες-κλειδιά για την υλοποίηση επενδύσεων στην εγχώρια αγορά εμπορικών ακινήτων αποτελούν:

Πρώτον, το ευνοϊκότερο φορολογικό περιβάλλον που εξασφαλίζεται μέσω του θεσμού των ΑΕΕΑΠ.

Δεύτερον, οι οικονομίες κλίμακας που χαρακτηρίζουν τον κλάδο των ΑΕΕΑΠ, άρα συνήθως λειτουργούν αποδοτικότερα οι μεγάλου μεγέθους εταιρείες και

τρίτον (και μάλλον κυριότερο), οι υψηλές αποδόσεις ενοικίου (yields) που επιτυγχάνονται στην ελληνική αγορά (περίπου διπλάσιες από αυτές άλλων ευρωπαϊκών χωρών), ακόμη και σε ακίνητα που είναι μισθωμένα μακροχρόνια από αξιόχρεες επιχειρήσεις. Βέβαια, τα υψηλά yields αντικατοπτρίζουν παραστατικά τις μεγάλες μειώσεις τιμών στις οποίες έχουν υποχρεωθεί ακόμη και τα υψηλής ποιότητας ελληνικά ακίνητα.