Παρά τη συνεχιζόμενη άνοδο των τιμών στην εγχώρια αγορά ακινήτων, την αύξηση του ελληνικού ΑΕΠ και την πτωτική τάση των επιτοκίων στην Ευρώπη, τα discount στις μετοχές των ΑΕΕΑΠ (Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας) στο Χρηματιστήριο της Αθήνας συνεχίζουν να διευρύνονται ακόμη και σε σύγκριση με τα πολύ υψηλά περυσινά τους επίπεδα.
Το οξύμωρο είναι πως τα discount των ελληνικών ΑΕΕΑΠ έχουν καταστεί υψηλότερα από τα αντίστοιχα ευρωπαϊκά, παρά το γεγονός ότι η οικονομία της Γηραιάς Ηπείρου χαρακτηρίζεται από στασιμότητα και η κτηματαγορά της από χαρακτηριστική κρίση.
Ενδεικτικό είναι το περιεχόμενο των δύο παρατιθέμενων πινάκων. Ο πρώτος περιλαμβάνει τις τέσσερις ελληνικές ΑΕΕΑΠ που μέχρι σήμερα έχουν δημοσιεύσει τις εξαμηνιαίες τους λογιστικές καταστάσεις. Το βασικό συμπέρασμα είναι ότι τα πολύ μεγάλα περυσινά discount που κυμαίνονταν γύρω στο 30% έχουν αυξηθεί περαιτέρω, με αποτέλεσμα το ποσοστό έκπτωσης των τρεχουσών τιμών των μετοχών έναντι των λογιστικών τους αξιών να έχει προσεγγίσει ή και να έχει υπερβεί το επίπεδο του 35%!
Ο δεύτερος πίνακας (τιμές του φετινού Αυγούστου) παρουσιάζει τα discount (ή και τα premium) με τα οποία διαπραγματεύονται οι ευρωπαϊκές ΑΕΕΑΠ που συγκαταλέγονται στον δείκτη FTSE. Συγκεκριμένα προκύπτει πως από τις 65 ευρωπαϊκές ΑΕΕΑΠ, οι περισσότερες διαπραγματεύονται με discount χαμηλότερο από αυτό των ελληνικών.
Από τις 65 μετοχές, οι τέσσερις εμφάνισαν premium, οι έξι discount έως 10%, οι δέκα discount μεταξύ του 10% και του 20%, οι 21 discount μεταξύ του 20% και του 30% και οι 6 discount μεταξύ του 30% και του 35%. Με άλλα λόγια, τουλάχιστον οι επτά στις δέκα ευρωπαϊκές ΑΕΕΑΠ διαπραγματεύονται με discount χαμηλότερο από αυτό των ελληνικών.
Αναζητώντας τα αίτια
Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, το οξύμωρο είναι ότι το 2024 όλα τα στοιχεία συνηγορούν υπέρ των ελληνικών ΑΕΕΑΠ, καθώς το ΑΕΠ της χώρας συνεχίζει να αυξάνεται (+2,2% στο πρώτο εξάμηνο), οι τιμές των ακινήτων διατηρούν την ανοδική τους πορεία και ήδη η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα έχει μειώσει δύο φορές τα επιτόκια (από το 4% στο 3,5%) και όπως φαίνεται έπεται και συνέχεια.
«Οι εισηγμένες στο ΧΑ ΑΕΕΑΠ είναι καλά οργανωμένες εταιρείες, δεν αντιμετωπίζουν ζητήματα ρευστότητας, έχουν κλειδωμένα χαμηλά επιτόκια για ένα πολύ σημαντικό ποσοστό των υποχρεώσεών τους, επιτυγχάνουν ικανοποιητικά λειτουργικά κέρδη και επιπλέον έχουν τη δυνατότητα να αντλούν φτηνά δάνεια από το Ταμείο Ανάκαμψης προκειμένου να επενδύσουν σε πράσινα κτίρια. Το να επιτυγχάνουν μέση μικτή απόδοση ενοικίου γύρω ή και πάνω από το 7%, όταν τα δεκαετή ομόλογα του Ελληνικού Δημοσίου προσφέρουν λίγο πάνω από το 3% με πτωτική τάση, δεν είναι μικρό πράγμα» υποστηρίζει υψηλόβαθμο στέλεχος ΑΕΔΑΚ, συμπληρώνοντας: «Ούτε και οι αποτιμήσεις των εύλογων αξιών των ακινήτων τους φαίνεται να παρουσιάζει πρόβλημα. Άλλωστε, όποτε οι εταιρείες αποφάσισαν να ρευστοποιήσουν κάποια από τα ακίνητά τους, αυτό συνοδεύτηκε από λογιστικά κέρδη, πράγμα που δείχνει πως οι αποτιμήσεις τους ήταν λογικές, ή ακόμη και συντηρητικές».
Η ουσία είναι πως το 2024 οι τιμές των μετοχών των ΑΕΕΑΠ υποχώρησαν, όταν παράλληλα οι ίδιες εταιρείες σημείωναν λειτουργικά κέρδη και έβλεπαν τις αποτιμήσεις των ακινήτων τους να ανεβαίνουν. Ως αποτέλεσμα, είχαμε τη διεύρυνση των discount στον κλάδο κατά πέντε ή και περισσότερες ποσοστιαίες μονάδες.
Σύμφωνα πάντως με χρηματιστηριακούς αναλυτές, τα τρέχοντα discount στον κλάδο είναι σε κάθε περίπτωση υπερβολικά, με αρκετούς να υποστηρίζουν πως εδώ και πολλούς μήνες στο ΧΑ, η συναλλακτική δραστηριότητα στις περισσότερες μετοχές είναι σαφώς περιορισμένη και η αγορά να τείνει να μην συγκινείται από την εξέλιξη των θεμελιωδών μεγεθών και από τις ειδήσεις που αφορούν τις επιμέρους εταιρείες.
Από την άλλη πλευρά, επισημαίνουν παράγοντες που θα μπορούσαν να καταστήσουν περισσότερο θελκτικές τις μετοχές του κλάδου, όπως η αύξηση του μεγέθους τους (μικρές σε σύγκριση με τα ευρωπαϊκά δεδομένα), η διεύρυνση του free float, καθώς και η ανάγκη τροποποίησης του υπάρχοντος θεσμικού πλαισίου για τις ΑΕΕΑΠ. «Ένας συνδυασμός αυτών θα μπορούσε να προσελκύσει σημαντικά κεφάλαια από το εξωτερικό και η εικόνα των μετοχών στο ταμπλό του ΧΑ να αλλάξει ριζικά» τονίζεται από τους ίδιους κύκλους.
Ήδη, εδώ και κάποιους μήνες έχουν κατατεθεί στο υπουργείο Οικονομικών προτάσεις για σημαντικές αλλαγές στο θεσμικό πλαίσιο των ΑΕΕΑΠ, οι οποίες υποβλήθηκαν από την Ένωση Θεσμικών Επενδυτών και στη συνέχεια έλαβαν την απαιτούμενη έγκριση από την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς.