Μάχη Δημοσίου-ιδιωτών για το 10% της χώρας!

Τη στιγμή που η χώρα μας επιδιώκει την προσέλκυση ξένων επενδυτών στα ακίνητα, η απουσία Κτηματολογίου και τα πολυετή προβλήματα με χιλιάδες τίτλους ιδιοκτησίας έχουν δημιουργήσει ένα αχανές καθεστώς στην αγορά.

Μάλιστα, σύμφωνα με χθεσινή έκθεση της Εθνικής Τράπεζας, το 10% της επιφάνειας της Ελλάδας, δηλαδή περίπου 13.000 τετραγωνικά χιλιόμετρα, είναι σήμερα αμφισβητούμενο καθώς το διεκδικούν, ενίοτε με πολυετείς δικαστικούς αγώνες, τόσο το Δημόσιο όσο και χιλιάδες ιδιώτες.

Σύμφωνα με το ελληνικό δημόσιο, το 60% της επιφάνειας της Ελλάδας βρίσκεται στα χέρια κρατικών φορέων, ενώ οι ιδιώτες θεωρούν πως η περιουσία του κράτους περιορίζεται στο 50%.

Οι αναλυτές της Εθνικής Τράπεζας υποστηρίζουν πως η ελληνική γη είναι κατά 51% ιδιωτική, ενώ ποσοστό 12% ανήκει στους δήμους και 35% σε διάφορους οργανισμούς του κράτους. Περί το 1% της έκτασης της χώρας ανήκει στην Εκκλησία και άλλο 1% σε Συνεταιρισμούς (κυρίως οικοδομικούς).

Όμως, ακόμα και για τα περίπου 65.000 τετραγωνικά χιλιόμετρα που θεωρούνται περιουσία ιδιωτών, το 40% των ιδιοκτητών δε διαθέτει επαρκείς τίτλους ιδιοκτησίας! Αλλά ούτε και το Δημόσιο μπορεί να αποδείξει πως του ανήκουν δεκάδες χιλιάδες τετραγωνικά χιλιόμετρα, αφού για μεγάλο τμήμα της χώρας (για τις δασικές εκτάσεις) χρησιμοποιεί ως αποδεικτικό υλικό αεροφωτογραφίες του 1945.

Όταν το 1976 η τότε κυβέρνηση επιχείρησε να ξεκαθαρίσει το ιδιοκτησιακό καθεστώς των δασικών εκτάσεων και άρχισε η διαδικασία καταγραφής των πρώτων 4.000 τετραγωνικών χιλιομέτρων μέσα σε μικρό διάστημα δέχθηκε 20.000 διεκδικήσεις από διάφορους φορείς (ιδιώτες, συνεταιρισμούς κ.λπ.) με αποτέλεσμα να σταματήσει όπως-όπως η προσπάθεια.

Χαρακτηριστικό του χαοτικού καθεστώτος που επικρατεί με τις χρήσεις γης είναι το γεγονός πως το 25% της επιφάνειας της Ελλάδας είναι ακαθόριστης χρήσης (το 35% είναι δασικές εκτάσεις, το 35% αγροτικές κ.λπ.), ποσοστό τετραπλάσιο από τον μέσο όρο της Ε.Ε.

Εκτός από την απουσία μη αμφισβητούμενων τίτλων ιδιοκτησίας για μεγάλο τμήμα της χώρας, το δεύτερο μεγάλο πρόβλημα που συναντούν οι ξένοι επενδυτές είναι η έλλειψη σαφούς χωροταξικού και πολεοδομικού σχεδιασμού. Συνήθως, υπάρχουν διάφορα τοπικά, υπερτοπικά και εθνικά «χωροταξικά σχέδια», τα οποία αλληλοκαλύπτουν το ένα το άλλο, με αποτέλεσμα να μην είναι σαφείς οι χρήσεις γης και τι μπορεί ακριβώς να κάνει ο επενδυτής σε ένα οικόπεδο που θα αποκτήσει.

Όπως είχε αναφέρει πρόσφατα ο εντεταλμένος σύμβουλος του Ταμείου Ιδιωτικοποιήσεων Ανδρέας Ταπραντζής, στην περίπτωση του Αστέρα Βουλιαγμένης συγκρούονται επτά διαφορετικά επίπεδα χωροταξικού σχεδιασμού!

