Ακίνητα: Τα χειρότερα είναι μπροστά μας

Δεν έχουμε δει ακόμη τα χειρότερα στην αγορά ακινήτων, υπογραμμίζει ο σύμβουλος ακινήτων κ. Νίκος Γιαννουλέλης. Η στάση αναμονής των αγοραστών, η εμμονή των κατασκευαστών στις υψηλές τιμές και τα μέτρα τόνωσης.

Δημοσιεύθηκε: 25 Φεβρουαρίου 2009 - 08:07

του Νίκου Γιαννουλέλη, συμβούλου ακινήτων

Το 2009 αναμένεται να είναι το χειρότερο μεταπολεμικό έτος για την κτηματαγορά. Οι λόγοι για τους οποίους θα συμβεί αυτό είναι οι ακόλουθοι:

• Οι πολύ υψηλές τιμές, τις οποίες εξακολουθούν να ζητούν οι περισσότεροι κατασκευαστές και ιδιοκτήτες ακινήτων. Οι τιμές αυτές είναι σε πολλές περιπτώσεις κατά 30% υψηλότερες από αυτές που δικαιολογούν τα θεμελιώδη μεγέθη της ελληνικής οικονομίας.

• Ο δραματικός περιορισμός της χρηματοδότησης από τις ελληνικές τράπεζες, ο οποίος συνίσταται κυρίως σε αλλαγή των κριτηρίων χορήγησης δανείων επί το αυστηρότερον. Η κατά 100% χρηματοδότηση ακινήτου είναι πλέον σπάνια, ενώ και η κατά 70% - 80% χρηματοδότηση γίνεται με πολύ αυστηρά κριτήρια. Η πολύ εύκολη χρηματοδότηση σε επίπεδα ακόμη και 120% η οποία εφαρμόστηκε τα προηγούμενα χρόνια ήταν η κυρία αιτία που οι τιμές της κατοικίας εκτινάχτηκαν σε τόσο υψηλά επίπεδα.

• Το πολύ μεγάλο απόθεμα απούλητων κατοικιών που διαθέτουν σήμερα οι κατασκευαστές. Σύμφωνα με υπολογισμούς υπάρχουν 85.000 απούλητες νεόδμητες κατοικίες στην Αττική και 200.000 σε ολόκληρη την Ελλάδα. Επίσης υπολογίζεται ότι το απόθεμα διευρύνεται συνεχώς, αφού ακόμη και σήμερα υπολογίζεται ότι χτίζονται νέες κατοικίες σε ρυθμό διπλάσιο από αυτές που πωλούνται.

• Η ραγδαία επιδείνωση των οικονομικών ορισμένων νοικοκυριών που οδηγεί συχνά στην απόφαση να πουλήσουν την κατοικία την οποία αγόρασαν την τελευταία πενταετία, πριν αντιμετωπίσουν σοβαρά προβλήματα με την τράπεζα. Αυτό αυξάνει την προσφορά ακινήτων και φαίνεται ότι η τάση αυτή θα ενταθεί στο μέλλον.

• Το γεγονός ότι έχει αρχίσει ήδη η πτώση στις τιμές των κατοικιών, οπότε έχει διαμορφωθεί η τάση ότι όποιος περιμένει θα αγοράσει αργότερα φθηνότερα (φαινόμενο αποπληθωρισμού).

• Η πολύ κακή ψυχολογία των υποψήφιων αγοραστών κατοικίας, αφού «βομβαρδίζονται» καθημερινά με απίστευτες ειδήσεις για δραματική επιδείνωση της παγκόσμιας και της ελληνικής οικονομίας, με αποτέλεσμα να ανησυχούν για τη μελλοντική οικονομική τους κατάσταση και να μην είναι διατεθειμένοι να αναλάβουν περαιτέρω βαριές και μακροχρόνιες υποχρεώσεις.

• Η μεγάλη διαθεσιμότητα κατοικιών προς ενοικίαση, η οποία στρέφει τους περισσότερους στην επιλογή της ενοικίασης, αφού τα ενοίκια είναι προσιτά και αναμένεται να γίνουν περισσότερο προσιτά στο βραχυχρόνιο μέλλον.

