Απλά μαθήματα για ”φούσκες ακινήτων”

Ο εντοπισμός του σημείου ”σκασίματος μιας φούσκας” είναι πολύ δύσκολο έργο. Συνήθως η πρόβλεψη για το σημείο του κραχ γίνεται υπερβολικά νωρίς –γι’αυτό οι σώφρονες επενδυτές νοιώθουν σαν την Κασσάνδρα, που προέβλεπε την καταστροφή, αλλά ήταν καταδικασμένη να μην γίνεται πιστευτή. Στην δε αγορά ακινήτων, τα πράγματα περιπλέκονται πολύ περισσότερο…

Δημοσιεύθηκε: 6 Ιουνίου 2005 - 17:26

του Philip Coggan

Ο εντοπισμός του σημείου ”σκασίματος μιας φούσκας” είναι πολύ δύσκολο έργο.

Κατ’αρχήν θα υπάρξουν πολλοί που θα αμφισβητήσουν ακόμη και την ύπαρξη της φούσκας, καθώς έχουν προσωπικούς λόγους να θεωρούν τις τιμές λογικές.

Δεύτερον στις φούσκες, πρέπει εξ ορισμού να ενυπάρχει και το στοιχείο της πληρωμής παράλογων τιμών για ένα περιουσιακό στοιχείο. Όμως, από την ώρα που οι τιμές θα ξεφύγουν από τα ιστορικά όριά τους, δεν μπορεί να καθοριστεί ”πόσο” παράλογες θα γίνουν. Θυμόμαστε όλοι τι είχε γίνει με τις αποτιμήσεις των μετοχών Internet το 1999 και 2000.

Συνήθως λοιπόν, τείνουμε να διακρίνουμε το απώγειο μιας φούσκας πολύ νωρίς. Οι σώφρονες επενδυτές νοιώθουν σαν την Κασσάνδρα, που προέβλεπε την καταστροφή αλλά ήταν καταδικασμένη να μην την πιστεύει κανείς.

Το ζήτημα γίνεται ακόμη πιο περίπλοκο, όταν το εξεταζόμενο περιουσιακό στοιχείο είναι ακίνητο. Ο τζίρος στις αγορές είναι χαμηλός και οι ιδιοκτήτες έχουν αρκετές εναλλακτικές λύσεις ώστε να μην καταστραφούν όταν οι τιμές πέσουν. Η εμπιστοσύνη για την μακροπρόθεσμη βιωσιμότητα της τιμής ενός σπιτιού είναι πολύ μεγαλύτερη απ’αυτήν για την τιμή μιας μετοχής ή ενός ομολόγου.

Οι τρεις αγορές ακινήτων οι οποίες ενδέχεται να βρίσκονται σε στάδιο φούσκας είναι οι αγγλόφωνες περιοχές της Αυστραλίας, της Μεγάλης Βρετανίας και των ΗΠΑ. Σε γενικές γραμμές, επικρατεί η αντίληψη ότι η αγορά της Αυστραλίας έχει ήδη κορυφωθεί, η βρετανική αγορά σταθεροποιείται και η αμερικανική βρίσκεται στο ξεκίνημα της κερδοσκοπικής διόγκωσης.

Σε άρθρο του περιοδικού Fortune, διαβάσαμε πρόσφατα για επίδοξους αγοραστές που κατασκηνώνουν όλη νύχτα στην ύπαιθρο για να αδράξουν την ευκαιρία να αγοράσουν μια μαιζονέτα στη Φλόριντα, ή κερδοσκόπους που αγοράζουν τα σπίτια τρία-τρία στο Φοίνιξ της Αριζόνα.

Αυτές όμως οι ενδείξεις δεν είναι αποδείξεις. Τα μεγέθη τι λένε; Ο ορισμός του ομίλου θεσμικών διαχειριστών GMO για την φούσκα είναι ”ένα περιουσιακό στοιχείο που η τιμή του έχει ανέβει κατά δύο αποκλίσεις πάνω από το ένα συγκεκριμένο στάνταρ”.

