Ελληνικό: Στα 915 εκατ. η προσφορά της Lamda

Βελτιωμένη προσφορά κατά 25% κατέθεσε η Lamda Development, σύμφωνα με ανακοίνωση του ΤΑΙΠΕΔ. Πρσφέρει 915 εκατ. ευρώ για την «Ελληνικόν ΑΕ», ενώ αναλαμβάνει και το κόστος για το μητροπολιτικό πάρκο. Με βάση την προσφορά τα 300 εκατ. ευρώ θα πληρωθούν άμεσα και τα υπόλοιπα εντός δεκαετίας. Η τελική απόφαση για το εάν θα ανακηρυχθεί το σχήμα πλειοδότησης θα ληφθεί αφού προηγηθεί η αξιολόγηση της νέας προσφοράς από τους χρηματοοικονομικούς συμβούλους του Ταμείου. 

Αναλυτικά η ανακοίνωση του ΤΑΙΠΕΔ αναφέρει:

«Το ΤΑΙΠΕΔ ανακοινώνει ότι η Lamda Development ανταποκρίθηκε στο αίτημα του Διοικητικού του Συμβουλίου για βελτίωση της αρχικής της προσφοράς και κατέθεσε σήμερα βελτιωμένη προσφορά ύψους 915 εκατ. ευρώ για την απόκτηση του 100% των μετοχών της Ελληνικό Α.Ε.

Το 33% του ποσού αυτού θα καταβληθεί άμεσα με την ολοκλήρωση της συμφωνίας και το υπόλοιπο εντός 10 ετών, σύμφωνα με τους όρους της σχετικής σύμβασης. Η εταιρεία κατέθεσε τίμημα σαφώς βελτιωμένο, κατά ποσοστό υψηλότερο του 25% σε σχέση με την αρχική της προσφορά, και υπερβαίνει την αποτίμηση του ανεξάρτητου εκτιμητή (American Appraisal).

Επιπλέον του τιμήματος, η εταιρία αναλαμβάνει εξ ολοκλήρου κόστος ύψους 1,25 δισ. ευρώ, που απαιτείται για την υλοποίηση των αναγκαίων υποδομών και του Ενιαίου Μητροπολιτικού Πάρκου.

Η προσφορά δεσμεύει την εταιρεία με εγγυητικές επιστολές για την καταβολή του τιμήματος και ποινικές ρήτρες για την υλοποίηση επένδυσης, ύψους τουλάχιστον 5,7 δισ. ευρώ. Σημειώνεται ότι στο τίμημα δεν περιλαμβάνεται συμμετοχή του Ελληνικού Δημοσίου με ποσοστό 30% στα μελλοντικά κέρδη του επενδυτή, εφόσον η σωρευτική αποδοτικότητα της επένδυσης (IRR) ξεπεράσει το 15%.

Ως επόμενο βήμα και σύμφωνα με τη διαδικασία, οι Χρηματοοικονομικοί Σύμβουλοι (Citigroup, Piraeus Bank) με τη συνδρομή του εξειδικευμένου συμβούλου του ΤΑΙΠΕΔ, Happold Consulting, θα προχωρήσουνστην αξιολόγηση του δικαίου και ευλόγου της τελικής δεσμευτικής οικονομικής προσφοράς (fairness opinion) της Lamda Development, με βάση διεθνώς αποδεκτές διαδικασίες και πρότυπα αξιολόγησης.

Το Διοικητικό Συμβούλιο του ΤΑΙΠΕΔ αφού λάβει υπόψη του τα ανωτέρω, καθώς και την εισήγηση του Συμβουλίου Εμπειρογνωμόνων, θα αποφασίσει σε επόμενη συνεδρίασή του εντός των επόμενων ημερών για την ανακήρυξη ή μη Προτιμητέου Επενδυτή.

Μετά το τέλος της διαδικασίας, θα πραγματοποιηθεί συνέντευξη τύπου».