Εμμονή κατασκευαστών στη διατήρηση υψηλών τιμών

Η εικόνα της αγοράς σήμερα είναι ένα περιβάλλον με χαμηλή ζήτηση, τεράστια προσφορά και εξαιρετική ανομοιογένεια στις τιμές. Είναι χαρακτηριστικό ότι παρατηρούνται αποκλίσεις τιμών ακόμη και 30% για ισοδύναμα ακίνητα ακόμη και στο ίδιο οικοδομικό τετράγωνο μιας περιοχής. Αυτό συμβαίνει επειδή οι κατασκευαστές δεν ακολουθούν όλοι την ίδια τακτική, αλλά διαμορφώνονται οι παρακάτω τρεις τάσεις:

• Ορισμένοι κατασκευαστές επιμένουν στις πολύ υψηλές τιμές που διαμορφώθηκαν το 2006 και το 2007 και περιμένουν μήπως εμφανιστεί κάποιος αγοραστής. Οι κατασκευαστές αυτοί στηρίζονται κυρίως στην πείρα που έχουν αποκομίσει από άλλες κρίσεις στο παρελθόν, οι οποίες όμως και ηπιότερες ήταν και πιο βραχυχρόνιες, αλλά κυρίως τότε είχαν σύμμαχο τον υψηλό πληθωρισμό.

Θεωρούν ότι αν αρχίσει η πτώση στις τιμές των κατοικιών, θα δημιουργηθεί ένας φαύλος κύκλος όπου οι υποψήφιοι αγοραστές θα αναμένουν νέα πτώση τιμών και έτσι η ζήτηση θα μειωθεί στο ελάχιστο.

Όμως αυτό το φαινόμενο έχει ήδη συντελεστεί και δεν πρόκειται να σταματήσει πριν οι υποψήφιοι αγοραστές πειστούν ότι η αγορά «έχει πιάσει πάτο», κάτι που είναι πολύ δύσκολο να συμβεί με τα σημερινά δεδομένα της οικονομίας.

Από την άλλη πλευρά, η μερίδα αυτή των κατασκευαστών ρισκάρει πολλά, επειδή αφενός μεν όσο περνάει ο καιρός τα ακίνητά τους παλιώνουν και αφετέρου οι κατασκευαστές που ξεκινούν σήμερα οικοδομές έχουν το πλεονέκτημα ότι έχουν δώσει πολύ χαμηλότερα ποσοστά αντιπαροχής στους οικοπεδούχους, ενώ το κατασκευαστικό κόστος έχει μειωθεί 20% τουλάχιστον, αφού έχουν υποχωρήσει οι τιμές τόσο των υλικών όσο και των εργατικών. Με αυτόν τον τρόπο οι νέες κατασκευές θα μπορούν να πουληθούν στο μέλλον σε χαμηλότερες τιμές (κίνδυνος εγκλωβισμού).

Η μόνη περίπτωση να δικαιωθεί η παραπάνω μερίδα των κατασκευαστών είναι να επικρατήσει το σενάριο του υψηλού πληθωρισμού για την παγκόσμια οικονομία τα επόμενα χρόνια, λόγω της μεγάλης παροχέτευσης χρήματος στην αγορά που προέρχεται από εκτύπωση νέου χρήματος από τις κεντρικές τράπεζες (πληθωριστικό χρήμα).

• Άλλη μερίδα κατασκευαστών ακολουθεί μικτή τακτική. Αυτοί προσπαθούν να πουλήσουν τα πιο μειονεκτικά διαμερίσματά τους (χαμηλοί όροφοι - εσωτερικά) σε χαμηλές τιμές με εκπτώσεις που μπορεί να φτάσουν και το 30%, ενώ κρατάνε τα φιλέτα τους (τον τελευταίο όροφο κυρίως) προκειμένου να τα πουλήσουν χωρίς έκπτωση σε κάποιον «μερακλή» ή όταν ανακάμψει η αγορά.

• Τέλος υπάρχει μερίδα κατασκευαστών που είτε αντιμετωπίζει πιεστικές ανάγκες ρευστότητας, είτε έχει πειστεί ότι η ανάκαμψη θα αργήσει πολύ να έρθει, είτε σκέφτεται περισσότερο επιχειρηματικά από τους υπολοίπους και θεωρεί ότι περισσότερα χρήματα αποκτά κανείς από την ταχύτητα με την οποία κινούνται τα κεφάλαιά τους και όχι από το υψηλό ποσοστό κέρδους (κάτι που εφαρμόζει όλη η υπόλοιπη αγορά παγκοσμίως), οι οποίοι έχουν ρίξει τις τιμές μέχρι και 30% και είναι οι μόνοι που ουσιαστικά κινούν την αγορά σήμερα.

