Ακίνητα: Τι ζητάνε τώρα οι ξένοι επενδυτές

Με ικανοποίηση αντιμετωπίζουν οι παράγοντες της κτηματαγοράς το ενδιαφέρον που εκδηλώνεται από ξένους επενδυτές για την αγορά ελληνικών ακινήτων.

«Δεν προέρχονται από την Ευρωπαϊκή Ένωση. Κυρίως είναι Ρώσοι, Κινέζοι, Άραβες, Αμερικανοί και Καναδοί. Άλλοι έχουν έρθει με βασικό στόχο να αγοράσουν ξενοδοχεία, όμως δεν λείπει και το ενδιαφέρον ορισμένων για τον χώρο των γραφείων και των εμπορικών καταστημάτων. Κάποιοι ήρθαν από την αρχή για να αγοράσουν ακίνητα στην Ελλάδα, ενώ σε ορισμένους το ενδιαφέρον προέκυψε στη συνέχεια αφού προηγουμένως είχαν τοποθετηθεί (με κέρδη...) στις τράπεζες, στον ΟΠΑΠ και σε μετοχές άλλων εισηγμένων εταιρειών» δήλωσε στο Euro2day.gr υψηλόβαθμο στέλεχος εισηγμένης.

Το ζητούμενο τώρα για την αγορά είναι το πώς αυτό το αγοραστικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό θα ενταθεί μέσα στους επόμενους μήνες και θα λάβει ευρύτερες διαστάσεις από το 2015 και μετά. Στο σημείο αυτό, μεταξύ των στελεχών της αγοράς υπάρχει μια επιφυλακτικότητα, και είναι χαρακτηριστική η δήλωση:

«Δεν πρόκειται για μια αυτόματη διαδικασία. Πρώτα απ' όλα δεν θα πρέπει να ξεχνάμε τις δομικές αδυναμίες της ελληνικής αγοράς, όπως για παράδειγμα πως πολλά ξενοδοχεία, καταστήματα και λοιπά ακίνητα της χώρας έχουν πολεοδομικές παραβάσεις. Οι ξένοι επίσης όχι μόνο δυσκολεύονται να βρουν ένα σωστό ακίνητο -δεν είναι και μεγάλος ο αριθμός-, αλλά επίσης θα πρέπει να έχουν εξασφαλίσει και την απαιτούμενη ρευστότητα από τη χώρα τους, γιατί δάνειο από ελληνικές τράπεζες είναι ιδιαίτερο δύσκολο να λάβουν. Επίσης, εκφράζουν έντονα τη δυσφορία τους για το ύψος της φορολογίας που επιβάλλεται στα ελληνικά ακίνητα και φυσικά αυτό επηρεάζει τη στάση τους».

Πέρα όμως από τις δομικές αδυναμίες του εγχώριου real estate, υπάρχουν και άλλα εμπόδια που λειτουργούν αποτρεπτικά στο ενδιαφέρον των ξένων.

Το πρώτο είναι πως μιλάμε για μια αγορά όπου οι τιμές των ακινήτων συνεχίζουν να πέφτουν. Με μικρότερα ποσοστά, αλλά πέφτουν. Οι τρέχουσες εκτιμήσεις μιλούν για οριακή ανάκαμψη τιμών στα εμπορικά ακίνητα από το 2015 και για άνοδο στις κατοικίες όχι πριν από το 2016. Όσο και αν η υπόθεση του ακινήτου είναι μακροπρόθεσμη, εκτιμάται πως το ενδιαφέρον των ξένων θα ενταθεί όταν οι αγοραστές πειστούν πως τόσο οι τιμές, όσο και τα ενοίκια έχουν πιάσει πάτο και στο εξής θα αναμένεται ανοδική πορεία σε μακροπρόθεσμη βάση. Αν όλα πάνε καλά, κάτι τέτοιο θα φανεί κάπου προς το τέλος του έτους.

Αυτήν τη σταθεροποίηση μάλιστα της κατάστασης στην αγορά περιμένουν και στην Alpha Bank, προκειμένου η εταιρεία του ομίλου Alpha Αστικά Ακίνητα, σε συνεργασία με τη μητρική τράπεζα και ενδεχομένως άλλους επιχειρηματίες, να δραστηριοποιηθεί στο χώρο των ΑΕΕΑΠ (Ανώνυμη Εταιρεία Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας).

Το δεύτερο -και σαφώς μεγαλύτερο- εμπόδιο όμως είναι η στάση των τραπεζών και η απροθυμία τους να προχωρήσουν σε κουρέματα δανείων. Χαρακτηριστική είναι η θέση γνωστού παράγοντα της αγοράς: «Όταν τα ενοίκια έχουν πέσει την τελευταία πενταετία 40% και οι τρέχουσες αγοραπωλησίες γίνονται σε απόδοση (yield) της τάξης του 9% ή και του 10%, και μάλιστα σε ευρώ, φανταστείτε με πόσο μεγάλη ζημιά ρευστοποιεί ο πωλητής.

Στις περισσότερες περιπτώσεις, ένας τέτοιος πωλητής, αν δεν αντιμετωπίζει σοβαρά οικονομικά ζητήματα, θα περίμενε να δει πρώτα την αγορά να ανακάμπτει και μετά θα πουλούσε. Με άλλα λόγια, πολλές φορές, πίσω από ένα ακίνητο που πουλιέται βρίσκεται με τον έναν ή τον άλλον τρόπο μία τράπεζα, η οποία έχει δανειοδοτήσει είτε την κατασκευή του ακινήτου, είτε την εταιρεία που αγόρασε και λειτουργεί το ακίνητο. Είναι φυσικό λοιπόν, ο υποψήφιος αγοραστής να μην θέλει να αναλάβει όλα τα σχετικά δάνεια και έτσι να ζητά από τις τράπεζες κούρεμα υποχρεώσεων.

Κάτι τέτοιο όμως δεν γίνεται και έτσι -επί του παρόντος- ξένοι όμιλοι που θα ήταν διατεθειμένοι να τοποθετήσουν εκατοντάδες εκατομμύρια στην ελληνική αγορά ακινήτων, τηρούν στάση αναμονής».