Πώς θα επενδύσετε σε ακίνητα μέσω REITs

Είναι γνωστό ότι τα ακίνητα θεωρείται ότι αποτελούν μια μεγάλη επενδυτική κλάση με σταθερή αποταμιευτική αξία. Επίσης, όταν ενοικιάζονται, μπορούν να αποδίδουν και ένα σταθερό εισόδημα.

Επειδή η απευθείας επένδυση σε ακίνητα είναι μια ακριβή και χρονοβόρα διαδικασία, σε αυτή μας τη μελέτη θα ασχοληθούμε με επενδύσεις real estate μέσω εταιρειών που επενδύουν σε ακίνητα και ονομάζονται Real Estate Investment Trusts (REITs). Αυτά προσφέρουν μια εναλλακτική επενδυτική πρακτική μέσω έμμεσης συμμετοχής στην εμπορική ακίνητη περιουσία, χωρίς ο επενδυτής να χρειάζεται να αγοράσει και να διαχειρίζεται τα ακίνητα απευθείας.

Η αξία του real estate ξεπερνά τα $ 300 τρισ. παγκοσμίως

Πηγές: Savills Real Estate, World Bank, Bank of International Settlements, World Federation of Exchanges, World Gold Council. Συνολικά στρογγυλοποιημένα μεγέθη 2022.

Όπως μας δείχνει το παραπάνω γράφημα και έχουμε αναφέρει και σε προηγούμενο άρθρο μας, το real estate είναι το μεγαλύτερο asset class παγκοσμίως (υπολειπόμενο μόνο των χρηματοοικονομικών παραγώγων).

Όπως είναι φυσικό, κάποιος επενδυτής μπορεί να τοποθετηθεί άμεσα στην αγορά αυτή μέσω αγοραπωλησιών και ενοικιάσεων ακίνητων. Πλην όμως η απευθείας αγορά συνεπάγεται χρόνο, μεγάλο ύψος κεφαλαίου, πιθανή χρηματοδότηση και άμεσες ρυθμιστικές, πολεοδομικές και φορολογικές υποχρεώσεις.

Τα REITs είναι εταιρείες που επενδύουν σε ακίνητα και παράγουν έσοδα μέσω ενοικίων. Διανέμουν τουλάχιστον το 90% των εσόδων τους στους επενδυτές με τη μορφή μερισμάτων. Τα REITs προσφέρουν έναν εύκολο τρόπο επένδυσης σε ακίνητα χωρίς να απαιτείται ιδιοκτησία. Επιπλέον, αυτά που είναι εισηγμένα στο χρηματιστήριο, προσφέρουν εκτός από μια ελεγκτική και κανονιστική πιστοποίηση, άμεση επενδυτική ρευστότητα.

Τι είναι το REIT

Μια Εταιρεία Επενδύσεων σε Ακίνητα (REIT) είναι μια εταιρεία που κατέχει, λειτουργεί ή χρηματοδοτεί ακίνητα που παράγουν έσοδα. Μπορείτε να αγοράσετε μετοχές σε REITs όπως αγοράζετε κοινές μετοχές, με στόχο την απόδοση μέσω μερισμάτων.

Τα REITs συνήθως κατέχουν ένα χαρτοφυλάκιο ακινήτων, με διασπορά μεταξύ άλλων σε διαμερίσματα, αποθήκες, εγκαταστάσεις logistics, εμπορικά κέντρα και ξενοδοχεία. Αυτά μπορούν να αγοραστούν μέσω ενός επενδυτικού λογαριασμού σε έναν μεσίτη (broker) όπως ακριβώς και οι μετοχές.

Πώς λειτουργούν τα REITs

Τα REITs δημιουργήθηκαν με έγκριση από το Κογκρέσο το 1960, για να επιτρέψουν στους ατομικούς επενδυτές να κατέχουν μετοχές σε μεγάλες εταιρείες ακινήτων, όπως ακριβώς θα μπορούσαν να κατέχουν μετοχές και σε άλλες επιχειρήσεις. Αυτή η καινοτομία επέτρεψε την εύκολη αγορά και διαπραγμάτευση ενός διαφοροποιημένου χαρτοφυλακίου ακινήτων.

