Κτηματαγορά: Οι κάλπες φέρνουν «βιαστικούς» αγοραστές

Λίγες ημέρες μετά την πρώτη ψηφοφορία για την εκλογή Προέδρου της Δημοκρατίας, το ελληνικό γραφείο ενός διεθνούς συμβουλευτικού ομίλου από τον χώρο των ακινήτων προγραμμάτιζε την κυκλοφορία έρευνας για τις προοπτικές της αγοράς το 2015 και μια ανασκόπηση του 2014. Η έρευνα ήταν έτοιμη, σελιδοποιημένη, με ενδιαφέροντα γραφήματα, ώστε να αποσταλεί στην εκλεκτή πελατεία του διεθνούς οίκου. Στο παρά πέντε, όμως ο επικεφαλής του γραφείου στην Ελλάδα ακύρωσε την αποστολή. "Είναι αδύνατον να προχωρήσεις σε προβλέψεις σε αυτό το κλίμα", εξήγησε στους συνεργάτες του. Η αρχική έκδοση της έρευνας αποσύρθηκε και τώρα οι αναλυτές περιμένουν να ξεκαθαρίσει το πολιτικό τοπίο ώστε να προχωρήσουν στην επικαιροποίησή της.

Αυτή είναι η εικόνα μεταξύ των ισχυρών ομίλων, γιατί στην αγορά κατοικίας καταγράφεται προεκλογική κινητικότητα. Σύμφωνα με τα στοιχεία των μεσιτικών γραφείων, τις τελευταίες εβδομάδες (και εξαιτίας του φόβου για την επόμενη ημέρα) εμφανίζονται κάποιοι αγοραστές οι οποίοι όμως ζητούν να έχουν υπογραφεί συμβόλαια το αργότερο μέχρι τις εκλογές! Πρόκειται για αποταμιευτές οι οποίοι θεωρούν πως ένα διαμέρισμα είναι ασφαλέστερη επιλογή από τη διατήρηση των χρημάτων τους σε τραπεζικό λογαριασμό. 

"Πέρυσι χάθηκε ένα τετράμηνο εξαιτίας των φορολογικών ανατροπών και της μεγάλης καθυστέρησης στην οριστικοποίηση της νομοθεσίας. Φέτος μετράμε ήδη χαμένους μήνες λόγω της πολιτικής αναταραχής", επισημαίνουν οι μεσίτες. 

Το μόνο σίγουρο είναι η ανακοπή του θετικού κλίματος που είχε διαμορφωθεί στο εννεάμηνο του 2014 όταν έκλεισαν συμφωνίες με συμμετοχή ισχυρών ξένων επενδυτών και εμφανίστηκαν διεθνείς όμιλοι οι οποίοι αναζητούσαν ευκαιρίες στην Ελλάδα. Βέβαια, πολλές από τις προσδοκίες είχαν εξανεμιστεί πριν ξεσπάσει η τελευταία πολιτική κρίση καθώς οι ξένοι διαπίστωσαν πως δεν πρόκειται να αγοράσουν ακίνητα κοψοχρονιά. Ένα παράδειγμα είναι ο αμερικανικός οίκος Hines ο οποίος αφού διακήρυξε την πρόθεσή του να επενδύσει μισό δισ. ευρώ στην Ελλάδα έστειλε τον κ. Πολ Γομόπουλο, χωρίς μέχρι σήμερα να έχει κλείσει κάποια συμφωνία.

Χαρακτηριστικό της κατάστασης που επικρατεί τις τελευταίες εβδομάδες στην αγορά είναι το γεγονός πως ακόμα και συμφωνίες που είχε θεωρηθεί πως θα κλείσουν οριστικά εντός του 2014 μετατίθενται για το νέο έτος. Ένα τέτοιο παράδειγμα είναι η απόκτηση του Αστέρα Βουλιαγμένης από το επενδυτικό σχήμα κρατικών επενδυτικών ομίλων του Κουβέιτ και των Ηνωμένων Αραβικών Εμιράτων, μαζί με την τουρκική Dogus. Υπενθυμίζεται πως πρόκειται για μία ακόμα συμφωνία στην οποία είχε αντιδράσει ο ΣΥΡΙΖΑ, ενώ υπήρξαν και προσφυγές παραγόντων της περιφέρειας Αττικής.

