Τι σηματοδοτεί το «big deal» για τον Αστέρα

Στρατηγική κίνηση η οποία σηματοδοτεί την απόφαση ισχυρών επενδυτικών κύκλων του Κόλπου, με τη συμμετοχή και τουρκικών κεφαλαίων, να επενδύσουν στην αθηναϊκή βιτρίνα του ελληνικού τουρισμού χαρακτηρίζουν παράγοντες του χώρου την προσφορά των 400 εκατ. ευρώ που υπέβαλε η αραβικών συμφερόντων AGC, μέσω της Jermyn Street Real Estate Fund IV LP, για το 90% της Αστήρ Παλάς Βουλιαγμένης ΑΞΕ.

Όπως υποστηρίζουν, είναι μία από τις ελάχιστες φορές που η προσφορά ξεπέρασε τον πήχη των προσδοκιών της αγοράς, η οποία ανέμενε τίμημα 350 - 380 εκατ. ευρώ, γεγονός που αποτελεί σαφή ένδειξη ότι ο τουρισμός και το συναφές real estate development είναι το δυνατό χαρτί της χώρας.

Το ύψος της προσφοράς (μεγαλύτερη κατά 90 και 160 εκατ. ευρώ από τις άλλες δύο) υποδηλώνει, όπως υποστηρίζουν στελέχη της αγοράς, την πρόθεση των επενδυτών να ικανοποιήσουν τις απαιτήσεις του ομίλου της Εθνικής και του ΤΑΙΠΕΔ και, ταυτόχρονα, να μην επιτρέψουν σε άλλους διεκδικητές να τρέφουν ελπίδες.

Πώς θα προχωρήσει η συμφωνία

Το επόμενο βήμα στη διαδικασία που πέρασε από χθες στο τελευταίο στάδιο είναι η αύξηση μετοχικού κεφαλαίου της Αστήρ Παλάς Βουλιαγμένης, στην οποία θα συμμετάσχει το Δημόσιο με εισφορά σε είδος (θα εισφέρει το όμορο ακίνητο που ελέγχει το Ταμείο Ιδιωτικοποιήσεων).

Με βάση την προσφορά που κατέθεσε η κοινοπραξία υπό την αραβικών συμφερόντων AGC, ύψους 400 εκατ. ευρώ, το 100% της Αστήρ Παλάς αποτιμάται στα 440 εκατ. ευρώ. Με την αύξηση κεφαλαίου, η εισηγμένη θα αποκτήσει τον έλεγχο και του γειτονικού ακινήτου που σήμερα ανήκει στο ΤΑΙΠΕΔ. Με την ολοκλήρωση της αύξησης, το Ταμείο θα μεταβιβάσει τη συμμετοχή του στον επενδυτή και θα εισπράξει το τίμημα που του αναλογεί (100 εκατ. ευρώ).

Η Εθνική ελέγχει σήμερα το 85,35% της Αστήρ, το ποσοστό της όμως θα μεταβληθεί μετά την εισφορά στην Αστήρ από το ΤΑΙΠΕΔ της όμορης έκτασης. Σημειώνεται πώς η ΕΤΕ αποτιμά τον Αστέρα στα 200 εκατ. ευρώ στα βιβλία της και εκτιμάται ότι θα εγγράψει κεφαλαιακό κέρδος της τάξης των 170 εκατ. ευρώ.

Με δεδομένο ότι ο πλειοδότης θα αποκτήσει το 90% της εταιρείας θα υποχρεωθεί να προχωρήσει σε δημόσια πρόταση για την απόκτηση και του υπόλοιπου 10% σε τιμή που θα αντιστοιχεί στην αποτίμηση των 440 εκατ. ευρώ.

Τα νέα δεδομένα

Το σίγουρο είναι ότι με τη συμφωνία για την πώληση του Αστέρα, που αναμένεται να ολοκληρωθεί εντός των προσεχών ημερών, όπως ανακοίνωσαν η Εθνική Τράπεζα και το ΤΑΙΠΕΔ, πραγματοποιείται η μεγαλύτερη ξένη επένδυση στην ελληνική αγορά ακινήτων μετά το ξέσπασμα της κρίσης. Πρόκειται, επίσης, για μία από τις μεγαλύτερες ιδιωτικοποιήσεις, σε μια χρονιά που δεν πήγε και τόσο καλά για το ΤΑΙΠΕΔ, τουλάχιστον σε σχέση με τις προσδοκίες που είχαν καλλιεργηθεί.

Το επενδυτικό σχέδιο της AGC για το συγκρότημα του Αστέρα δημιουργεί νέα δεδομένα καθώς προβλέπει, σύμφωνα με πληροφορίες, τη μεταμόρφωση της χερσονήσου σε υπερπολυτελή πόλο αναψυχής. Στο πλαίσιο αυτό σχεδιάζεται να μετατραπούν σε υπερπολυτελείς μονάδες τα δύο υφιστάμενα ξενοδοχεία, να δημιουργηθούν μόλις 10-15 πολυτελείς επαύλεις για λίγους, στη θέση που ξενοδοχείου Αφροδίτη, ενώ προβλέπεται η αναβάθμιση της μαρίνας του συγκροτήματος.

Το προφίλ του επενδυτικού σχεδίου της AGC, με βάση τουριστικούς κύκλους, απομακρύνει κάθε συζήτηση για μεταφορά του καζίνο Πάρνηθας στην περιοχή, ενώ δημιουργεί νέα δεδομένα για τα στάνταρ που θα επιλεγούν για την ανάπλαση του θαλάσσιου μετώπου της Αττικής και τη δημιουργία της λεγόμενης Αθηναϊκής Ριβιέρας.