Τι λένε κύκλοι του ΤΑΙΠΕΔ

Όπως σημειώνουν κύκλοι του ΤΑΙΠΕΔ, εκτός από το τίμημα για την τελική απόφαση θα πρέπει να ληφθούν υπόψη και μια σειρά από άλλους παράγοντες.

Θα υλοποιηθούν επενδύσεις με σημαντικά πολλαπλασιαστικά αναπτυξιακά οφέλη για την οικονομία της Αθήνας και της χώρας. Υπολογίζεται ότι καθ’ όλη τη διάρκεια της ανάπτυξης του ακινήτου, η περιοχή του Ελληνικού και του Αγίου Κοσμά, βάση της πρότασης Φόστερ, αναμένεται να προσελκύσει επενδύσεις υψηλής προστιθέμενης αξίας άνω των €7 δισ. Παράλληλα, κατά τη διάρκεια του σχεδιασμού, της εκτέλεσης και της λειτουργίας της ανάπτυξης του ακινήτου, θα δημιουργηθεί ένας υψηλός αριθμός νέων θέσεων εργασίας, περίπου 50.000. Παράλληλα, πρόσφατη έρευνα του ΙΟΒΕ έδειξε ότι μέσα στην επόμενη 10ετία αναμένεται να αυξηθεί το ΑΕΠ κατά 1,2%.

Θα επαναπροσδιοριστεί η Αθήνα ως πόλη τουριστικού προορισμού, επιχειρηματικού κέντρου και χώρου αναψυχής στην περιοχή της Ανατολικής Μεσογείου. Στην ουσία, το Ελληνικό αποτελεί το πιο φιλόδοξο και σύνθετο έργο αστικής ανάπλασης στην Ευρώπη και η αξιοποίησή του Ελληνικού θα στείλει ένα ισχυρό μήνυμα στη διεθνή κοινότητα (ξένα ΜΜΕ, εταίροι μας στην ΕΕ, διεθνείς αγορές) ότι η Ελλάδα αλλάζει ριζικά και αποτελεί πλέον έναν ελκυστικό επενδυτικό προορισμό.

Οι χρήσεις

Σύμφωνα πάντα με κύκλους του ΤΑΙΠΕΔ, θα συνδυάζεται ένα ευρύ φάσμα χρήσεων και λειτουργιών που περιλαμβάνουν τουρισμό, αναψυχή, κατοικία, κέντρα και θερμοκοιτίδες επιχειρήσεων, εμπορικές λειτουργίες, διοίκηση και γραφεία, πολιτισμό και αθλητισμό, καθώς και περιβαλλοντικές υποδομές.

* Θα υπάρχουν συνολικά περί τα 1.500 περίπου στρέμματα κοινοχρήστων χώρων (κοινόχρηστο πράσινο, πλατείες, δρόμοι, πεζόδρομοι, οδοί ήπιας κυκλοφορίας, παιδικές χαρές) και κοινωφελών χρήσεων/εγκαταστάσεων (σχολεία, αθλητικές εγκαταστάσεις, χώροι κοινωνικών υποδομών, πολιτιστικά κτίρια κ.λπ.).

* Η προτεινόμενη, με βάση την τεχνική πρόταση, κάλυψη θα είναι αρκετά μικρότερη από 35%, που προβλέπεται στον ν. 4062/2012. Πιο συγκεκριμένα, θα υπάρχει συνολική κάλυψη περίπου 700.000 τ.μ. έναντι 2.100.000 τ.μ επιτρεπόμενης κάλυψης.

* Η δόμηση θα είναι πολύ πιο ήπια σε σύγκριση με τους γειτονικούς Δήμους. Οι μέσοι συντελεστές δόμησης σε όλους τους παραπάνω Δήμους είναι σχεδόν διπλάσιοι.