Τα REITs πρέπει να πληρούν συγκεκριμένες απαιτήσεις του Internal Revenue Service (IRS), συμπεριλαμβανομένων:

• Διανομής τουλάχιστον του 90% του φορολογητέου εισοδήματος ως μερίσματα στους μετόχους κάθε έτος.
• Επένδυσης τουλάχιστον του 75% των συνολικών περιουσιακών στοιχείων σε ακίνητα ή μετρητά.
• Κερδίζουν τουλάχιστον το 75% του ακαθάριστου εισοδήματος από δραστηριότητες που σχετίζονται με ακίνητα, όπως ενοίκια, τόκοι από υποθήκες ή πωλήσεις ακινήτων.
• Να έχουν τουλάχιστον 100 μετόχους μετά το πρώτο έτος ύπαρξης.
• Να διασφαλίζουν ότι όχι περισσότερο από το 50% των μετοχών κατέχονται από πέντε ή λιγότερα άτομα κατά το τελευταίο εξάμηνο του εκάστοτε φορολογικού έτους.

Με την τήρηση αυτών των κανόνων, τα REITs αποφεύγουν τη φορολόγηση σε εταιρικό επίπεδο, επιτρέποντάς τους να χρηματοδοτούν ακίνητα πιο οικονομικά και να παράγουν υψηλότερα κέρδη για διανομή στους επενδυτές. Αυτή η δομή επιτρέπει στις REITs να αναπτύσσονται και να αυξάνουν τα μερίσματα που διανέμουν με την πάροδο του χρόνου.

Παγκόσμιες τάσεις

Δεδομένου ότι τα REITs αποτελούν μια αμερικανική επενδυτική εφεύρεση χρονικού βάθους 65 και πλέον ετών, έχουν αποκτήσει δομικό ρόλο στην επενδυτική σκηνή των ΗΠΑ. Για περίπου επτά δεκαετίες έχουν συνδέσει το όνομά τους με τη δημοκρατία του πολίτη και την ιδιοκτησία, αποκτώντας οντότητα και κοινή αποδοχή με μεγάλο αποτύπωμα ευνοϊκών κανονιστικών και φορολογικών ρυθμίσεων, με την έγκριση του μεγαλύτερου νομοθετικού σώματος της χώρας, του Κογκρέσου. Υπάρχουν REITs και στο Ηνωμένο Βασίλειο, όπως και σε άλλες χώρες της Ευρώπης. Πλην, όμως, οι χώρες αυτές προσπαθούν να προσομοιάσουν τις αρχές που επικρατούν στην αγορά των ΗΠΑ.

Διαχρονικές αποδόσεις επένδυσης σε REITs

Για να εκτιμηθούν οι πιθανές αποδόσεις, είναι σημαντικό να χρησιμοποιήσουμε δείκτες αναφοράς. Ο δείκτης S&P 500, που αντιπροσωπεύει τις 500 από τις μεγαλύτερες εταιρείες των ΗΠΑ, χρησιμεύει ως ο κορυφαίος δείκτης εναλλακτικής απόδοσης. Παρομοίως, ο FTSE NAREIT All Equity REITs Index παρακολουθεί την απόδοση των εταιρειών REIT. Ο παρακάτω πίνακας συγκρίνει τις διαχρονικές αποδόσεις των δύο δεικτών.

Κύρια σημεία

Μακροπρόθεσμα (τα τελευταία 50 χρόνια), ως επίσης και τα τελευταία 25 έτη οι τάσεις δείχνουν ότι τα REITs υπεραπέδωσαν σε σχέση με τον δείκτη S&P 500. Τα πιο πρόσφατα στοιχεία όμως (δεκαετίας, πενταετίας και έτους) ο S&P 500 παρουσίασε έξαρση αποδόσεων με ιδιαίτερη έμφαση το 2023.

