Ο Ben Bernanke και η ”φούσκα” των ακινήτων

Η αμερικανική οικονομία διένυσε τα πρώτα χρόνια της χιλιετίας μεταπηδώντας σε μια σειρά από ”φούσκες” ανάμεσα στις αγορές ακινήτων και τα χρηματιστήρια. Εάν η Fed θέλει να τονώσει την αμερικανική οικονομία εγκαίρως για τις εκλογές του 2008, ο κ. Bernanke ίσως χρειαστεί να αναζωπυρώσει μια ”φούσκα” σε χρηματιστηριακή αγορά για να αποζημιώσει την απώλεια της δημιουργίας πλούτου από την στεγαστική αγορά.

Δημοσιεύθηκε: 26 Ιανουαρίου 2006 - 13:11

του David Hale*

Δεν υπάρχει ουσιαστικά καμία αμφιβολία ότι οι τιμές των ακινήτων έχουν καταστεί κυρίαρχο ζήτημα για το μέλλον της οικονομικής ανάπτυξης. Η αμερικανική Federal Reserve και η Κεντρική Τράπεζα της Νέας Ζηλανδίας αυξάνουν τα επιτόκια για να τιθασεύσουν την εκτίναξη στις αγορές ακινήτων.

Η Αυστραλία και η Βρετανία σταμάτησαν να αυξάνουν τα επιτόκια γιατί ο στεγαστικός πληθωρισμός επιβραδύνθηκε δραματικά εδώ και έναν χρόνο. Η Νότιος Αφρική πιθανότατα θα αυξήσει τα επιτόκια σύντομα, εν μέρει γιατί η εκτίναξη στις αντικειμενικές αξίες έχει προκαλέσει ταχύτατη αύξηση του καταναλωτικού δανεισμού και διεύρυνση στο ισοζύγιο τρεχουσών συναλλαγών.

Η ”φούσκα” στην αγορά ακινήτων θα είναι πιθανότατα η μεγάλη πρόκληση που θα αντιμετωπίσει ο Ben Bernanke όταν αναλάβει τα ηνία της Federal Reserve την ερχόμενη εβδομάδα.

Οι τιμές στα αμερικανικά ακίνητα έχουν αυξηθεί πάνω από 60% στην τελευταία πενταετία και εξακολουθούν να αυξάνονται με ταχείς ρυθμούς (13%-14% σε ετήσια βάση στο τελευταίο τρίμηνο). Στις ΗΠΑ σήμερα η αντικειμενική αξία των αμερικανικών σπιτιών αντιστοιχεί στο 200% του διαθέσιμου προσωπικού εισοδήματος, σε σύγκριση με 160% στη δεκαετία του 1990.

Τα στεγαστικά και λοιπά ενυπόθηκα δάνεια του είδους αντιστοιχούν σήμερα στο 61% του τραπεζικού δανεισμού σε σύγκριση με 50% και πλέον πριν 10 χρόνια και 25% στη δεκαετία του 1970.

Στην αμερικανική αγορά ακινήτων επικρατεί σήμερα μια μορφή κτηματικού δανεισμού που είχε απαλειφθεί από τη δεκαετία του 1920. Στην Καλιφόρνια, τα δύο τρίτα των νέων δανείων προβλέπουν την πληρωμή μόνο των τόκων του δανείου. Αυτού του είδους ο δανεισμός ήταν δημοφιλής μέχρι το 1930, αλλά μειώθηκε κάθετα μετά τη δημιουργία της Fannie Mae, του ομίλου κτηματικής χρηματοδότησης, κατά τη διάρκεια του Μεγάλου Κραχ.

Ο Alan Greenspan, ο απερχόμενος διοικητής της Fed, ανέφερε σε έκθεσή του τον Σεπτέμβριο ότι τα νοικοκυριά τραβάνε 600-700 δισ. δολάρια κέρδη από την ακίνητη περιουσία, μέσα από συναλλαγές κτηματικής επαναχρηματοδότησης.

Και πρόσφατα, σε συνέδριο στο Jackson Hole, ο κ. Greenspan εξήγησε ότι οι τιμές των σπιτιών παίζουν μεγάλο ρόλο στην εξέλιξη του αμερικανικού και του διεθνούς επιχειρηματικού κύκλου από το 2000. Έχουν περιστείλει τις αποταμιεύσεις των νοικοκυριών και δημιούργησαν τις συνθήκες ώστε το έλλειμμα τρεχουσών συναλλαγών της Αμερικής να πλησιάζει πλέον το 7% του ΑΕΠ. Το ίδιο ισχύει στην Αυστραλία, τη Νέα Ζηλανδία και τη Νότιο Αφρική, των οποίων ωστόσο ο δανεισμός ωχριά μπροστά στον αμερικανικό.