Χώροι πρασίνου - πάρκα

* Συνολικά τα 2/3 της συνολικής έκτασης (4.300 στρέμματα σε σύνολο 6.000) θα καλύπτονται από χώρους πρασίνου και ελεύθερους γενικώς χώρους. Πιο συγκεκριμένα, το ενιαίο Μητροπολιτικό Πάρκο των 2000 στρεμμάτων συνδυάζεται λειτουργικά και αρμονικά με τα 1000 στρέμματα των κοινόχρηστων χώρων που προκύπτουν από τις πολεοδομούμενες ζώνες και με τα 1300 στρέμματα των ακαλύπτων χώρων των δομήσιμων γηπέδων. Στην ουσία δημιουργείται το μεγαλύτερο αστικό παράκτιο πάρκο της Ευρώπης με έκταση διπλάσια από αυτήν του Πριγκιπάτου του Μονακό (1960στρ.). Συγκριτικά με άλλα πάρκα, η έκταση του νέου πάρκου θα ισούται με περίπου ενάμιση Hyde Park Λονδίνου ή με ενάμιση Central Park Νέας Υόρκης. Εννοείται ότι το πάρκο αυτό θα είναι προσβάσιμο και ανοικτό σε όλους τους πολίτες.

Οι εναλλακτικές

* Αναφορικά με τις προτάσεις για τη δημιουργία ενός Μητροπολιτικού Πάρκου, που ακούγονται από τους γύρω Δήμους και κάποιους άλλους φορείς, οι ίδιοι κύκλοι του ΤΑΙΠΕΔ, σημειώνουν ότι στην πρόταση προβλέπεται ούτως ή άλλως η δημιουργία ενιαίου Μητροπολιτικού Πάρκου Πρασίνου & Αναψυχής, έκτασης περίπου 2.000 στρεμμάτων, με 9 διακριτές θεματικές ενότητες στις οποίες αναπτύσσονται διαφορετικές λειτουργίες αστικού πάρκου: κέντρο φύσης, κέντρο γλυπτικής, εκθεσιακοί-μουσειακοί χώροι, αθλητικός πόλος στον οποίο δημιουργείται χώρος εγκαταστάσεων Ολυμπιακής μνήμης, πόλος πρότυπων μεσογειακών καλλιεργειών, πόλος Αττικής βλάστησης. Όλοι οι παραπάνω χώροι θα είναι ανοιχτοί για όλους τους πολίτες και κοινωνικές ομάδες.

* Όπως λένε «Κάποιοι προτείνουν να δημιουργηθεί ένα μη βιώσιμο πάρκο, το οποίο από τη μια θα δημιουργούσε από τη μια ελάχιστες θέσεις εργασίας, και από την άλλη ένα τεράστιο κόστος λειτουργίας και συντήρησης. Αυτό το κόστος κατά πάσα πιθανότητα θα κληθεί να πληρώνει συστηματικά το κράτος και τελικά ο φορολογούμενος. Επίσης, ας μην ξεχνάμε ότι με την πρόταση, η Αθήνα θα έχει μεγαλύτερο σε έκταση πάρκο από πόλεις όπως το Λονδίνο ή Νέα Υόρκη».

Το ΤΑΙΠΕΔ υποστηρίζει ότι για πρώτη φορά στη μεταολυμπιακή Ελλάδα υπάρχει ένα ολοκληρωμένο πλάνο αξιοποίησης της ολυμπιακών εγκαταστάσεων και της μετατροπής τους σε πόλους έλξης για τους επισκέπτες. Σύμφωνα με την πρόταση, τα ολυμπιακά έργα όχι μόνο θα διατηρηθούν, αλλά θα μετεξελιχθούν έτσι ώστε να διασφαλίζεται η βιωσιμότητά τους μέσα στο νέο Μητροπολιτικό Πάρκο του Ελληνικού. Θα διαμορφωθεί, με δαπάνες του επενδυτή, μια νέα θεματική ενότητα "Ολυμπιακής Μνήμης", όπως άλλωστε συνέβη και σε άλλες μεγαλουπόλεις που φιλοξένησαν Ολυμπιακούς Αγώνες (π.χ. Βαρκελώνη, Σύδνεϋ, Λονδίνο κτλ), όπου υπήρξε μέριμνα μετά-Ολυμπιακής βιωσιμότητας των εγκαταστάσεων των Αγώνων.