Ανάλυση ετησίων αποδόσεων (Ιούνιος 2024)

Σε αυτό το σκέλος, θα ασχοληθούμε με τις πιο πρόσφατες αποδόσεις επιλεγμένων επενδύσεων REITs, με τη μορφή εταιρικών μετοχών, αμοιβαίων κεφαλαίων και Exchange Traded Fuds (ETFs).

Καλύτερες αποδόσεις αμοιβαίων κεφαλαίων REIT

Η επένδυση σε αμοιβαία κεφάλαια REIT και ETF ακινήτων προσφέρει άμεση διαφοροποίηση σε λογική τιμή. Παρακάτω αναφέρονται μερικά από τα αμοιβαία κεφάλαια με τις καλύτερες επιδόσεις τον τελευταίο χρόνο (μέχρι Ιούνιο 2024):

Καλύτερες αποδόσεις REIT ETF

Παρακάτω αναφέρονται μερικά από τα ETF ακινήτων με τις καλύτερες επιδόσεις τα τελευταία πέντε χρόνια:

Οι παραπάνω πίνακες δείχνουν ότι οι προσεκτικές επιλογές μετοχών στον τομέα του real estate σε εξειδικευμένους κλάδους, όπως για παράδειγμα τα logistics, τα γηροκομεία και τα κέντρα αποκατάστασης, είχαν πολύ μεγαλύτερη απόδοση σε σύγκριση με τις κλασικές επενδύσεις σε εμπορικά ακίνητα, όπως τα εμπορικά κέντρα και τα καταστήματα.

Η σχετικά χαμηλή απόδοση των REIT ETFs την τελευταία πενταετία αποδεικνύει ότι οι διαδοχικές αυξήσεις των επιτοκίων είχαν σημαντική αρνητική επίδραση, καθιστώντας ακριβή τόσο τη χρηματοδότηση νέων επενδυτικών projects όσο και τις αναχρηματοδοτήσεις των δανείων για τα υπάρχοντα έργα. Ο χώρος του real estate χαρακτηρίζεται από μόχλευση της τάξης του 35%, οπότε η αναμενόμενη πτώση των επιτοκίων θα έχει καθοριστική επίδραση στην αύξηση των αποδόσεων.

Συμπεράσματα

Οι Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητα (REITs) προσφέρουν έναν καινοτόμο και αποδοτικό τρόπο συμμετοχής στην αγορά ακινήτων χωρίς την ανάγκη άμεσης ιδιοκτησίας και διαχείρισης. Με σημαντικά πλεονεκτήματα όπως η διανομή του 90% των εσόδων στους επενδυτές και η άμεση ρευστότητα μέσω των χρηματιστηρίων, τα REITs καθίστανται ελκυστική επιλογή για μακροπρόθεσμες επενδύσεις.

Τα δεδομένα δείχνουν ότι, παρά τις βραχυπρόθεσμες διακυμάνσεις, τα REITs έχουν επιδείξει υπεραποδόσεις σε σχέση με τον δείκτη S&P 500, ενισχύοντας την αξιοπιστία τους ως επενδυτικά εργαλεία. Με την παγκόσμια τάση να υιοθετεί το αμερικανικό μοντέλο, η προοπτική για περαιτέρω ανάπτυξη και εδραίωση των REITs διεθνώς είναι ισχυρή.

Εν κατακλείδι, η επένδυση σε REITs αποτελεί μια έξυπνη και στρατηγική κίνηση για όσους επιδιώκουν σταθερές αποδόσεις και διαφοροποίηση του χαρτοφυλακίου τους.

* Ο Νικόλαος Χαβούτης είναι διευθυντής της συμβουλευτικής εταιρείας SoZone Limited ([email protected]).