Ο παραλογισμός με τις χρήσεις γης οδηγεί σε πολυετείς καθυστερήσεις και δικαστικές διαμάχες, ενώ επιτρέπει τη δράση μικροσυμφερόντων τα οποία ενίοτε απομυζούν κρατική περιουσία χωρίς να πληρώνουν το αντίστοιχο τίμημα.

Στην περίπτωση που η χώρα μας ολοκλήρωνε το Εθνικό Κτηματολόγιο και ξεκαθάριζε το ιδιοκτησιακό και το χωροταξικό καθεστώς μεγάλου τμήματος, τότε οι τουριστικές επενδύσεις θα μπορούσαν, σύμφωνα με τους αναλυτές της Εθνικής, να φτάσουν τα 7,8 δισ. ευρώ ετησίως (από περίπου 6 δισ. σήμερα) και τα έσοδα από τουρίστες τα 16,3 δισ. ευρώ ετησίως από περίπου 10 δισ. σήμερα.

Σημειώνεται πως τα συγκεκριμένα μεγέθη μπορούν να επιτευχθούν μόνο μέσω της αναμόρφωσης του αχανούς πλαισίου που ισχύει σήμερα με τις χρήσεις γης. Αν προστεθούν και άλλες παρεμβάσεις (διεύρυνση τουριστικής περιόδου, αξιοποίηση εξειδικευμένων τουριστικών αγορών όπως ο ιατρικός τουρισμός κ.λπ.), τα οφέλη θα είναι πολλαπλάσια.

Εξαιτίας της απουσίας Κτηματολογίου, κάθε προσπάθεια για κατάρτιση στρατηγικού σχεδίου με τις χρήσεις γης είναι χρονοβόρα και πανάκριβη, επισημαίνουν οι αναλυτές της Εθνικής. Για παράδειγμα, στις λίγες περιπτώσεις όπου έγιναν προσπάθειες προώθησης σχεδίων πόλεως χρειάστηκαν περισσότερα από 15 χρόνια για την ολοκλήρωσή τους με κόστος ανώτερο του 0,6 εκατ. ευρώ ανά τετραγωνικό χιλιόμετρο.

Ενώ η κατασκευή κτιρίων επιτρέπεται ενίοτε και στα εκτός σχεδίου οικόπεδα, εμπλέκονται τόσο πολλές διαφορετικές υπηρεσίες στην αδειοδότηση που απαιτείται πολύ γερό στομάχι και πολύ παχύ πορτοφόλι. Η πολεοδομική - χωροταξική νομοθεσία προσεγγίζει σήμερα τις 25.000 σελίδες νομικών κειμένων.

Θεωρείται σίγουρο πως θα υπάρχει κάποιο σημείο όπου μια ρύθμιση θα αντικρούει μια άλλη, όπως διαπιστώνουν καθημερινά όσοι ασχολούνται με τα ακίνητα του ΤΑΙΠΕΔ. Η δαιδαλώδης νομοθεσία οδηγεί συχνά σε αποφάσεις που ερμηνεύουν μια ρύθμιση με διαφορετικό τρόπο απ' ό,τι αυτή ερμηνευόταν στο παρελθόν,κ.ο.κ.

Όσο για τους λόγους για τους οποίους δεν προχωρά το Κτηματολόγιο, ένας από τους σημαντικότερους είναι οι αλλαγές που έχουν συμβεί στις πραγματικές χρήσεις γης από το 1945, όταν μεγάλο ποσοστό της χώρας χαρακτηρίστηκε «δάσος» με βάση αεροφωτογραφίες. Σήμερα, μεγάλες εκτάσεις από αυτό που το Δημόσιο θεωρεί «δάσος» είναι πόλεις και χωριά...

Είναι γνωστή η υπόθεση με ιδιοκτήτες διαμερισμάτων σε Αγία Παρασκευή - Χολαργό που κλήθηκαν να αποδείξουν πως δεν είναι... δασικά! Γι' αυτό και απαιτούνται ειδικές ρυθμίσεις για τους ιδιώτες που θα βρεθούν να έχουν κτίσει μέσα στις δασικές εκτάσεις, εξαιρέσεις για τις περιοχές που είναι υψηλής περιβαλλοντικής προστασίας και σειρά άλλων παρεμβάσεων.