«Βόμβα» με πλειστηριασμούς στις εμπορικές τιμές

Παράθυρο για κατασχέσεις και πλειστηριασμούς στην εμπορική και όχι στην αντικειμενική αξία ανοίγει το νομοσχέδιο του υπουργείου Δικαιοσύνης για τον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας το οποίο έχει κατατεθεί (και δεν έχει ψηφιστεί) στη Βουλή.

Για να προχωρήσει το σχέδιο, όπως αναφέρεται στο νομοθέτημα, απαιτείται να εκδοθεί προεδρικό διάταγμα.

Σύμφωνα με κυβερνητικές πηγές το νέο σύστημα θα αρχίσει να εφαρμόζεται από το 2016, οπότε και θα έχει γίνει η εξίσωση των αντικειμενικών τιμών με τις αγοραίες. Μέχρι τότε οι πλειστηριασμοί θα ξεκινούν από τα 2/3 της αντικειμενικής αξίας.

Όπως αναφέρει το υπουργείο Δικαιοσύνης τουλάχιστον μέχρι το τέλος του 2015 ως βάση υπολογισμού της αξίας των ακινήτων κατά τον πλειστηριασμό παραμένουν οι αντικειμενικές αξίες. «Απαιτείται η δημιουργία ενός μεθοδολογικά αξιόπιστου συστήματος εκτιμήσεων, το οποίο θα στηρίζεται σε σταθερά, επιστημονικώς αποδεκτά και αδιάβλητα κριτήρια υπολογισμού, ώστε με βάση αυτό να ορίζονται με σαφήνεια και ορθότητα οι εμπορικές αξίες των ακινήτων. Αυτό το σύστημα αναμένεται να δημιουργηθεί μέχρι το τέλος του 2015 με τη συνεργασία των συναρμόδιων Υπουργείων. Έτσι θα αποφευχθεί ο πλειστηριασμός ακινήτων έναντι αντιτίμων που δεν ανταποκρίνονται στην πραγματική εμπορική αξία των ακινήτων και ως εκ τούτου οδηγούν σε άδικες καταστάσεις για τα μετέχοντα στη διαδικασία του πλειστηριασμού μέρη.

Μέχρι τη δημιουργία του συστήματος αυτού για τον υπολογισμό της αξίας του ακινήτου, υπόψιν λαμβάνονται οι αντικειμενικές αξίες, ενώ η τιμή πρώτης προσφοράς (εκκίνησης) ορίζεται στα 2/3 αυτής, όπως και κατά το νομοθετικό καθεστώς που ίσχυε μέχρι σήμερ»". 

Σύμφωνα με το σχέδιο ορίζεται τιμή εκκίνησης πλειστηριασμού τα 2/3 της εμπορικής αξίας του ακινήτου η οποία υπολογίζεται βάσει αδιάβλητου συστήματος που αντανακλά τις πραγματικές συνθήκες τις αγοράς ενώ μέχρι να δημιουργηθεί το σύστημα αυτό (τέλος του 2015) θα ισχύει το υπάρχον σύστημα της αντικειμενικής αξίας.

Μόνο κατά το χρονικό διάστημα αυτό, αν ο πλειστηριασμός δεν ήταν επιτυχής, λόγω ελλείψεως προσφορών, επαναλαμβάνεται σε 14 ημέρες με τιμή εκκίνησης το 50% της αντικειμενικής αξίας. Το ίδιο αποτέλεσμα θα υπήρχε και με το υπάρχον σύστημα δεδομένης της αποτυχίας του πρώτου πλειστηριασμού που αναπόδραστα θα οδηγούσε σε θέση χαμηλότερης τιμής από το δικαστήριο για τον επόμενο πλειστηριασμό.

Οι ως άνω διαδικασίες ενισχύονται με την καθιέρωση των κλειστών προσφορών αλλά και του ηλεκτρονικού πλειστηριασμού, οι λεπτομέρειες του οποίου θα ορισθούν με ΠΔ που θα διαμορφωθεί άμεσα μετά την ψήφιση του νέου ΚΠολΔ, ώστε να αποφεύγονται φαινόμενα χειραγωγούμενων πλειστηριασμών (κοράκια).