Από τα 800 εκατ. ευρώ περίπου που επένδυσαν άμεσα στη χώρα μας οι ξένοι επενδυτές ακινήτων στη διάρκεια της χρονιάς που φεύγει, τα 400 εκατ. αφορούν τον Αστέρα. Ακολουθεί η αγορά 28 κτιρίων του δημοσίου από τις επενδυτικές εταιρείες (ΑΕΕΑΠ) Grivalia Properties και Εθνική Πανγαία που ελέγχονται από ξένους επενδυτές. Στις μικρότερες συμφωνίες της χρονιάς περιλαμβάνεται η απόκτηση του ξενοδοχείου Gerakina Beach από το σχήμα της αμερικανικής Oakree με τη ΣΑΝΗ Α.Ε. της οικογένειας Ανδρεάδη κι οι συμφωνίες της Grivalia ΑΕΕΑΠ για αγορά αποθηκών. Οι τοποθετήσεις ξένων επενδυτών σε εμπορικά ακίνητα περιορίστηκαν σε επίπεδα κάτω των 5 εκατ. ευρώ στη διάρκεια του 2014.

Ο χρόνος έκλεισε, πάντως, με τη συμφωνία της Τράπεζας Πειραιώς και της KKR για χαρτοφυλάκιο περιουσιακών στοιχείων της τράπεζας ύψους 1,2 δισ. ευρώ, το οποίο αποτελείται από ενήμερα (εξυπηρετούμενα) όσο και από μη εξυπηρετούμενα δάνεια καθώς και από μετοχικούς τίτλους. Στην αγορά ακινήτων υποστηρίζουν πως καταγράφεται σοβαρότατο ενδιαφέρον για τα χαρτοφυλάκια ακινήτων των τραπεζών, αλλά προς το παρόν έχουν γίνει ελάχιστες συναλλαγές. Ο περιορισμένος αριθμός συναλλαγών αποδίδεται στο γεγονός πως τα εξειδικευμένα διεθνή funds ήρθαν με την εντύπωση πως θα αγοράσουν τα δάνεια μισοτιμής.

Οι τιμές

"Από τις εξελίξεις θα κριθεί ο ρυθμός υποχώρησης των τιμών" επισημαίνουν οι μεσίτες, οι οποίοι προβλέπουν, πάντως, νέα πτώση για το 2015. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ), παρά τη σωρευτική υποχώρηση του 37,1% σε σύγκριση με το 2008, το 2015 θα συνεχιστεί η πίεση στις τιμές των διαμερισμάτων, αν και με χαμηλότερους ρυθμούς. Η οικοδομή είναι κάτι περισσότερο από κλινικά νεκρή κι οι επενδύσεις σε κατοικίες μειώθηκαν 51% στο εννεάμηνο Ιανουαρίου – Σεπτεμβρίου σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα του 2013.

Νέα πτώση, με μικρότερους ρυθμούς, προέβλεπαν οι μεσίτες και για τα εμπορικά ακίνητα πριν από τις τελευταίες εμπορικές εξελίξεις. Στην ΤτΕ αποδίδουν το βαρύ κλίμα στην αγορά "στην ιδιαίτερα περιορισμένη ζήτηση και στο μεγάλο αριθμό των προσφερόμενων προς πώληση ακινήτων" εξαιτίας "της συρρίκνωσης του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών και του υψηλού ποσοστού ανεργίας, της φορολογικής επιβάρυνσης της ακίνητης περιουσίας, καθώς και της έλλειψης ρευστότητας µε δεδομένους τους αυστηρούς όρους της τραπεζικής χρηματοδότησης". Ειδικά για τη χρηματοδότηση, το 2008 το 70% της αξίας μιας συναλλαγής καλυπτόταν από δάνειο, ενώ σήμερα το αντίστοιχο ποσοστό έχει περιοριστεί στο 40%.

Πάντως, υπάρχουν και θετικά στοιχεία που θα τονώσουν την αγορά εμπορικών ακινήτων το 2015, όπως για παράδειγμα το σχέδιο του ΟΠΑΠ για τη λειτουργία περίπου 650 Gaming Halls ανά την Ελλάδα, εντός των οποίων θα λειτουργούν οι παιχνιδομηχανές (VLT). Πρόκειται για επένδυση η οποία προσφέρει βαθιά ανάσα σε εκατοντάδες ιδιοκτήτες εμπορικών ακινήτων οι οποίοι εξασφαλίζουν ταυτόχρονα έναν αξιόπιστο ενοικιαστή.