Επενδύσεις σε περιβαλλοντικές υποδομές

Σύμφωνα με την πρόταση του επενδυτή, θα προωθηθεί η χρήση φιλικών προς το περιβάλλον υλικών, μεθόδων και τεχνολογιών, και ειδικότερα η εφαρμογή τεχνικών εξοικονόμησης ενέργειας και νερού και η εκμετάλλευση των ανανεώσιμων πηγών ενέργειας. Πιο συγκεκριμένα, ο επενδυτής θα αναλάβει να δημιουργήσει μονάδα επεξεργασίας στερεών αποβλήτων, ένα ολοκληρωμένο σύστημα ανακύκλωσης, ενώ θα αναλάβει και την αποκατάσταση των ρεμάτων. Παράλληλα, θα διασφαλίζεται η επάρκεια νερού χωρίς να υπάρχει επιβάρυνση στα αποθέματα της ΕΥΔΑΠ.

Φορολογικό καθεστώς

Ο επενδυτής θα αναλάβει να αποδώσει στο Ελληνικό Δημόσιο το σύνολο των φόρων που προβλέπονται από τη νομοθεσία. Η έκταση στο Ελληνικό δεν απολαμβάνει κάποιων ιδιαίτερων φορολογικών πλεονεκτημάτων, έναντι άλλων περιοχών της Ελλάδος, καθώς αυτό αντίκειται στην κοινοτική νομοθεσία.

Γιατί υπήρξε μόνο μία προσφορά

Οι κύκλοι του ΤΑΙΠΕΔ υποστηρίζουν ότι υπήρξε μόνο μια προσφορά εξαιτίας του ιδιαίτερα υψηλού ρίσκου της συγκεκριμένης επένδυσης και όχι με τον ανταγωνισμό που προηγήθηκε, ο οποίος μάλιστα ήταν έντονος. Δυστυχώς δεν υπάρχουν επιτυχημένα προηγούμενα αντιστοίχου επιπέδου επενδύσεων στη χώρα μας και αυτό πράγματι αποτελεί πρόβλημα. Άλλωστε, για την περίπτωση του Ελληνικού είναι γνωστό ότι τα τελευταία 15 χρόνια περίπου έχουν αποτύχει όλες οι προσπάθειες αξιοποίησής του και τελικά δεν είχε προκριθεί κανένα σχέδιο ανάπτυξης από την Πολιτεία, παρά το γεγονός ότι έχουν εκπονηθεί 6 μελέτες για την αξιοποίησή του, από τη μελέτη του Πολυτεχνείου και του ΟΡΣΑ έως την μελέτη Ασεμπίγιο.

Σε ότι αφορά τη συγκεκριμένη διαγωνιστική διαδικασία, οι υπόλοιποι υποψήφιοι αποχώρησαν για λόγους που δεν σχετίζονται με το διαγωνισμό. Όλοι συμμετείχαν σε αυτή έως σχεδόν το τέλος της και ο κάθε υποψήφιος δεν κατέθεσε τελικά δεσμευτική προσφορά για λόγους που σχετίζονται είτε με τη διάθεσή του να αναλάβει το ρίσκο αυτής της επένδυσης, είτε με την ικανότητά του να βρει και να δεσμεύσει τους πολύ σημαντικούς πόρους που απαιτεί αυτό το έργο. Κατά συνέπεια, τίποτα δεν θα διασφάλιζε ότι η προκήρυξη νέου διαγωνισμού θα οδηγούσε σε μια ή περισσότερες δεσμευτικές προσφορές.

