Ακίνητα: Ποιοι κινδυνεύουν με φόρο υπεραξίας 26%

Μια φράση στην απόφαση της ΓΓΔΕ Κ. Σαββαΐδου αναφορικά με τον φόρο υπεραξίας κατά τη μεταβίβαση ακινήτων ήταν αρκετή για να ανάψει νέες φωτιές σε έναν φόρο ο οποίος πέρασε από τη Σκύλα και τη Χάρυβδη μέχρι να ενεργοποιηθεί στα τέλη Απριλίου 2014, παρότι ο νόμος έχει ψηφιστεί από το 2013 και θεωρητικά θα είχε ενεργοποιηθεί από την 1η Ιανουαρίου 2014.

Στη χθεσινή απόφαση Σαββαΐδου, με την οποία επιλύονται πολλά προβλήματα για την ορθή εφαρμογή των διατάξεων νόμου «εφιστάται η προσοχή στους φορολογουμένους και στους συμβολαιογράφους όσον αφορά τις διατάξεις περί επιχειρηματικής δραστηριότητας και επιχειρηματικής συναλλαγής, κατά το άρθρο 21 του ν. 4172/2013».

Το συγκεκριμένο άρθρο του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος είναι που ορίζει ότι στις περιπτώσεις ακινήτων τρεις μεταβιβάσεις σε διάστημα δύο ετών θεωρούνται επιχειρηματική συναλλαγή. Επομένως, μπορεί να συμπεράνει κανείς ότι όσοι πουλήσουν τρία ακίνητα μέσα σε δύο χρόνια (ενδεχόμενο διόλου απίθανο όταν χιλιάδες φορολογούμενοι προσπαθούν να ξεφορτωθούν ακίνητα μετά τον ΕΝΦΙΑ) κινδυνεύουν υπό προϋποθέσεις τις οποίες ακόμα δεν γνωρίζουμε, με συντελεστή φόρου 26%.

Όπως επισημαίνουν πηγές της ΓΓΔΕ, παραμένει ασαφές σε ποιο ποσό επιβάλλεται ο συντελεστής 26%, καθώς δεν έχει εκδοθεί ακόμα ερμηνευτική εγκύκλιος για το άρθρο 21 που να ξεκαθαρίζει τι ακριβώς συνιστά επιχειρηματική συναλλαγή προκειμένου για μεταβιβάσεις ακινήτων.

Ο νόμος δημοσιεύθηκε στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως στις 23 Ιουλίου 2013 και μέχρι να εκδοθεί η συγκεκριμένη εγκύκλιος απλώς «εφιστάται η προσοχή»... Επί του παρόντος ουδείς γνωρίζει σε ποιο ποσό και για ποιες ακριβώς μεταβιβάσεις ακινήτων θα επιβάλλεται ο συντελεστής 26%. Το μόνο σαφές είναι ότι στην περίπτωση «επιχειρηματικής συναλλαγής» δεν επιβάλλεται φόρος υπεραξίας με συντελεστή 15% στη διαφορά ανάμεσα στην τιμή κτήσης και στην τιμή πώλησης του ακινήτου. Αυτό ξεκαθαρίζεται με παλαιότερη απόφαση Θεοχάρη.

Προσοχή στην ημερομηνία των συμβολαίων

Από την απόφαση Σαββαΐδου προκύπτει ακόμα ότι ο χρόνος σύνταξης των συμβολαίων είναι καθοριστικός προκειμένου να μετρήσει η μείωση της υπεραξίας κατά 25.000 ευρώ που προβλέπεται για όσους διακρατούν τα ακίνητά τους για τουλάχιστον πέντε χρόνια. Αν τα συμβόλαια πώλησης συνταχθούν έστω και μία ημέρα νωρίτερα από την ημερολογιακή συμπλήρωση πενταετίας, ο πωλητής χάνει το αφορολόγητο των 25.000 ευρώ και έρχεται αντιμέτωπος με έξτρα φόρο 3.750 ευρώ (25.000 ευρώ επί 15%).

Από την απόφαση μάλιστα προκύπτει ότι η πενταετία μετριέται διαφορετικά όταν πρόκειται να υπολογιστεί η μείωση της υπεραξίας κατά 25.000 ευρώ που προβλέπεται εφόσον το ακίνητο έχει διακρατηθεί για πέντε χρόνια και διαφορετικά για τον υπολογισμό των συντελεστών απομείωσης της υπεραξίας ανάλογα με τα έτη διακράτησης.