Δεν είναι σαφές πόσο θα πρέπει ο κ. Bernanke να αυξήσει τα επιτόκια για να σταματήσει τη στεγαστική άνθιση. Το καλό είναι ότι η Βρετανία και η Αυστραλία μπόρεσαν να σταματήσουν τη ”φούσκα” όταν τα επιτόκια πλησίασαν το 5%. Η Νέα Ζηλανδία χρειάστηκε να φτάσει στο 7% όμως.

Υπάρχουν αρκετές ελπίδες ότι η Αμερική θα ακολουθήσει τη Βρετανία και την Αυστραλία. Οι πωλήσεις οικιών έχουν αρχίσει να μειώνονται και το απόθεμα των απούλητων σπιτιών αυξήθηκε κάθετα το τελευταίο εξάμηνο.

Εάν οι ΗΠΑ συγκρατήσουν τη ”φούσκα” με επιτόκια μόνο 5%, η οικονομία θα έχει πολλές πιθανότητες να πραγματοποιήσει ομαλή προσγείωση του χρόνου. Ο κίνδυνος καταβύθισης στις τιμές των σπιτιών ή χρεοστασίου σε οργανισμούς κτηματικού δανεισμού, θα είναι πολύ μικρός.

Μέχρι στιγμής, ένα είναι σίγουρο. Η αμερικανική οικονομία διένυσε τα πρώτα χρόνια της νέας χιλιετίας μεταπηδώντας σε μια σειρά από ”φούσκες” ανάμεσα στις αγορές στέγασης και χρηματιστηρίων. Ο George W. Bush επανεξελέγη το 2004 γιατί προήδρευσε στη μεγαλύτερη αύξηση των αντικειμενικών αξιών από όλους τους Αμερικανούς προέδρους. Στην πρώτη θητεία του οι πραγματικές τιμές των σπιτιών αυξήθηκαν 35% σε σύγκριση με το προηγούμενο ρεκόρ του 24% κατά τη διάρκεια της δεύτερης θητείας του Ronald Reagan.

Η πιστωτική πολιτική του κ. Greenspan προσέφερε στους Αμερικανούς κέρδη κεφαλαίου ύψους 5.000 δισ. δολαρίων. Ο Λευκός Οίκος εξέλεξε τον κ. Μπερνάνκε, εν μέρει, επειδή ήταν εκείνος που είχε προειδοποιήσει για τους κινδύνους του αποπληθωρισμού το 2003 και είχε προτρέψει τη Fed να μειώσει τα επιτόκια σε επίπεδα που τόνωσαν την αγορά ακινήτων.

Όταν οι τιμές των ακινήτων μπουν σε κανονικούς ρυθμούς, οι αποταμιεύσεις θα αυξηθούν, η κατανάλωση θα επιβραδυνθεί, ο ρυθμός ανάπτυξης της οικονομίας θα πέσει στο 2,5% και το δολάριο θα ξαναρχίσει να πέφτει. Η ίδια η Fannie Mae εκτιμά ότι ο όγκος των στεγαστικών δανείων θα υποχωρεί από τα 3.800 δισ. δολ. το 2003 και 2.850 δισ. δολ. πέρσι στα 2.100 δισ. δολ. το 2007.

Εάν η Fed θέλει να τονώσει την αμερικανική οικονομία εγκαίρως για τις εκλογές του 2008, ο κ. Bernanke ίσως χρειαστεί να αναζωπυρώσει μια ”φούσκα” σε χρηματιστηριακή αγορά για να αποζημιώσει την απώλεια της δημιουργίας πλούτου από τη στεγαστική αγορά.

*Ο αρθρογράφος είναι οικονομολόγος με έδρα το Σικάγο και πρόεδρος της Hale Advisers.

© The Financial Times Limited 2006. All rights reserved.
FT and Financial Times are trademarks of the Financial Times Ltd.
Not to be redistributed, copied or modified in any way.
Euro2day.gr is solely responsible for providing this translation and the Financial Times Limited does not accept any liability for the accuracy or quality of the translation