Ευκαιρίες ξεπροβάλλουν στα εμπορικά ακίνητα

Πιθανές ευκαιρίες αγοράς σε εμπορικά ακίνητα πρώτης κατηγορίας φαίνεται πως ξεπροβάλλουν, αν η ελληνική οικονομία καταφέρει να μπει σε φάση ανάκαμψης, υποστηρίζουν αναλυτές και παράγοντες της αγοράς.

Χαρακτηριστική είναι η θέση της NAI Hellas (μέλος της γνωστής παγκόσμιας ένωσης μεσιτών εμπορικών ακινήτων) πως «επανακαθορίζεται η ελληνική αγορά ακινήτων» και ««ευκαιρίες προσφέρονται για επενδυτές που αγοράζουν τώρα -με έκπτωση- και θα ωφεληθούν από τη σταδιακή αύξηση στις αξίες των τιμών και των ενοικίων».

Ειδικότερα, σύμφωνα με τη NAI Hellas, «μετά από πέντε συνεχόμενα χρόνια ύφεσης, το 2013 παρατηρήθηκε σταθερή βελτίωση σε δύο από τους τρεις βασικούς μακροοικονομικούς δείκτες της Ελλάδας (ΑΕΠ, πληθωρισμός), τη στιγμή που η άνοδος της ανεργίας έδειξε σημάδια επιβράδυνσης.

Ομοίως, οι αξίες στην κτηματαγορά από το 2008, υποχώρησαν κατά μέσο όρο (όλοι οι τομείς) 55%. Το κλείσιμο του 2013 έδειξε σταθεροποίηση στα ενοίκια και στις αξίες».

Προς τα τέλη του 2013, τα γραφεία, τα καταστήματα λιανικής και τα ακίνητα αναψυχής-ξενοδοχεία έδειξαν να είναι οι πιο πιθανές κατηγορίες που είναι υποψήφιες για ανάκαμψη.

Στην αγορά γραφείων της Αθήνας, τα ενοίκια και οι αποδόσεις (yields) για τα ακίνητα πρώτης κατηγορίας, παρέμειναν στα επίπεδα του 2012. Η Λεωφόρος Κηφισίας και το κέντρο της πόλης παραμένουν οι πλέον δημοφιλείς τοποθεσίες γραφείων, ενώ αυξάνεται η ζήτηση για ακίνητα πρώτης ποιότητας, καθώς η προσφορά αυξάνεται στα γραφεία β' κατηγορίας.

Κατά τον ίδιο τρόπο, στην αγορά εμπορικών καταστημάτων τα ενοίκια και οι αποδόσεις για τα ακίνητα πρώτης κατηγορίας της Αθήνας διατηρήθηκαν στα επίπεδα του 2012. Καθιερωμένοι προορισμοί πρώτης κατηγορίας εμπορικών ακινήτων συνέχισαν να προτιμούνται και να χαρακτηρίζονται από υψηλά ποσοστά πληρότητας, ενώ τα εμπορικά κέντρα έχουν επηρεαστεί συγκριτικά λιγότερο και πηγαίνουν καλύτερα σε σχέση με το σύνολο της αγοράς σε επίπεδο μισθωτικών αξιών και πληρότητας.

Το 2014 αναμένεται να είναι έτος διόρθωσης στις αποτιμήσεις και στα ενοίκια. Ευκαιρίες προσφέρονται για επενδυτές που αγοράζουν τώρα -με έκπτωση- και θα ωφεληθούν από τη σταδιακή αύξηση στις αξίες των τιμών και των ενοικίων.

Αυξημένη επενδυτική δραστηριότητα

Ευκαιρίες υπό προϋποθέσεις και περιορισμούς βλέπει και η Eurobank Properties, σύμφωνα με όσα αναφέρει στην ετήσια κατάσταση των αποτελεσμάτων της:

«Η προοπτική ανάκαμψης της αγοράς ακινήτων επηρεάζεται σημαντικά από την υποχώρηση της αβεβαιότητας για την ελληνική οικονομία και την ενίσχυση των προοπτικών βελτίωσής της. Το 2013 χαρακτηρίστηκε από αυξημένη επενδυτική δραστηριότητα (σε σχέση με τις προηγούμενες χρήσεις) στον κλάδο των ακινήτων, η οποία αναμένεται να συνεχιστεί κατά τη διάρκεια της τρέχουσας χρήσης».

Στο πλαίσιο αυτό, οι προσδοκίες της αγοράς επαγγελματικών ακινήτων το 2014 καταγράφονται βελτιωμένες σε σχέση τόσο με το 2013 όσο και με τα προγενέστερα έτη, καθώς εκτιμάται ότι ενδεχομένως θα υπάρξει σχετική σταθεροποίηση των εμπορικών αξιών και αύξηση του όγκου των συναλλαγών. Ειδικότερα, η σταθεροποιητική τάση των εμπορικών αξιών αφορά κατά κύριο λόγο τα prime buildings, ενώ στα δεύτερης κατηγορίας επαγγελματικά ακίνητα αναμένεται να συνεχιστεί η πίεση ως προς τις εμπορικές τους αξίες και τα μισθώματα. Η διοίκηση της εταιρείας εκτιμά ότι κατά τη διάρκεια της τρέχουσας χρήσης θα παρουσιασθούν ελκυστικές επενδυτικές προτάσεις.