Αποτίμηση

Για το Ελληνικό, η αποτίμηση είναι μια σύνθετη υπόθεση, διότι σήμερα το Ελληνικό είναι μια έκταση εκτός σχεδίου πόλης χωρίς υποδομές αστικής ανάπτυξης, όπου όμως σύμφωνα με το Ν.4062 επιτρέπονται στο μέλλον να αναπτυχθούν δεκάδες χρήσεις γης. Επιπλέον, το Ελληνικό είναι ένα παλαιό αεροδρόμιο και απαιτεί σημαντικές δαπάνες για την αποκατάστασή του ως «οικοπέδου» προς ανάπτυξη. Ενδεικτικά, σημειώνεται ότι το κόστος αποξήλωσης των αεροδιαδρόμων, ανακύκλωσης της τεράστιας ποσότητας υλικών που θα εξαχθούν και της αναγέννησης του εδάφους που έχει μολυνθεί από την κηροζίνη των αεροπλάνων επί δεκαετίες, ξεπερνά τα 200 εκ. ευρώ.

Λόγω του τεράστιου μεγέθους της μελλοντικής ανάπτυξης του Ελληνικού κρίσιμο μέγεθος για την αξία του είναι τόσο οι υποδομές, το κόστος των οποίων είναι πολύ υψηλό και θα αναληφθεί εξ ολοκλήρου από τον επενδυτή, όσο και ο χρόνος στον οποίο μπορούν να απορροφηθούν από την αγορά οι προσφερόμενες αναπτύξεις, αφενός για να είναι ρεαλιστικό το σχέδιο ανάπτυξης, αφετέρου για να μην καταβαραθρωθούν οι αξίες γης από μια ξαφνική υπερπροσφορά ακινήτων στην περιοχή.

Ο ανεξάρτητος αποτιμητής λειτουργεί ως υποψήφιος επενδυτής και κατασκευάζει ένα μοντέλο επιχειρηματικού σχεδίου για την ανάπτυξη της έκτασης. Το ποσό που προκύπτει τελικά ως αποτίμηση της γης αντιστοιχεί πρακτικά στο καθαρό κέρδος που θα είχε ένας επενδυτής αν υλοποιούσε αυτό το σχέδιο ανάπτυξης, που μεγιστοποιεί την αξία του ακινήτου, έχοντας πληρώσει το κόστος της επένδυσης και το χρηματοοικονομικό του κόστος, δηλαδή το κόστος των ιδίων και δανειακών κεφαλαίων, που θα απαιτηθούν για την υλοποίηση της επένδυσης.

Τονίζεται, ότι στην αποτίμηση του Ελληνικού δεν έχει ληφθεί υπόψη το μέρισμα 30% από τα μελλοντικά κέρδη του επενδυτή. Συνεπώς, εφόσον η επένδυση στο Ελληνικό υλοποιηθεί και επιτευχθεί σωρευτική απόδοση άνω του 15% για τον επενδυτή, θα προκύψουν και άλλα πολύ σημαντικά έσοδα για το Δημόσιο. Επίσης, δεν έχουν υπολογιστεί οι φόροι που θα προκύψουν για το Δημόσιο και οι οποίοι αναμένεται να ξεπεράσουν τα 2 δισ. ευρώ σε ετήσια βάση και σε πλήρη ανάπτυξη του έργου.

Υπό αυτό το πρίσμα, σύμφωνα με το ΤΑΙΠΕΔ, το ποσό που πρέπει να διαιρέσουμε θα πρέπει να είναι το άθροισμα του κόστους των υποδομών, του κόστους του μητροπολιτικού πάρκου και του τιμήματος που θα καταβάλλει ο επενδυτής για την αγορά των μετοχών της Ελληνικό ΑΕ. Το ποσό αυτό είναι της τάξης των 2,2 δισ.