Στις λεπτομέρειες αναμένεται να κριθεί η διαγωνιστική διαδικασία που «έτρεξε» η Alpha Bankγια την ανάδειξη συνεπενδυτή όσον αφορά στην ανάπτυξη και εκμετάλλευση χαρτοφυλακίου με 573 ανακτηθέντα και ιδιοχρησιμοποιούμενα ακίνητα του ομίλου.
Όπως είναι γνωστό, δεσμευτικές προσφορές κατέθεσαν τρεις κοινοπραξίες: Invel-Prodea, Brook Lane-Bain και Dimand-HIG- Premia. Σύμφωνα με πληροφορίες και οι τρεις αποτιμούν το χαρτοφυλάκιο (σ.σ. στο σύνολό του) κοντά στα 450 εκατ. ευρώ, προβλέποντας διαφορετικά ποσοστά αγοράς πλειοψηφικού μετοχικού ποσοστού στο όχημα ειδικού σκοπού (SPV), στο οποίο θα μεταβιβαστούν/εισφερθούν τα ακίνητα.
Οι προσφορές ενέχουν, δηλαδή, ένα λογικό discount σε σχέση με το market value (περίπου 535 εκατ. ευρώ) του χαρτοφυλακίου, το οποίο πιθανώς να συρρικνωθεί, εφόσον η Alpha αποφασίσει να περιορίσει την περίμετρο του χαρτοφυλακίου στα 500-510 εκατ. ευρώ (market value). Είθισται σε τέτοιες περιπτώσεις να βγαίνουν από την περίμετρο περιουσιακά στοιχεία για τα οποία προσφέρεται αισθητά υψηλότερη έκπτωση της μεσοσταθμικής.
Εφόσον οι παραπάνω πληροφορίες ισχύουν, ο διαγωνισμός θα κριθεί στα «γλυκαντικά» που ενέχουν οι προσφορές, τα οποία υπό όρους «ψηλώνουν» το τίμημα, προσφέροντας στην Αlpha Bank τη δυνατότητα να εξαλείψει, λογιστικά, τη ζημιά ή να εμφανίσει κέρδος από τη συναλλαγή.
Όπως έγραψε το Euro2day.gr, το σχήμα Prodea/Invel περιλαμβάνει στα ανταλλάγματα και μετοχές Prodea που αποτιμώνται στην εσωτερική αξία (NAV). Αν αποτιμηθούν στην τρέχουσα χρηματιστηριακή, προκύπτει υπεραξία της τάξης των 40 εκατ. ευρώ.
Ειδικότερα, η προσφορά περιλαμβάνει, σύμφωνα με πληροφορίες, την έκδοση και απόδοση στην Alpha 13,3 εκατομμυρίων μετοχών Prodea, εσωτερικής αξίας περίπου 75 εκατ. ευρώ. Το υπόλοιπο του τιμήματος θα χρηματοδοτηθεί από equity της τάξης των 75 εκατ. ευρώ και τραπεζικό δανεισμό της τάξης των 300 εκατ. ευρώ.
«Γλυκαντικό» για την Alpha περιλαμβάνει και η δεσμευτική προσφορά των Bain-Brook Lane. Πρόκειται για χρηματοπιστωτικό μέσο, ο λογιστικός χειρισμός του οποίου επιτρέπει στην Alpha να εγγράψει κέρδος.
Σε αντίστοιχη λογική κινείται και η προσφορά του σχήματος Dimand-H.I.G Capital-Premia. Η χρηματοδότηση του τιμήματος θα γίνει με equity (σ.σ. περίπου 60 εκατ. ευρώ) τραπεζικό δανεισμό και mezzanine bond από την H.I.G. Capital της τάξης των 100 εκατ. ευρώ. Στο σχήμα ακούγεται ότι συμμετέχουν και εφοπλιστικά κεφάλαια.