Τι αναφέρει το νομοσχέδιο.

Οπως αναφέρεται στην εισηγητική έκθεση, με το άρθρο 993 παρ. 2, προβλέπεται ότι «με τη νέα ρύθμιση που εισάγεται, για την εκτίμηση της αξίας του ακινήτου, που κατάσχεται, λαμβάνεται υπόψη η εμπορική του αξία, όπως αυτή προσδιορίζεται κατά το χρόνο της κατάσχεσης και όχι η αντικειμενική αξία, όπως ορίζει η ισχύουσα ρύθμιση. Οι ειδικότερες προϋποθέσεις για την εφαρμογή της νέας αυτής διάταξης θα καθοριστούν με προεδρικό διάταγμα κατά τα ειδικότερα στις μεταβατικές διατάξεις οριζόμενα. Μέχρι την έκδοση του διατάγματος αυτού, όπου προβλέπεται για το ακίνητο που κατάσχεται αντικειμενική αξία για τον υπολογισμό του φόρου μεταβίβασης, θα λαμβάνεται υπόψη η αντικειμενική αξία αυτή».

Σύμφωνα πάλι με την εισηγητική έκθεση:

1. Άρθρο 995: Στη διάταξη αυτή επιφέρονται τροποποιήσεις αναφορικά με τις επιδόσεις της κατασχετήριας έκθεσης σε περίπτωση κατάσχεσης ακινήτου, με σημαντική νέα ρύθμιση τη δυνατότητα επίσκεψης από υποψήφιους πλειοδότες του προς πλειστηριασμό ακινήτου. Προβλέπεται συγκεκριμένα στην παρ. 6 η δυνατότητα επίσκεψης του κατασχεθέντος ακινήτου από υποψήφιους πλειοδότες, με τη συνοδεία του δικαστικού επιμελητή, ο οποίος στη συνέχεια θα συντάξει έκθεση, κατ' εφαρμογήν της γενικής διάταξης των άρθρων 931 και 117 ΚΠολΔ. Με τη νέα ρύθμιση που εισάγεται, ως τιμή της πρώτης προσφοράς για το ακίνητο, που εκπλειστηριάζεται, ορίζεται η εμπορική του αξία, όπως αυτή προσδιορίζεται κατά το χρόνο της κατάσχεσης και όχι η αντικειμενική αξία, όπως ορίζει η ισχύουσα ρύθμιση. Οι ειδικότερες προϋποθέσεις για την εφαρμογή της νέας αυτής διάταξης θα καθοριστούν με προεδρικό διάταγμα κατά τα ειδικότερα στις μεταβατικές διατάξεις οριζόμενα. Κατά το μεταβατικό χρόνο, μέχρι την έκδοση του διατάγματος αυτού, εφαρμόζεται η μέχρι σήμερα ισχύουσα ρύθμιση και ως τιμή πρώτης προσφοράς ορίζεται η αξία που προκύπτει από τον προσδιορισμό της αξίας του με αντικειμενικά κριτήρια σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 41 και 41α του ν. 1249/1982 (ΦΕΚ 43 Α'), όπως εκάστοτε ισχύουν και των κατ' εξουσιοδότηση αυτών εκδιδόμενων κανονιστικών αποφάσεων.

Αναλυτικά το επίμαχο άρθρο: Οι διατάξεις των παραγράφων 1 εδ. β' και 2 έως 4 του άρθρου 954 εφαρμόζονται και εδώ. Το κατασχεμένο ακίνητο πρέπει, ύστερα από επιτόπια μετάβαση του δικαστικού επιμελητή, να περιγράφεται με ακρίβεια ως προς το είδος, τη θέση, τα όρια και την έκτασή του, με τα συστατικά και τα παραρτήματα που κατασχέθηκαν, ώστε να μη χωρεί αμφιβολία για την ταυτότητά του. Για την εκτίμηση της αξίας του ακινήτου, που κατάσχεται, λαμβάνεται υπόψη η εμπορική του αξία, όπως αυτή προσδιορίζεται κατά το χρόνο της κατάσχεσης.