Εφόσον επικυρωθεί η εξαγορά του Αστέρα από την AGC δημιουργούνται, ταυτόχρονα, προοπτικές να συνδεθεί πιο στενά ο ελληνικός τουρισμός με την περιοχή του Κόλπου ο οποίος αποτελεί μία από τις ταχύτερα ανερχόμενες, υψηλού εισοδηματικού επιπέδου, αγορές εξερχόμενου τουρισμού του πλανήτη.

Επιπλέον, διαμορφώνονται ευνοϊκότερες συνθήκες να αξιοποιηθεί προς όφελος του ελληνικού τουρισμού το ισχυρό δίκτυο προορισμών των αεροπορικών εταιρειών του Κόλπου. Σημειώνεται ότι οι αεροπορικές εταιρείες της περιοχής θεωρούνται από τις ισχυρότερες της αγοράς και οδηγούν την κούρσα παραγγελιών νέων αεροσκαφών, τόσο από την αμερικανική Boeing όσο και από την ευρωπαϊκή Airbus, κι επίσης διατηρούν πυκνό δίκτυο συνδέσεων με όλους τους μακρινούς προορισμούς (Κίνα, Ινδία, Ιαπωνία, Νοτιοανατολική Ασία, Αυστραλία) με τους οποίους επιδιώκει να συνδεθεί άμεσα ο ελληνικός τουρισμός.

Το προφίλ του αγοραστή

Στο σχήμα υπό την AGC φέρεται να συμμετάσχουν ισχυρά αραβικά κεφάλαια από Κουβέιτ, Αμπού Ντάμπι κ.α., καθώς και η τουρκική Dogus.

Η AGC Equity Partners διαχειρίζεται κεφάλαια περί τα 2 δισ. ευρώ, με γραφεία στο Λονδίνο και στη Μέση Ανατολή. Πέρυσι, μια κοινοπραξία της AGC με τη ρωσική Direct Investment Fund, την Xenon Capital Partners και την αυστραλιανή Macquarie επένδυσε 625 εκατομμύρια δολάρια για την εξαγορά μειοψηφικού ποσοστού της OAO Enel OGK-5 (ελέγχεται από την ιταλική Enel), στη μεγαλύτερη συμφωνία που έγινε ποτέ στον ρωσικό ενεργειακό τομέα.

Ο εκ των συνιδρυτών της AGC, ο Walid Abu-Suud, ήταν επί σχεδόν δύο δεκαετίες ανώτατο στέλεχος της κρατικής επενδυτικής εταιρείας του Κουβέιτ. Στο παρελθόν είχε επίσης διαχειριστεί χαρτοφυλάκιο περί τα 14 δισ. δολ. της κρατικής εταιρείας πετρελαίου του Κουβέιτ (Kuwait Petroleum Corporation - KPC).

Η διαδικασία πώλησης του ξενοδοχειακού συγκροτήματος, πάντως, δεν προχωράει αναίμακτα καθώς υπάρχουν σοβαρές αντιδράσεις τόσο από την αντιπολίτευση, όσο και από τη δημοτική αρχή της περιοχής. Οι αντιδράσεις συνδέονται με το ύψος του τιμήματος (που ορισμένοι θεωρούν χαμηλό), αλλά και με το σχέδιο κατασκευής πολυτελών κατοικιών στο ακίνητο που σήμερα φιλοξενεί τα ξενοδοχεία.

Τι αγοράζει ο επενδυτής

Τα περιουσιακά στοιχεία του διαγωνισμού για τον Αστέρα περιλαμβάνουν ακίνητο κυριότητας της Αστήρ Παλάς Βουλιαγμένης και όμορο ακίνητο του ΕΟΤ, που ανήκει πλέον στο ΤΑΙΠΕΔ. Το ακίνητο του Αστέρα (192.622 τ.μ.) περιλαμβάνει τα εξής ξενοδοχεία:

- Το Αrion Resort and Spa με 123 δωμάτια που έχουν ανακαινισθεί το 2004, 58 bungalows, σπα και κέντρο ευεξίας, χώρους εστίασης, συνεδριακό κέντρο κ.ά.

- Το Τhe Westin Hotel Athens, με 162 δωμάτια, χώρους εστίασης, συνεδριακό κέντρο κ.ά., που έχουν ανακαινισθεί επίσης το 2004.

Μέσω της αύξησης κεφαλαίου το ΤΑΙΠΕΔ θα εισφέρει το όμορο ακίνητο (115.671 τ.μ.), ιδιοκτησίας του Ελληνικού Οργανισμού Τουρισμού (η Εθνική Τράπεζα έχει το δικαίωμα επικαρπίας και ο Αστέρας μισθώνει το ακίνητο κατόπιν συμφωνίας ισχύος 30 ετών, έως το 2029).

Το ακίνητο περιλαμβάνει το πρώην Aphrodite Hotel, με συνολική επιφάνεια 20.027 τ.μ. (13.090 είναι οι βασικοί χώροι) και έκταση η οποία δεν έχει αξιοποιηθεί. Το Aphrodite Hotel αυτήν τη στιγμή είναι μη λειτουργήσιμο και χρήζει εκτεταμένης ανακαίνισης, ωστόσο στο παρελθόν αριθμούσε συνολικά 165 δωμάτια. Επιπλέον, η Αστήρ έχει τα δικαιώματα χρήσης της παραλίας του Αστέρα (έως το 2022) και της μαρίνας για περίοδο 40 ετών (από τον Οκτώβριο του 2012).