Η Αlpha Bank αξιολογεί τις προσφορές και αναμένεται να λάβει τις αποφάσεις της εντός του επόμενου διαστήματος, προκειμένου να υπογραφεί δεσμευτική συμφωνία πριν το τέλος του μήνα.
Το χαρτοφυλάκιο περιλαμβάνει τις εξής τρεις βασικές κατηγορίες ακινήτων:
- περίπου 50 ακίνητα υψηλής προβολής (prime assets), που εκτιμάται ότι αξίζουν περίπου 280 εκατ. ευρώ.
- περίπου 320 ακίνητα αξίας πέριξ των 180 εκατ. ευρώ, τα οποία χρειάζονται εργασίες ανακαίνισης/αναβάθμισης, προκειμένου να επανατοποθετηθούν στην αγορά με την ίδια ή άλλη χρήση. Πρόκειται για το επονομαζόμενο value-add χαρτοφυλάκιο.
- υποχαρτοφυλάκιο 205 κατοικιών/διαμερισμάτων, αξίας περίπου 75 εκατ. ευρώ, τα οποία πρόκειται να πωληθούν σταδιακά (Trading χαρτοφυλάκιο).
Το πλάνο, όπως κατέγραψε το Euro2day.gr, προβλέπει, σε γενικές γραμμές, τη σταδιακή πώληση του χαρτοφυλακίου Trading εντός της πρώτης τριετίας. Τα έσοδα που θα αντληθούν, μαζί με ξένα και ίδια κεφάλαια, θα χρηματοδοτήσουν τις αγορές νέων ακινήτων και την αναβάθμιση/ανακαίνιση ακινήτων του υφιστάμενου χαρτοφυλακίου. Το σύνολο των κεφαλαίων που θα διατεθούν για εξαγορές εκτιμάται ότι θα ξεπεράσουν τα 100 εκατ. ευρώ. Στόχος είναι στο τέλος της πενταετίας, στην οποία εκτείνεται το business plan, να έχει εκμισθωθεί σχεδόν το σύνολο (σ.σ. περίπου το 96%) των περίπου 800 ακινήτων, που προβλέπεται να περιλαμβάνει το χαρτοφυλάκιο. Σήμερα το ποσοστό των ακινήτων που παράγουν εισόδημα κινείται στο 46%.
Η δομή του προτεινόμενου deal
Όπως έχει ήδη ανακοινωθεί, η Alpha Αστικά Ακίνητα πρόκειται να μετασχηματισθεί σε εταιρεία με αποκλειστικό αντικείμενο την παροχή υπηρεσιών διαχείρισης και εκμετάλλευσης ακινήτων. Ως αποτέλεσμα της παραπάνω απόφασης, η Alpha Αστικά Ακίνητα (ΑΣΤΑΚ) θα αποσχίσει και θα πωλήσει το χαρτοφυλάκιο ακινήτων της σε μη εισηγμένη εταιρεία του ομίλου Αlpha Bank, η οποία θα αποτελέσει και το ειδικό όχημα (SPV) της συναλλαγής για το Skyline. Δηλαδή, στη συγκεκριμένη εταιρεία θα μεταφερθεί όλο το χαρτοφυλάκιο ακινήτων που θα αξιοποιηθεί και εν συνεχεία θα μεταβιβασθεί πλειοψηφικό πακέτο στον προτιμητέο επενδυτή.
Τέλος, η Alpha Αστικά Ακίνητα θα ενσωματώσει τη δραστηριότητα παροχής υπηρεσιών διαχείρισης ακινήτων της Alpha Διαχειρίσεως Ακινήτων και Επενδύσεων (AREM-I). Μετά την ολοκλήρωση του μετασχηματισμού αναμένεται να συνάψει σύμβαση για τη μακροχρόνια διαχείριση ακινήτων, τόσο με το ειδικό όχημα της συναλλαγής Skyline όσο και με τις εταιρείες του ομίλου Alpha.