Στους συντελεστές απομείωσης η ΓΓΔΕ είναι «ανοιχτοχέρα» και ακόμα και αν λείπει μία ημέρα για να συμπληρωθούν ημερολογιακά πέντε χρόνια «δίνει» τον υψηλότερο συντελεστή απομείωσης, αλλά αν λείπει μία μέρα για να εξασφαλιστεί η μείωση της υπεραξίας κατά 25.000 ευρώ δεν... χαρίζεται.

Την κατάσταση περιγράφει επακριβώς παράδειγμα το οποίο περιλαμβάνεται στην απόφαση.

Στο συγκεκριμένο παράδειγμα στις 5 Απριλίου 2009 αποκτήθηκε ακίνητο έναντι 50.000 ευρώ. Το ακίνητο αυτό πωλείται στις 3 Απριλίου 2014 έναντι 110.000 ευρώ. Ο φόρος υπεραξίας υπολογίζεται ως εξής: από τα 110.000 ευρώ αφαιρούνται τα 50.000 ευρώ, επομένως η υπεραξία είναι 60.000 ευρώ. Στο ποσό αυτό εφαρμόζεται συντελεστής απομείωσης 93% (για διακράτηση πέντε ετών) και η υπεραξία περιορίζεται σε 55.800 ευρώ. Σε αυτό το ποσό εφαρμόζεται συντελεστής 15% και προκύπτει φόρος υπεραξίας 8.370 ευρώ.

«Από το ποσό αυτό δεν αφαιρούνται τα 25.000 ευρώ, διότι ο πωλητής δεν διακράτησε το ακίνητο τουλάχιστον 5 έτη (ημερολογιακά συμπληρωμένα), ενώ, αντίθετα, ο συντελεστής απομείωσης είναι αυτός των 5 ετών» αναφέρεται στην απόφαση. Εάν στο προηγούμενο παράδειγμα το αποκτηθέν ακίνητο πωλήθηκε μετά τις 5.5.2009 διαδοχικά κατά συγκεκριμένο κάθε φορά ποσοστό εξ αδιαιρέτου ή αρχικώς κατά ψιλή κυριότητα και κατόπιν κατ' επικαρπία, τότε το ποσό των 25.000 ευρώ θα αφαιρεθεί μόνο κατά την πρώτη μεταβίβαση.

Πότε επιβάλλεται φόρος υπεραξίας

Ο φόρος υπεραξίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων καθιερώθηκε από τις αρχές του 2014. Επιβάλλεται με συντελεστή 15% στο κέρδος που προκύπτει ανάμεσα στην τιμή κτήσης και την τιμή πώλησης κάθε ακινήτου, με αφορολόγητο όριο 25.000 ευρώ εφόσον το ακίνητο έχει διακρατηθεί για τουλάχιστον πέντε χρόνια, συντελεστές απομείωσης ανάλογα με το χρόνο διακράτησης του ακινήτου (από 98,2% για δύο χρόνια διακράτησης έως 60% για περισσότερα από 26) και πλήρη απαλλαγή για όσους έχουν αποκτήσει ακίνητα πριν από το 1995 εφόσον τα μεταβιβάσουν εφεξής.

Δεν θεωρούνται μεταβιβάσεις, άρα ο φόρος υπεραξίας είναι μηδενικός: η πράξη διόρθωσης ή τροποποίησης συμβολαίου, εφόσον δεν συνεπάγεται τη μεταβολή οποιουδήποτε προσδιοριστικού της υπεραξίας στοιχείου, καθώς και η αυτούσια διανομή, η συνένωση ακινήτων και η πράξη σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, εφόσον δεν μεταβάλλονται τα ποσοστά συνιδιοκτησίας ανά συνιδιοκτήτη.

Οι υποχρεώσεις των συμβολαιογράφων

Σύμφωνα με τη χθεσινή απόφαση, ο συμβολαιογράφος υποχρεούται να ελέγχει και να βεβαιώνει την ακρίβεια των στοιχείων που αναφέρονται στην ΠΟΛ. 1121/25.4.2014 απόφαση του Γενικού Γραμματέα Δημοσίων Εσόδων καθώς και να θεωρεί τη δήλωση. Δεν έχει όμως ευθύνη για όσα στοιχεία δεν έχουν περιέλθει σε γνώση του και δεν περιλαμβάνονται στο συμβόλαιο που συντάσσει.

Ο συμβολαιογράφος δεν ευθύνεται για την ανακρίβεια της δήλωσης, εφόσον αυτή στηρίζεται στα στοιχεία που δηλώνει ο πωλητής. Σε κάθε περίπτωση ο συμβολαιογράφος ευθύνεται για την παρακράτηση και την απόδοση του φόρου, σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις, ενώ ο πωλητής ευθύνεται για τον υπολογισμό του φόρου.