Ανάγκη για θεσμικά μέτρα

Με βάση λοιπόν όλα τα παραπάνω, η κτηματαγορά μπορεί να ανακάμψει στο μέλλον μόνο εάν η κυβέρνηση αντιληφθεί ότι θα πρέπει να ληφθούν μέτρα θεσμικού χαρακτήρα, κάτι που έχει να συμβεί εδώ και πολλές δεκαετίες.Τέτοια μέτρα θα μπορούσαν να είναι τα ακόλουθα:

• Η θέσπιση πλέγματος νόμων με συνεργασία πολλών υπουργείων, προκειμένου να επιτραπεί η ανοικοδόμηση ψηλών κτιρίων σε πυκνοδομημένες περιοχές.

Τα κτίρια αυτά θα μπορούσαν να αντικαταστήσουν τα κτίσματα ολόκληρων οικοδομικών τετραγώνων, θα καλύπτουν πολύ χαμηλό ποσοστό του χώρου (μέχρι 20%), ενώ ο υπόλοιπος χώρος θα είναι πράσινο, θα έχουν μεγάλους υπόγειους χώρους πάρκινγκ και χώρους κοινωνικών εκδηλώσεων, χώρους για τα παιδιά, γυμναστήριο κ.λπ. Έτσι αφενός θα λυθούν μεγάλα προβλήματα που αντιμετωπίζουν οι ελληνικές πόλεις, όπως η έλλειψη πρασίνου, πάρκινγκ κ.λπ. και αφετέρου θα «αναγεννηθεί» η οικοδομή.

• Η θέσπιση νόμου που θα επιτρέπει να μπορεί να κατεδαφιστεί παλαιό υπάρχον κτίσμα (παλαιότητας 30 ετών και άνω) και να ξαναοικοδομηθεί με τον ίδιο συντελεστή δόμησης, όπως το κατεδαφιστέο κτίσμα. Με αυτόν τον τρόπο τα νέα κτίσματα θα διαθέτουν υπόγεια πάρκινγκ, ενώ θα ανανεωθούν παμπάλαια αλλά πολύτιμα κτίσματα που βρίσκονται στο κέντρο των πόλεων (π.χ. τα παλαιά κτίρια γραφείων στις οδούς Σταδίου, Πανεπιστημίου, Ακαδημίας, Εγνατίας, Τσιμισκή κ.λπ.).

• Η χορήγηση κινήτρων (τεχνικά, φορολογικά ή αν είναι δυνατόν και επιδοτήσεις) προκειμένου να ανακαινιστεί (ακόμη και στατικά) το υπάρχον απόθεμα παλαιών κτιρίων στις ελληνικές πόλεις. Με αυτόν τον τρόπο, αφενός μεν θα δοθεί δουλειά σε πάρα πολλούς εργαζομένους και επιχειρήσεις εν μέσω σοβαρής οικονομικής κρίσης και αφετέρου θα βελτιωθούν σημαντικά οι συνθήκες διαβίωσης και ασφάλειας μεγάλου τμήματος του πληθυσμού.

Και τα τρία παραπάνω μέτρα είναι οικολογικού χαρακτήρα, αφού δεν επιβαρύνουν το περιβάλλον (αντιθέτως το αναβαθμίζουν), δεν αυξάνουν την πυκνότητα του πληθυσμού στις διάφορες συνοικίες (σε αντίθεση με ό,τι συμβαίνει σήμερα με την ανέγερση νεόδμητων κτιρίων σε ελεύθερα οικόπεδα) και λειτουργούν προς την πλευρά της διατήρησης των ελεύθερων χώρων, της μεγάλης επαύξησης των χώρων πρασίνου και του περιορισμού της ατμοσφαιρικής ρύπανσης, αφού απελευθερώνονται οι δρόμοι από τα παρκαρισμένα αυτοκίνητα και αυξάνεται το πράσινο.

Oι απόψεις που διατυπώνονται σε ενυπόγραφο άρθρο γνώμης ανήκουν στον συγγραφέα και δεν αντιπροσωπεύουν αναγκαστικά, μερικώς ή στο σύνολο, απόψεις του Euro2day.gr.