Έγιναν βήματα σταθεροποίησης

Την πορεία της πραγματικής οικονομίας θεωρεί και η Trastor ΑΕΕΑΠ παράγοντα-κλειδί για την εξέλιξη της κατάστασης στα εμπορικά ακίνητα:

«To 2013 πραγµατοποιήθηκαν σηµαντικά βήµατα για τη σταθεροποίηση της οικονοµίας. Τα δηµοσιονοµικά µέτρα που επιβλήθηκαν οδήγησαν στη µείωση του ελλείµµατος του κρατικού προϋπολογισµού και στον περιορισµό της ύφεσης και επίσης ολοκληρώθηκε η ανακεφαλαιοποίηση του τραπεζικού συστήµατος. Η ελληνική κτηµαταγορά αναµένεται να επηρεαστεί θετικά από τη βελτίωση της οικονοµικής κατάστασης στην Ελλάδα και την εισροή επενδυτικών κεφαλαίων.

Οι ΑΕΕΑΠ εξακολουθούν να απολαµβάνουν ένα ευνοϊκό φορολογικό καθεστώς σε σχέση µε τις υπόλοιπες εταιρίες, και µε αυτόν τον τρόπο συνεχίζουν να αποτελούν ελκυστικά επενδυτικά οχήµατα για µικρούς και µεγάλους επενδυτές, που επιθυµούν την έµµεση τοποθέτηση στην αγορά ακινήτων, εξασφαλίζοντας παράλληλα ελκυστικές µερισµατικές αποδόσεις».

Εφικτή η προσέλκυση κεφαλαίων

Η διοίκηση της MIG Real Estate αναφέρεται όχι μόνο στους παράγοντες που δρουν ανασταλτικά στην πορεία της ελληνικής αγοράς ακινήτων, αλλά και στις δυνατότητες -υπό προϋποθέσεις- προσέλκυσης κεφαλαίων από το εξωτερικό:

«Οι βασικοί παράγοντες που δρουν ανασταλτικά στην αγορά ακινήτων τα τελευταία χρόνια αφορούν στη βαθιά ύφεση της οικονομίας, στην πολιτική αβεβαιότητα, στο ασταθές φορολογικό καθεστώς, στις φορολογικές επιβαρύνσεις των ακινήτων και στην ανεπαρκή παροχή ρευστότητας από το χρηματοπιστωτικό σύστημα. Είναι οι ίδιοι παράγοντες, οι οποίοι από τη μία πλευρά αυξάνουν την προσφορά ακινήτων προς πώληση και, από την άλλη, προκαλούν ταυτόχρονα ακόμη μεγαλύτερη μείωση στη ζήτηση ακινήτων (αντί της αύξησης που συνήθως επιφέρουν οι χαμηλότερες τιμές), με αποτέλεσμα να οδηγούν σε περαιτέρω υποχώρηση των τιμών και στην πτώση των συναλλαγών.

Η Ελλάδα θα μπορούσε, στο μέλλον και υπό προϋποθέσεις, να προσελκύσει σημαντικά κεφάλαια από το εξωτερικό για επενδύσεις σε ακίνητα παντός είδους, ενισχύοντας σταδιακά τη ζήτηση και από εγχώριους επενδυτές. Οι πρώτες προσπάθειες για προσέλκυση εγχώριων και ξένων κεφαλαίων έχουν γίνει με την ιδιωτικοποίηση και μακροπρόθεσμη μίσθωση δύο χαρτοφυλακίων προνομιακών ακινήτων του Ελληνικού Δημοσίου (Οκτώβριος 2013).

Ακόμα, το Ταμείο Αξιοποίησης Ιδιωτικής Περιουσίας του Δημοσίου (ΤΑΙΠΕΔ) έχει ολοκληρώσει τους διαγωνισμούς για παραχώρηση ή πώληση, σε εγχώριους και ξένους επενδυτές, του Αστέρα Βουλιαγμένης, του IBC (Golden Hall) και τουριστικής έκτασης στην Κασσιόπη Κέρκυρας. Τέλος, σε εξέλιξη βρίσκονται διαγωνισμοί για το Ελληνικό και για μία σειρά ακινήτων, στα οποία συγκαταλέγονται από ξενοδοχεία και ιαματικές πηγές, έως εκτάσεις για τουριστική ανάπτυξη. Ανεξάρτητα από το δημόσιο, προς πώληση βρίσκεται ή εκτιμάται ότι θα προσφερθεί την επόμενη περίοδο και σημαντικός αριθμός ποιοτικών ακινήτων του ιδιωτικού τομέα.

Οι προσδοκίες για την αγορά ακινήτων εξαρτώνται άμεσα από την αναμενόμενη ανάκαμψη της ελληνικής οικονομίας, σε συνδυασμό με αλλαγές στο θεσμικό πλαίσιο της αγοράς, όπως είναι η ορθολογικοποίηση της φορολογίας των ακινήτων ή το καθεστώς των επαγγελματικών μισθώσεων.

Είναι ευνόητο πως η αναζωπύρωση της αγοράς ακινήτων θα ενισχύσει την ανάκαμψη της οικονομίας πολλαπλασιαστικά, με οφέλη για πολλούς κλάδους που συνδέονται άμεσα ή έμμεσα με την αγορά ακινήτων».