Για παράδειγμα, η βρετανική αγορά στέγασης χαρακτηρίζεται φούσκα γιατί, με βάση το στάνταρ της σχέσης τιμής οικίας και μέσου εισοδήματος, καταγράφει τριπλάσια απόκλιση. Στις ΗΠΑ, η αναλογία τιμής οικιών και μέσου εισοδήματος είναι δυο φορές πάνω από την συνήθη.

Ορισμένοι παρατηρητές αναφέρουν ότι αυτές οι φούσκες στις τιμές των σπιτιών δημιουργήθηκαν εσκεμμένα από τις κεντρικές τράπεζες, ώστε να διαφύγουν οι οικονομίες από τις συνέπειες των πτωτικών χρηματιστηρίων των ετών 2000-03. Οι αυξήσεις στις τιμές των σπιτιών έκαναν τους καταναλωτές να νοιώθουν εύποροι και τους ενθάρρυναν να συνεχίσουν να ξοδεύουν σε μια περίοδο που ο επιχειρηματικός κλάδος βρισκόταν σε φάση ανάσχεσης.

Ο κίνδυνος, εάν ισχύει αυτή η άποψη, είναι ότι μια κατάρρευση στις τιμές των σπιτιών θα υπονομεύσει την καταναλωτική εμπιστοσύνη και θα προκαλέσει ξαφνική βύθιση στην ζήτηση, καθώς ο κόσμος θα προσπαθεί να αποπληρώσει τα χρέη του.

Το παραπάνω σενάριο δεν είναι πολύ πιθανό μακροπρόθεσμα να εκδηλωθεί. Το εισόδημα στις ΗΠΑ αναπτύσσεται με ταχείς ρυθμούς και οι μισθοί αυξάνονται με ετήσιο ρυθμό της τάξης του 7% με 8% σύμφωνα με την Lombard Street Research. Αυτό δεν είναι καλό για τα περιθώρια κέρδους στις ΗΠΑ, αλλά πάντως υποδεικνύει ότι οι ιδιοκτήτες δεν θα δυσκολευτούν ιδιαίτερα να αποπληρώσουν τα ενυπόθηκα δάνειά τους.

Επιπλέον, οι κεντρικές τράπεζες γνωρίζουν τις πιθανές επιπτώσεις ενός κραχ στην αγορά ακινήτων και γι’αυτό και αποφεύγουν να αυξήσουν πολύ τα επιτόκια. Η επόμενη κίνηση στα βρετανικά επιτόκια θα είναι πιθανότατα προς τα κάτω, ενώ η αμερικανική Fed άφησε πρόσφατα να εννοηθεί ότι δεν θα αυξήσει τα επιτόκια τόσες φορές όσες αναμενόταν.

Για να σκάσει, λοιπόν, η φούσκα, ίσως χρειαστεί να εκδηλωθεί κάποιο σοκ, μια αιφνίδια εκτίναξη του πληθωρισμού ή της ανεργίας, λόγου χάρη. Είναι βέβαια γεγονός ότι κάποια στιγμή θα έρθει αυτό το σοκ.

Μέχρι τότε, οι αλαφιασμένοι ιδιοκτήτες σπιτιών στην Αγγλία ή τις ΗΠΑ, καλό είναι να παρακολουθούν τις εξελίξεις στην Αυστραλία. Γιατί από εκεί πιθανότατα θα ακούσουμε τα πρώτα ”μαύρα μαντάτα”...

© The Financial Times Limited 2005. All rights reserved.
FT and Financial Times are trademarks of the Financial Times Ltd.
Not to be redistributed, copied or modified in any way.
Euro2day.gr is solely responsible for providing this translation and the Financial Times Limited does not accept any liability for the accuracy or quality of the translation