Δέκα τουλάχιστον σημεία που αξίζουν την προσοχή των επενδυτών και σχετίζονται με την υπό εισαγωγή στο Χρηματιστήριο της Αθήνας Noval Properties -αλλά και γενικότερα με τον κλάδο των Ανώνυμων Εταιρειών Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας- αναφέρθηκαν στο πρόσφατο conference call της Noval προς τους αναλυτές.
Πρώτον, η μικτή απόδοση ενοικίου (yield) των ακινήτων της εταιρείας ανέρχεται στο 7,2% και υπερβαίνει με χαρακτηριστική άνεση την απόδοση των δεκαετών κρατικών ελληνικών ομολόγων (γύρω στο 3,3%).
Δεύτερον, τα yields της Noval και στις τρεις βασικές κατηγορίες ακινήτων στις οποίες επενδύει (γραφεία, αποθηκευτικοί χώροι, καταστήματα λιανικής) είναι σαφώς υψηλότερα τόσο σε σύγκριση με αυτά που επικρατούν στην Αθήνα και πόσο μάλλον σε σχέση με τα αντίστοιχα άλλων ευρωπαϊκών πρωτευουσών (π.χ. Βερολίνο, Παρίσι, αλλά και πόλεων σε συγκρίσιμες οικονομίες όπως η Ρώμη και η Λισαβόνα).
Τρίτον, σε αντίθεση με την εικόνα που παρουσιάζει η αγορά ακινήτων στο εξωτερικό, στα υψηλής ποιότητας ακίνητα στην Ελλάδα η τάση είναι να ανεβαίνουν τα ενοίκια και να μειώνεται το ποσοστό των διαθέσιμων επιλογών για τους ενδιαφερόμενους χρήστες (vacancy rate).
Τέταρτον, τα μέχρι τώρα κέρδη της Noval (αλλά και άλλων ΑΕΕΑΠ) δεν έχουν προέλθει μόνο από την είσπραξη ενοικίων και από τη γενικότερη πορεία της αγοράς ακινήτων, αλλά αντίθετα ένα σημαντικό τμήμα αυτών αποδίδεται στην ανάπτυξη πολλών projects από την ίδια την εταιρεία. Έτσι, έως το 2030 η Noval σχεδιάζει συνολικές επενδύσεις 340 εκατ. ευρώ, μέσω των οποίων θα επιδιώξει να καρπωθεί υπεραξίες.
Πέμπτο, το μεγαλύτερο μέρος των επενδύσεων ύψους 340 εκατ. ευρώ αφορά συγκεκριμένα projects σε προεπιλεγμένα ακίνητα. Η χρηματοδότηση των επενδύσεων θα προέλθει από μια σειρά πόρων, όπως οι ταμειακές ροές που θα σημειώνει η Noval έως το 2030, από τα κεφάλαια της δημόσιας εγγραφής, από πρόσθετο δανεισμό, κ.λπ.
Έκτο, η ρευστότητα της εταιρείας είναι ισχυρή (καθαρός δανεισμός μόλις στο 27,6% της καθαρής αξίας του ενεργητικού), δεν υπάρχει ανάγκη αναχρηματοδότησης έως το 2028 και το 65% των δανείων έχει κλειδωμένο επιτόκιο (πχ εταιρικό ομόλογο μέσω ΧΑ και hedging μέσω παραγώγων). Το μέσο κόστος δανεισμού περιορίζεται στο 3,9%, με τις γενικότερες προοπτικές των διεθνών επιτοκίων να είναι πτωτικές.
Έβδομο, η EBRD έχει συμφωνήσει να καλύψει πολύ σημαντικό τμήμα της επικείμενης δημόσιας εγγραφής και συγκεκριμένα το 10% από το συνολικό 25% που θα προσφερθεί στο επενδυτικό κοινό.
Όγδοο, με δεδομένο ότι η δημόσια εγγραφή προγραμματίζεται για το δεύτερο φετινό τρίμηνο, οι επενδυτές που θα συμμετάσχουν σε αυτή θα εισπράξουν μέρισμα για την οικονομική χρήση του 2023.
Ένατο, η αναμενόμενη πορεία των εσόδων της εταιρείας για τα επόμενα χρόνια είναι ανοδική, λόγω μιας σειράς παραγόντων, όπως, για παράδειγμα, η εκμετάλλευση όσων νέων επενδύσεων ολοκληρώνονται (π.χ. το φετινό Ιανουάριο ετοιμάστηκε και ήδη εκμισθώθηκε αποθηκευτικός χώρος στη Μάντρα Αττικής), η σύνδεση των ενοικίων τόσο με τον πληθωρισμό, όσο και στους χώρους λιανικής με το ύψος των πωλήσεων των μισθωτών, κ.λπ.
Δέκατο, η μεγάλη έμφαση της εταιρείας στη δημιουργία «πράσινων» ακινήτων με χαμηλό οικολογικό αποτύπωμα και σημαντική εξοικονόμηση ενέργειας.
Το «παράδοξο» της αγοράς
Αξιοπρόσεκτο είναι το γεγονός ότι μετοχές των ΑΕΕΑΠ που διακρίνονται από κάποια εμπορευσιμότητα στο ταμπλό του ΧΑ διαπραγματεύονται με παρόμοιο (υψηλό) discount με αυτές της Ευρώπης, σε μια περίοδο όμως όπου: α) Οι τιμές στο εγχώριο real estate συνεχίζουν να ανεβαίνουν, ενώ στο εξωτερικό υποχωρούν και β) Οι ελληνικές εταιρείες δεν αντιμετωπίζουν τα προβλήματα αρκετών υπερδανεισμένων επιχειρήσεων του κλάδου στο εξωτερικό.
Σύμφωνα με χρηματιστηριακούς κύκλους, η εξέλιξη αυτή δεν οφείλεται στα θεμελιώδη δεδομένα των εταιρειών, αλλά σε παράγοντες που σχετίζονται με το μικρό τους μέγεθος και την περιορισμένη μετοχική διασπορά και εμπορευσιμότητά τους, έτσι ώστε να μπορούν να προσελκύσουν το ενδιαφέρον των θεσμικών χαρτοφυλακίων.
Ένας επιπρόσθετος λόγος που αναφέρεται είναι οι αδυναμίες του υπάρχοντος θεσμικού πλαισίου, με τις εταιρείες του κλάδου να ετοιμάζουν πακέτο προτάσεων που θα υποβληθεί στο Υπουργείο Οικονομικών.